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一、分析房地產企業會計核算中存在的問題

(一)會計科目設置不夠完整和科學房地產企業會計核算制度標準較多，而且會計科目設置不夠完整和科學。目前適合房地產的會計核算方式比較多，但是房地產行業卻沒有明確的核算制度的規定，導致核算的準確性受到影響。會計分期是會計假設的其中一項，要求企業將一個會計主體持續經營的生產經營活動人為的劃分為一個個連續的、長短相同的期間，以便于分期結算賬目和編制會計報表。通常以一年為一個周期。但是由于房地產項目周期較長，會跨越幾個會計年度，所以成本的結轉應以一個房產項目為準，但實際操作卻是以會計年度為準，這樣一個房產項目的會計核算資料就分散了，不利于成本的核算，增加了會計核算的工作量。

(二)房地產開發企業收入確認復雜目前，多數房產項目都是由開發商自行開發，然后售賣的。而且多數房款都是分期付款，這就使收入的確認變得復雜。而且，現在對于房地產收入的確定存在著多種界定方式，這就使一些投機取巧的開發商以此來掩飾企業的問題，編制信息不完整、不全面的會計報表，誤導會計報表的使用者。所以，規范收入的確定方式面對現在的房地產企業的發展有著至關重要的作用。

(三)財務風險披露不夠充分，收益評價指標不能真實反映企業業績房地產項目的建設及銷售周期較長，所以在建設期的年度報表業績較差，但是當房屋在銷售出去以后，預計收入計入收入項目，這便使其報表中的凈利潤指標不能真是的反應經營狀況。而且，房產項目面臨著多種風險，包括資金風險、信貸風險、政策風險、工程質量風險等多重風險。根據相關部門要求，房地產企業，應該披露質量保證金的提取以及核算方法。但是，現在大部分房地產企在財務會計報表中業對于質量保證金并沒有提及。房地產企業應在財務報表中真實反應企業財務情況，對于企業的風險應明確的向財務報表使用者說明。房地產開發企業的業績除了會計核算指標，表外風險也比較重要。

(四)借款費用資本化不規范房地產是資金投入大，回收周期長的一項事業，而資金就是房地產得以開發的保障。對于房地產而言，其項目開發資金多數為借款，用增加負債的方式為項目籌措資金。在新的會計準則上，擴大了借款費用資本的范圍。規定當借款費用滿足一定的條件時，允許其資本化。房地產企業對于借款費用資本化的條件卻很難確認，若將其確認為費用，會使利潤的不到準確的計量。

二、健全完善房地產開發企業會計核算的措施

(一)合理選用準則，增添會計科目，保證會計信息的準確完整?房地產行業組織，應根據房地產項目自身的特點，選擇合理的會計核算準則，對行業內的各企業的會計核算制度進行規范化。在不違反國家制定的會計準則的基礎上，各個房地產企業應根據企業的實際情況，適當添加會計核算科目，例如，“開發成本”科目、“開發間接費用”科目、“開發產品”科目以及“出租開發產品”科目等。會計科目的增加或減少，主要是為了方便房地產企企業會計核算，完整會計信息。

(二)完善對房地產企業收入的核算房地產企業的財務會計部門應該對會計準則有清楚的了解及深入的分析，明確房地產銷售收入的核算范圍。對于收入的核算有兩個標準，即法律標準與專業標準。確定收入應在法律標準的基礎上合適專業標準。所謂法律標準，是法律上不允許進行買賣土地的準則。而專業標準就是會計準則或制度所規定的標準。對于房地產的銷售收入來說，收入的核算不僅僅只是銷售房屋的收入，還包括轉讓土地使用權所獲得的收入，出售車庫等配套設施所獲得的收入等。而對于那些不符合收入確認的項目，則應做其他的處理。會計核算部門應對于收入的應用與確定有明確的標準。在房屋銷售過程中，應以商品房所有權上主要風險和報酬是否轉移給買方作為收入確定的條件，而不應以合同是否簽訂或款項是否支付作為收入確定的條件。收入的確定應該是在項目竣工以后，經過相關部門驗收合格以后，將房屋的面積確認，房款已付，房屋移交手續已經辦妥以后，才能確認銷售收入。因此，在驗收交房之前收到的房款都只能作為預收款處理，不能確認為房地產企業的收入。

(三)增大房地產企業的信息披露程度房地產企業信息的披露直接關系到信息使用者的投資決定。第一，應要求房地產企業加強對于風險的披露，資金風險、政策風險等都要得到揭露，使風險更加透明化，保障投資者的基本權益。同時要披露質量保證金的提取情況，讓投資者對于企業所面對的風險有一個清晰的認識。第二，要加強對于現金流的披露，包括經營活動中的現金流量，以及現金流向。完善現金流量表的信息，提高其準確度及可信度。最后，根據房地產企業的特殊性，還應將強對于土地儲存量及成本的披露。

(四)完善對房地產借款費用的核算根據新的會計準則，明確借款費用資本的前提條件，對于房地產的借款費用的核算應在歷史成本原則以及費用配比原則下進行。將未完工的且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象，在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入建設項目的成本。

三、結束語

房地產事業的發展不會止步，那么就要求房地產企業的會計核算制度跟上其發展的步伐，不斷的完善會計科目、企業收入的核算、借款費用的核算以及加強信息的披露等各個方面，是會計核算制度能良好地與房地產企業的發展形成良好的對接，使房地產企業能更好更快的發展。

作者：楊雪芳單位：嘉興香溢房地產有限公司