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從2004年第一季度開始，房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，其增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（見圖）（2002年和2003年1－6月份房地產(chǎn)投資分別增長32.9％和34％）。這表明自去年以來國家采取的諸如進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。但是否意味著房地產(chǎn)投資熱潮就此止步？目前的房地產(chǎn)投資增幅是否合適？

根據(jù)周期波動的理論，市場經(jīng)濟的一般規(guī)律是：供小于求→剌激價格上升→利潤增加→剌激投資規(guī)模擴張→商品供應量增加→供大于求→價格下降→利潤減少→投資規(guī)模縮小→商品供應量減少→供小于求，如此循環(huán)往復。而目前中國房地產(chǎn)市場需求旺盛，2004年開始的宏觀調(diào)控雖然暫時遏制了房地產(chǎn)投資的迅猛勢頭，但同時也加劇了消費者的投資預期，其結果必然形成需求大于供給的局面，為房地產(chǎn)投資的進一步加劇埋下了伏筆。同時，長期以來，在我國業(yè)內(nèi)人士之間形成一個的共識，即房地產(chǎn)投資增長速度控制在為GDP增長速度的2倍以內(nèi)比較適宜。然而去年GDP增長為9.5％，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長為29.7％，是GDP增長速度的3.126倍（這是就全國而言的，有的城市比這一倍數(shù)高出許多）。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍然偏高。

那么，究竟是什么原因造成了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強勁呢？一般來講，主要有以下幾點原因：

第一，2004年中國GDP繼續(xù)保持高速增長的態(tài)勢，增幅達9.5％。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的"寒暑表"，必然也會保持較高的增長速度。這是最根本的增長因素，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎條件。同時，居民預期收入增加，購買力增強，房地產(chǎn)需求強勁，刺激房地產(chǎn)投資增長迅速。

第二，城市化進程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全國總?cè)丝?29227萬人中，有52376萬人是城鎮(zhèn)人口，城市化水平己達40.53％。此外還有大量的城市流動人口。房地產(chǎn)潛在需求很大。

第三，住宅商品化步伐加快，單位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅轉(zhuǎn)化。1999年兩者大體上各占一半，2003年商品住宅就上升到80％左右。這也是商品房開發(fā)投資增長較快的一個重要原因。

第四，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善，缺乏合理有效的管理和指導，沒有建立健全的房地產(chǎn)市場預警預報體系。

從上面的分析可以看出，中國房地產(chǎn)業(yè)要想健康的發(fā)展，無論是從制度上還是從管理上，都必須要不斷完善。筆者認為應該注意以下幾點：

一是建立健全房地產(chǎn)市場預警預報體系。搞好這項工作的“基礎”是準確、細分的統(tǒng)計資料，“關鍵”是規(guī)范空置率的計算方法和合理確定警戒線。可以考慮設定“增量空置率”和“存量空置率”兩大指標，建立“空置率雙指標體系”，以便全面反映空置房狀態(tài)，從總體上控制房地產(chǎn)投資增長速度。

“增量空置率”主要是反映報告期當期（某年）商品房的空置狀態(tài)，為調(diào)控房地產(chǎn)投資量和開發(fā)節(jié)奏提供科學依據(jù)。可以考慮設定為：

增量空置率=期末當期凈增的商品房空置量/期末當期商品房竣工量。以及時準確地反映空置房的現(xiàn)狀和進行年度投資量、開發(fā)量的調(diào)控。

“存量空置率”主要是反映全社會房屋總量的態(tài)勢和余缺狀況，為判斷正常空置和非正常空置，以及制訂房地產(chǎn)開發(fā)長期規(guī)劃提供科學依據(jù)。可以考慮設定為：

存量空置率=報告期末社會上空置的各類房屋的總量/社會上全部房屋存量。同時，在這兩個指標的基礎設定房地產(chǎn)投資的警戒線。關于警戒線的具體限定，建議在初始階段先定的低一些，然后根據(jù)具體的國情國力、市場承受能力及供求狀況作出進一步的調(diào)整，以反映各個不同階段對房地產(chǎn)的需求。

二是根據(jù)上面的分析，中國的房地產(chǎn)投資旺盛的一個很重要的原因就是需求的拉動。我們可以把房地產(chǎn)的價值分成兩部分：一部分是可以預見的收益，這部分價值可以由房租水平來衡量；另一部分是無法預見的收益，這部分的價值可以理解成房地產(chǎn)所代表的期權價值。投資人在購買了房地產(chǎn)之后，就類似購買了一個買方期權。而中國的經(jīng)濟繼續(xù)保持了前幾年的強勁走勢，所以投資者相信，只要現(xiàn)在購買了房地產(chǎn)，如果經(jīng)濟能夠像他們所預期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來一定會從中得到收益。

從這方面考慮，如果想從需求上壓制房地產(chǎn)投資的增長，則必須從降低房地產(chǎn)期權的價值上來著手。這方面可以考慮通過由政府征收房產(chǎn)稅的形式來實現(xiàn)。因為房產(chǎn)稅其實是房產(chǎn)這個買方期權的分紅。正如持有股票買方期權的投資者，因為沒有持有股票本身而錯失獲得紅利的機會，因而當股票開始分紅時，買方期權的價格會下跌。對于擁有房地產(chǎn)的投資者來說，持有房產(chǎn)就必須承擔房產(chǎn)稅，而不擁有房產(chǎn)的投資者則無須承擔這部分稅收（買方齊全的投資人額外承擔了稅收）。因此，我們可以把房產(chǎn)稅看作是一項分紅，該分紅越多，持有買方期權的成本就越高，房產(chǎn)所包含的買方期權的價值也越低。從而降低投資者的需求，達到抑制房地產(chǎn)投資增長的目的。

總之，中國房地產(chǎn)業(yè)目前所形成的這種態(tài)勢，是多種原因、多種條件共同作用的產(chǎn)物。但是，要想制止這種態(tài)勢，不能操之過急，應當采取“軟著陸”，既要達到控制增長過快的目的，又要防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落和劇烈震蕩。從根本上講，最重要的是先建立一個規(guī)范的房地產(chǎn)運作市場。

自1998年以來，我國房地產(chǎn)投資和銷售額出現(xiàn)了新一輪的持續(xù)快速增長，增長幅度逐年遞增；而且每年的商品房銷售額增長率都高于房地產(chǎn)投資增長率、銷售面積增長率，也高于竣工面積增長率。其中單2004年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長41.1％，增幅比去年同期提高6.2個百分點。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地和金融兩方面來對行業(yè)進行調(diào)控。