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一、投資性房地產會計核算內容

1．投資性房地產的確認《企業會計準則第3號—投資性房地產》規定，投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認：①符合投資性房地產的定義，即為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。②與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業。③該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。根據上述規定，企業應對其固定資產、無形資產等進行重新分類，并對確認的投資性房地產進行恰當的會計處理。2．投資性房地產的計量投資性房地產的計量包括初始計量和后繼計量。初始計量又包括兩種情況：外購或者自建。根據準則規定，可歸納總結如下：①外購的投資性房地產的成本＝購買價款＋相關稅費＋可直接歸屬的其他支出。②自行建造的投資性房地產的成本＝達到預定可使用狀態前所發生的所有支出，但這必須是在同時出租的條件前提下。③以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。

二、投資性房地產會計核算存在的問題及處理方法

1．公允值在投資性房地產會計核算存在的問題。

1．1在公允價值進行后續計量的模式下，存在因企業意圖改變而導致投資性房地產初始計量以及當期損益確認不一致的情況。首先需要說明的是，這里所指的不一致特指如下兩種情況的不一致：第一種情況是自行建造開始時就直接認定為投資性房地產；第二種情況是自行建造開始時認定為固定資產或存貨，達到預定可使用狀態時改變持有意圖，再隨即轉換成投資性房地產。從形式上看，兩類情況是不同的經濟業務類型，會計核算處理不同也有其合理性，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

1．2采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產轉換成非投資性房地產時，存在虛增或虛減非投資性房地產賬面價值以及當期損益的可能。《準則》第十五條規定：采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。倘若只是單獨分析該環節，并不存在任何不合理的地方，但若將該經濟業務環節向前追溯，則出現了與其他會計準則制定原則不一致的地方，這便成了一種人為調整固定資產或存貨價值以及當期損益金額的方式和手段。

2．投資性房地產處置核算存在的問題及處理辦法。投資性房地產準則規定：當投資性房地產被處置，或是永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。處置采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額記入“其他業務收入”科目，按投資性房地產的賬面價值記入“其他業務成本”科目；處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，還要將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入，若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并轉入。這一規定存在有如下問題：

2．1沒有區分投資性房地產出售、轉讓或者報廢、毀損等具體情形，兩者在核算上存在一定程度的差別，出售、轉讓的處置較為簡單，可以直接從售價收入中予以扣除，而報廢、毀損的情況卻很復雜，兩者在會計處理上一概而論，顯然不妥。

2．2投資性房地產，特別是房屋及建筑物這種投資性房地產，在出售、轉讓或者報廢、毀損時所發生的清理費用及相關稅費不進行核算，而是直接從處置收入中予以扣除，將扣除后的凈損益計入當期損益，這顯得過于簡化。因為，投資性房地產與固定資產一樣，其出售、轉讓或者報廢、毀損過程中所發生的費用情況較多且較為復雜，況且，在會計核算也可能會存在一個時間差，如果按現行的會計準則這樣處理，會很容易造成了實物管理與會計核算上的混亂。

2．3作為房屋及建筑屋的投資性房地產的處置收入計入其他業務收入，形成了營業利潤，而作為固定資產的房屋及建筑屋在報廢或毀損時的處置凈收入，則計入了營業外收入。這樣，同一建筑物報廢或毀損處理不同，對利潤結構也產生了不同的影響，從而直接影響信息使用者對企業盈利能力的準確判斷，給企業留下了進行利潤結構操縱的空間，更為特別的是，它粉飾了上市公司經營業績，影響到廣大投資者與消費者對上市公司財務報表的解讀及其對其業績變動趨勢的分析，進而影響到其投資決策。因此，為便于正確核算投資性房地產出售、轉讓或者報廢、毀損等經濟業務，準確反映企業的經營業績和利潤構成，也為了便于投資者和消費者能正確地理解、把握和分析企業提供的財務報表，企業應分別對此類業務進行核算，有以下幾點：（1）出售、轉讓的投資性房地產，按準則規定，將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益；（2）設置和通過“投資性房地產清理”帳戶，以核算投資性房地產存續期間因報廢、毀損等所發生的各項費用、損失；（3）投資性房地產在存續期間因出售、轉讓或報廢、毀損所發生的處置收入計入其他業務收入；（4）投資性房地產收回自用后發生的轉讓、出售或報廢、毀損的處置凈損益應比照固定資產、無形資產的轉讓、出售或報廢、毀損的會計處理一樣，作為利得列作營業外收支處理。

三、結語

隨著投資性房地產業務的迅速發展，各種新的情況、新的問題層出不窮，因此，在實踐應用的基礎上，對投資性房地產業務會計核算的理論研究就更顯得越來越緊迫，需要不斷的對投資性房地產準則進行修訂和完善，從而更科學合理地做好投資性房地產的管理與核算。

作者：鐘藝單位：湖南長沙市