房地產投資信托范文
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REIT包括兩個內容：一個是資金信托，另一個是房地產資產信托。前者是由受托機構依法設立房地產投資信托，向特定人私募或向不特定人公募發行房地產投資信托受益證券，以獲取資金，投資房地產、房地產相關權利、房地產相關有價證券及其他經主管機關核準投資的項目，投資者從中獲取投資收益。后者則是由委托人轉移其房地產或房地產相關權利予受托機構，并由受托機構向特定人私募交付或向不特定人公募發行房地產資產信托受益證券，以表彰受益人對該信托之房地產、房地產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益的權利。由此可見，REIT中的資金信托與房地產資產信托是有區別的：
首先，信托財產和信托性質不同。前者的信托財產是資金；后者的信托財產則是房地產或房地產相關權利。例如房地產抵押權、房地產租賃權等。前者是信托種類中的資金信托，只是因為投資方向為房地產，所以才列入REIT的范圍；后者是真正意義上的房地產信托，這符合信托性質按信托財產分類的屬性。
其次，信托的當事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人；后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數情況下，委托人可以成為受益人中的一個。
再次，投資目標的確定性不同。雖然兩者的投資目標均為房地產項目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產項目；而前者投資的項目往往是不確定的，它可以自由選取房地產項目。
最后，信托機構的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產；后者是先受托房地產再募集資金。
在現實生活中，人們可能還會混淆房地產投資信托（REIT）與抵押支持證券（MBS）的概念，因為，在MBS中存在著一種情況：銀行把房地產抵押貸款以信托的形式委托信托機構發行受益證券，這其實就是REIT中房地產資產信托的一種，是REIT和MBS的交叉部分。
二、REIT的特點
REIT一般以股份公司或托拉斯的形式出現，通過發行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理。由于房地產投資信托除受到整體社會經濟環境的影響外，投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠，進而影響到房地產投資信托的營運業績與市場價值。因此，房地產投資信托常聘請專業顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作，并實行多樣化投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務。通過集中專業管理和多樣化投資組合，有效降低投資風險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托在未來承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規模房地產投資的利益。
房地產投資信托的資金來源主要有兩個方面：一是發行股票，由機構投資者和股民認購；另外，就是從金融市場融資，如銀行借入、發行債券或商業票據等。
REIT除了具有信托的一般特征，即所有權和利益相分離、信托財產獨立性、有限責任和信托管理的連續性外，還具有以下特征：
1、信托財產是房地產證券，采取股票或受益憑證的形式，可上市交易，流通性強。
2、經營期限分為定期或不定期，財務運作對大眾公開，透明度高。
3、法律對REIT的結構、資產運用和收入來源進行了嚴格的要求。如美國規定，房地產投資信托須有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年0％以上的收益要分配給股東；其籌資資金的大部分須投向房地產方面的業務，75％以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；同時至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。
4、可以獲得有利的稅收待遇，避免了雙重納稅。
三、房地產投資信托與房地產股份公司
房地產投資信托的經營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數受托人必須是“獨立”的。所謂獨立受托人是指該受托人與REIT的投資顧問和其附屬機構沒有直接或間接利益關系。受托人和董事會的主要職責是負責制訂REIT的業務發展計劃并指導其實施。美國稅法規定，REIT只能進行房地產和房地產抵押貸款的被動管理，不能直接參與經營。因此，REIT必須聘用專業的房地產人員或機構實施具體的經營管理。
雖然房地產投資信托于房地產股份公司都是將所募集資金用于房地產投資，但二者具有顯著的區別，主要表現為：
1、房地產投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產管理與金融功能的統一，雖然它通常以股份公司的形式出現，但同時要受到公司法和信托法規范；而房地產股份公司主要受到公司法的制約。
2、法律對房地產投資信托的資產結構、收入結構、收益分配作了原則性的規定。比如，關于資產價值的75％以上必須由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成的規定，關于來自于租金、抵押收入和房地產銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規定，關于分配股東金額不低于應納稅收入95％的規定，從而對其業務性質作出了強制性約定；而房地產股份公司的業務性質則不受法律的約束，其資產結構、收入結構、收益分配最終體現為股東的意愿。
3、房地產投資信托的經營管理活動帶有消極性，即經理和雇員不直接進行房地產的管理和運作，只是對房地產管理業務的開展予以決策，具體的信托資產管理工作則聘請獨立的房地產投資顧問或承包商來完成；而房地產股份公司的經營管理活動是積極的。
四、房地產投資信托的辯證分析
（一）REIT的優點
1、具有流通性與變現性。由于房地產本身的特性，導致在交易過程中借助于中介機構，不但費力，且轉移手續繁雜，變現性差，從而使得投資者具有極高的流動性風險。REIT是以證券化方式來表現房地產的價值，證券在發行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統房地產不易脫手的顧慮。
2、專業化經營。由于REIT經營權與所有權高度分離，通過專業化的經營管理，可以使房地產營運績效大幅度提高，直接影響REIT證券價格的上漲，使投資者可以分享房地產專業投資的成果。
3、資本積累。REIT是以受益憑證在資本市場募集資金，再以直接經營或間接融資方式投資于房地產市場，有效地結合了房地產市場和資本市場。通過這兩個市場的結合，有助于房地產商在大規模房地產開發中的資金取得，加速資本積累，促進土地的有效利用。
4、投資風險分散。由于房地產投資往往需要龐大資金的投入，個別投資人無法同時進行多項房地產開發計劃，造成風險的過度集中。REIT是以受益憑證方式募集大眾資金，從事多樣化的投資，除可通過不同的房地產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險外，也可以在法律規定范圍內從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風險。
5、導正房地產市場的機能。由于REIT的投資組合、投資期間、收益來源與分配等事項，均受到相關法規的嚴格限制，其目的在于預防房地產短線交易的投機行為，使資金的投入能促進房地產的有效利用。另外，通過REIT的方式來對大型公共建設計劃進行融資，既可順利推動建設，也可使投資大眾分享公共建設投資成果，且經由REIT在集中市場或店頭市場掛牌上市，可以達到以有效率的證券市場來監督無效率的公共部門的效果，最終能使整個市場機能得以充分發揮，增加社會福利。
（二）REIT的缺點
1、募集資金失敗的風險。REIT的資金募集來自一般社會大眾或法人機構，由于投資者的投資意愿會受到市場景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時，募集者必須負擔作業費用，投資者也將承擔機會成本的損失。
2、關系的風險。由于REIT的營運是將所有權與經營權分離，投資者以購買證券方式參與資金需求龐大的房地產投資，并非直接從事于房地產買賣，因此缺乏對房地產自主處分及經營的權利，尤其當REIT經營者經營不善或從事關系人交易時而損及所有人利益時，投資者除了撤換經理人外，只能于公開市場拋售其所持受益憑證。然而由于信息的效率性，證券價格將受到經理人行為的影響，使得投資者必須就此部分承擔風險。
3、易受房地產市場與利率市場波動的影響。REIT的投資組合，大多數從事于房地產投資，因此房地產市場的景氣將直接影響REIT證券的價格。其次，REIT的收益憑證一般于集中市場或店頭市場掛牌買賣，證券價格受到證券市場景氣好壞影響，所以REIT證券價格同時受到此兩市場波動的影響。
