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今年三月，財政部部長金人慶在兩會期間作財政預算報告時提到“研究開征物業稅的實施方案”。有關消息也表明，國稅總局此前已經在幾個城市開始物業稅的模擬試點，進行“空轉”。不能不說，這一切都昭示著物業稅的全面實施已箭在弦上。

物業稅也叫不動產稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。我國物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段按年收取。

二．我國開征物業稅已具備的條件

（一）中央文件已將物業稅的開征列入議程。物業稅從最先提出到引起廣泛討論，再到中央明確表示將對物業稅的實施方案進行研究，這一路走來，不能不說物業稅離我們越來越近。稅務部門有豐富的房地產稅的管理經驗，再加上模擬試點工作的開展，這些都為物業稅的正式實施提供了參照。

（二）物業稅開征的物質基礎已基本具備。居民積累個人財富的能力日益增強，物業稅的開征對大戶型購房者的影響不大。而對于小戶型，相對應的稅率較低，因此，需交納的稅金也能控制在能夠承受的范圍之內。

三．開征物業稅的必要性與意義

（一）可以完善房地產保有環節的稅制，進一步貫徹公平稅負、合理負擔的原則。以往房地產行業重在交易環節征稅，造成房地產商開發成本高，購房者一次性購買費用高。這就造成房地產交易、保有環節稅負不均衡。房地產的稅費集中在流通交易環節，而保有環節成本低，不利于發揮稅收對市場的調控作用。而一旦開征物業稅，實際上是增加了持有房地產的成本，即是增加了房地產使用成本。這樣，能夠在一定程度上實現稅收的公平原則。

（二）有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范的問題。同時，有利于正確處理稅和費的關系，促進房地產市場的健康發展?，F行的房地產稅制涉及的稅費有14種之多,稅費繁雜,計稅依據不合理。

（三）從消費環節抑制需求，打擊“炒樓”、“圈地”等投機行為。物業稅的開征會使房地產自用需求者傾向于購置較小面積的房地產，并能夠在一定程度上抑制房地產投資和投機需求。

（四）有效調節社會貧富差距。物業稅如果對所有房屋都以同樣的稅率課稅，無疑是不公平的。因此，通過對居住豪宅者課以高稅,對居住劣房者減少征稅甚至減免稅費,可以達到調節社會貧富差距、維護社會穩定的目的。

（五）合理配置土地資源?，F今，許多窮困的人民還沒有固定的安身之所，而富人卻遍地買地筑宅，擁有若干處房產。我國土地資源日益緊缺,實施物業稅,對合理利用有限的土地資源和城市的可持續發展有極為重要的意義。

（六）有利于確立一個穩定的地方財政收入來源。事實上，目前我國的稅制是無法保證縣以下政府財政收入的,所以有時會導致財政緊張的基層政府以各種名義收費,造成混亂。因此,開征不動產稅,培育地方的主體稅種,保證地方財政收入持續和穩定的增長。

四．物業稅對房地產行業房價的影響

關于物業稅對房價影響的問題，看法各不相同。但可以肯定，物業稅的開征，對房地產市場的影響是巨大的。而消費者最關心的是，物業稅對降低房價能起多大作用？較為普遍的說法是，稅費構成房價成本的40%左右。從表面上看，物業稅將目前一次性收取的稅費，改為按年收取，如果稅率按1%收取，那么，房價成本將大幅減少，理論上最多可降低近40%。如果地產商將這些減低的成本全部讓渡給購房者，理論上房價最多可降低近40%。這就是傳聞中的“征收物業稅房價可降低40%”說法的由來。當然，這是不可能實現的。

物業稅開征以后，房地產開發商會將這些減低的房價成本全部讓渡給購房者嗎？恐怕不會。

事實上，物業稅對房地產行業房價的影響并不如我們想象中那樣大。影響房價最重要的因素是供求關系，其次才是政策，成本等因素。物業稅對房價的影響絕不是通過簡單的換算或是計算公式就能夠得出來的。房價的升降必然是受到供求關系的直接作用，從以往的事例也可以看出，只要消費者的預期好，愿意不斷追求房產，房價的一再飆升也并未抑制消費者的熱情。

五．物業稅全面開征需要注意的問題

(一)新舊房需區別對待

物業稅開征前購買的房屋，已經在交易環節一次性支付了相關稅金，如果對此種房屋也開征物業稅，顯然有失公平。因此，應對新舊房屋區別對待，可以在一定時間段內采取區別稅率征收方法。這樣也便于物業稅的全面實施，并照顧到公平與社會穩定的問題。

（二）自住與經營性物業需區別對待

稅收必須兼顧橫向公平和縱向公平，自住房屋和經營房屋有本質區別，自住物業是房主的安身之所，而經營性物業則是作房主自身居住外的其他用途。經營房屋能夠獲取利潤，而自住房屋則是純消費。因此二者應該按不同稅率來征收物業稅。

（三）普通房與毫宅

擁有一個住所是每個人生活的需要，然后豪宅卻不是生活的必須品，對普通房和豪宅采用區別稅率有利于調節貧富差距。

（四）考慮“買房容易養房難”的問題

物業稅開征后，可以在一定程度上降低消費者在交易環節的購買成本，然而，持有環節的征稅可能使消費者陷入買房容易養房難的境地