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一、國際上房地產投資信托基金概念

房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,以下簡稱REITs)是由房地產投資信托基金公司發行股票或收益憑證,匯集大眾投資者的資金,由專門投資機構投資于房地產及其相關業務,并將投資收益的絕大部分分配給投資者的一種特殊的集合投資制度。目前美國是全球最大的REITs市場。REITs是根據1960年美國國會《房地產投資信托法》的規定,按一定的法人組織形式組建而成的。美國的房地產信托是封閉式的,可以在二級市場流通。

二、投資REITs是保險資金運用的內在需求

1．REITs的非關聯性有利于分散保險資金投資風險

REITs一般是由一系列房地產構成的投資組合,比單個的房地產商或個人投資者擁有更為多樣的房地產,從而有效地降低了投資風險。同時房地產投資信托基金是將不動產證券化,使房地產的資金可分割性增加。另外,作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨物價上揚,房地產物業的價值會上升,以房地產物業為基礎資產的REITs價值也會隨之上升。

2．REITs的高流動性符合保險資金流動性需求

房地產作為不動產,其本身的固定性使得它的流動性較差。如果投資者直接投資于房地產,當需要急需變現時,將付出較大的變現成本。REITs作為房地產的證券化產品,通常采用股票或受益憑證的形式,可以使房地產這種不動產流動起來。而且,由于REITs股份基本上大都在各大證券交易所上市,與傳統的以所有權為目的房地產投資相比,投資者可以根據自己資金的需要量隨時處置所持有的REITs的股份,具有相當高的流動性。REITs的高流動性,恰好滿足了保險資金運用的要求。保險合同射幸性特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性,這就要求保險公司必須保證保險資金的流動性以供賠償和給付之需。

3．投資REITs能夠促進保險資金資金融通功能的發揮

現金流的意義對于房地產行業的影響遠遠大于其他一般性行業。近年來我國房地產業快速發展,我國房地產開發企業房屋新開工面積、竣工面積、實際銷售面積均保持加速上漲的態勢，所需的資金也呈逐步上升的趨勢。這就導致房地產行業出現了嚴重的資金缺口,如下圖所示。現在越來越多的開發商面臨銀行貸款難度加大,其他渠道融資難,銷售不暢回款難,加之自有資金匱乏,企業運營陷入困境。保險資金投資REITs有助于緩解房地產開發資金緊張局面。另外,大多數房地產企業大都依賴于銀行貸款,這就會使房地產業的風險在銀行積聚,而保險資金的介入會在一定程度上分散銀行的風險。此外,房地產業的利潤率比較高,RE-ITs這種創新的投資工具為保險公司分享房地產業的高收益提供了條件。

三、保險資金投資REITs面臨的風險及風險控制

1．保險資金投資REITs面臨的風險

①委托風險是保險資金投資REITs面臨的最大風險。REITs操作過程復雜,涉及多方參與者。其中作為人的董事、基金管理人、資產經營者等都可能基于自身利益的考慮而做出損害投資者利益的行為。另外,由于房地產項目投資是一項技術性非常強的工作,因而很可能出現托管人難以對基金經理人所投資的項目價值和發展趨勢進行科學、全面、準確的評估,從而使得基金托管人不能發揮真正的監管功能,無法對基金經理人的投資行為進行有效的監督。《信托法》第二條規定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進管理或者處分的行為。”第三條規定：“委托人、受托人、受益人（以下統稱信托當事人）在中華人民共和國境內進行民事、營業、公益信托活動，適用本法。”從以上兩條觀之，保險資產管理公司從事信托活動，似乎沒有法律障礙。

②房地產行業的風險。REITs與房地產行業的發展有直接的關系。房地產行業受宏觀經濟、國家產業政策、利率水平、稅收政策、物價水平、其他金融資本等因素的影響。在市場體系比較完善的國家,房地產投資回報率較穩定,但是在我國房地產投資常常演變成投機,很可能會產生投機風險,從而影響REITs收益。同時,REITs與租賃市場有直接關系,尤其是物業貶值會給REITs帶來很大的風險。如果租賃市場不景氣,租賃率下跌或是租金水平下降都會影響REITs的收益。

③法律風險。從REITs發展比較成熟的國家看,REITs的長期穩定快速發展需要有法律“保駕護航”。雖然我國在2007年3月出臺了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》,但是尚沒有出臺《房地產投資信托基金法》,因而使房地產投資信托基金的募集、運作仍存在很大的不確定性,且REITs的環節多、風險大、運作周期長使其運作更加困難。此外,信息披露的不完善、監管的缺位及征稅問題也需要在法律制度上給予完善。

2．保險資金投資REITs的風險控制

①建立完善相關配套制度。發展REITs的首要任務是完善REITs運行的制度及法律環境。委托風險：一方面，給委托人帶來了專業化分工的好處；另一方面，也帶來了問題損害了委托人利益。要解決委托-風險問題可以采取以下原則:第一,委托人要實現自身利益最大化,必須向人授予權利,而且授予人的權利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實現自身利益最大化,必須對被授予權力的人進行監督和約束;第三,委托人要實現自身利益最大化,對被授予權利的人必須進行激勵。在上述三原則的基礎上建立激勵監督約束機制。

此外可以借鑒美國的經驗,引入獨立董事制度。即對每一只REITs基金必須聘請獨立董事,明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關基金利益事項的,而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信托受益人的利益服務,而不是僅僅為公司的股東利益服務。只有通過嚴格的制度約束做好相關的配套改革,不斷規范REITs操作流程和REITs機構的治理結構,建立監督機制和激勵機制,完善信息披露制度,保證REITs運作的透明度,才能為險資投資創造良好的環境。

②盡快出臺相應險資投資不動產的法律文件。2006年,保監會《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,該辦法對于提高保險資金運用水平和促進經濟建設起到重要作用。然而,鑒于房地產行業的高風險性,保險行業對于險資投資房地產一直處于謹慎探索階段。隨著保險公司治理結構的發展及風險管控能力的提高,險資投資房地產逐步提上議事日程。2008年國務院辦公廳126號文件也對相關問題進行了引導和鼓勵。對不動產法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,制定《保險資金投資不動產管理辦法》。引入獨立監督人,并對委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計劃的其他當事人的權利、義務做出具體的規定,確定投機計劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風險管理和監督管理,使險資投資不動產的風險最小化。

③加快REITs專業人才的培養。發展成熟的REITs一般是權益類的投資產品,這類產品大部分沒有固定的到期日,其收益率亦不固定,基本上取決于REITs的管理團隊的管理水平和市場環境。REITs本身運作復雜,專業性很強,這就迫切需要建立一個能夠培養既懂房地產專業知識,又能掌握投資銀行業務和相關法律法規的運作REITs的專業人才市場,真正實現REITs的專業化管理,制定最佳的投資策略,降低投資風險,提高收益。

四、結論

保險公司在承保環節利潤不是很高的情況下,保險資產投資已經成為保險業發展的關鍵。“保費收入與資金運用是推動保險業發展的兩個‘輪子’,缺一不可”。經過20多年的恢復和發展,我國保險業有了長足的進步,在快速發展的同時,保險資金充分有效運用的問題也隨之浮現水面,到了刻不容緩、急需解決的時刻。從我國目前的市場環境出發,從保險及其相關行業的發展現狀出發,逐步創造條件,開放資金運用渠道,開拓新的投資品種。保險資金投資于房地產投資信托基金是值得考慮的。