本站小編為你精心準備了有效分析房地產投資風險參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、我國房地產投資的特點

(一)房地產投資的時間周期較長房地產的投資屬于周期較長的長期投資,是否具備投資價值,從前期樓盤園區設計,樓體設計、樓盤選址、拿地投標、頭盤動土建設、園區物業設施及園區周邊輔助設施建設,都是需要投資者考慮的問題,而選址到建成到最后的銷售或者是入住使用也不是短時間就可以完成的。

(二)房地產投資的成本高由于我國國土資源稀缺,且土地資源位不可再生資源,房地產項目的開發建設自然就成了高成本的建設項目,我國的國民生活水平的不斷提高,致使人們對住房的需求不再只停留在遮風擋雨上,對于居住環境的品質要求也在上升,這無疑為房地產的建設增加的更多的成本。

(三)房地產投資的風險高,靈活性低基于房地產投資的成本高,資金的占用量大,投資周期長,因此導致房地長投資的風險系數增加;同時,對于房產這樣商品,不具備其他商品的可調換性,而達成交易的時間也比較長,無論是退款還是轉賣,都無法在短時期內完成,因此,房地長投資的靈活性也比較低。

(四)房地產投資受宏觀經濟的影響較大每一項投資都是與銀行的利率密切相關的,而房地產投資所運用的資金金額數目巨大,因此任何可影響到銀行利率的經濟、政策等因素都會波及房地產投資;而類似與股票這一類的經濟活動也同樣會影響到房地產投資。

二、我國目前的房地產投資形勢

近幾年房地產行業的迅速發展,促使我國的國民經濟也在迅速發展,從1999年至2007年,房地產投資比重從原來的14.9%上升到18.4%,而房地產行業在拉動我國國民經濟增長的同時,還帶動了超過50個橫向、縱向產業的興起與發展,因此房地產行業的興衰也直接牽系到我國的國民經濟命運,因此,國家對房地產行業也進行了相應的宏觀控制。首先,為保證土地出讓的收益和地價與房價之間相應的平衡,政府要求開發樓盤中的戶型要有一定比例的小戶型,嚴格遵守并保證建設周期,同時限制部分地段房價的增長比例,將掛牌轉換為招標,對于開發商的資金實力與建設設計專業能力都提高了要求;其次,政府通過人民銀行對下屬各銀行進行了相應的、具有針對性的管制,政府要求銀行必須嚴格管理、嚴格審核用于土地儲備、房地產開發、個人消費購置等方面的貸款發放,這就限定了開發商的投資建設以及個人投資的購置數量,進而降低了房地產市場的需求,加強了房地產開發商的競爭,通過對存款準備金率扥調整來進行對貨幣供給量的控制,直接影響了利率,間接影響著房地產投資的策略,加之央行頒布的再貼現率政策,對五大國有銀行及各地商業銀行的放貸利率加以控制,這就限定了房地產投資者的資金流動對第二套以上的新房購置進行了較嚴格的限定,并提高了第二套新房的購置稅,同時還提高了二手房買賣的稅收比例,這些政策的出臺都對房地產市場的需求有了一定程度的影響;再次政府提高對別墅、精裝房等高檔地產產品的購置稅,增加建設低保房,限定相應房產的房價,降低部分房產的房價,加之不斷地有新樓盤的竣工,投資者也開始出現觀望的態度,房地產市場的需求量越來越低,開發商之間的競爭激烈,而自身的收益逐漸降低。

三、目前投資房地產的風險及風險形勢

由于房地產投資的周期長,資金占用數目大,而整個投資過程有伴隨著不可預料的控制投資收益的因素,使得房地產投資的風險相應增加,關于購置期間涉及購置過程中的任何一個環節相應的管理機構出現問題或進行政策調整,都會影響到房地產投資的收益,增加投資風險。其一,政策風險,政策風險主要涉及前期開發商拿地過程中的土地政策以及后期銷售時的購置政策的調控和影響;其二,利率風險,利率風險主要是房地產開發商在前期開發時需要繳納土地出讓金,這筆出讓金通常數額巨大,主要的獲取來源與銀行的貸款,這也就受到了銀行房貸政策和利率調整的影響,而后期投資者在進行購置是同樣需要在銀行申請購置貸款,因此在開發與銷售兩個環節都受到了銀行所帶來的金融風險;其三,市場風險,市場風險主要是表現在整個開發建設的時間與購置時間都比較長,由于房地產行業的資金流動性比較差,變現能力較弱,而在開發與購置期間的任何市場風波都會影響到后期的房價,地產項目開發的所在城市的經濟水平與消費水平也會影響到后期的房價;其四,購買力風險,購買力風險是指由于物價上升,是的投資者在房產方面所獲得的收益不足以再進行投資,也就是再次購買投資房產的能力下降,加上現如今的高通貨膨脹,人們都會將購買力投注在急需的物品上,這就降低了房產的需求量與購買量;最后是房地產開發商企業結構的內部風險,包括企業內部的財政管理、人員配備、項目投資決策以及項目產品定位等。

四、現如今投資房產的有效手段及方法

隨著針對房地產行業宏觀調控政策的頒布與實施,已然對房地產行業產生了諸多影響。面對這些影響無論從開發者的角度還是從投資的角度都應該審時度勢,仔細斟酌。

(一)對于開發者而言應該盡量減少獲取土地開發時所需的資金數額,通過多家房產企業合作的方式將開發土地的風險分散,并且要將各主體企業的優勢發揮出來,形成戰略聯盟關系,以此來增加自身的開發能力,或者對擁有土地一級開發權的企業進行土地的一二級開發聯動;除了與同類企業合作之外,開發商還可以與投資機構合作,為開發募集資金而建立相應的融資平臺;與當地政府合作獲取土地開發的優先權,或者通過獲取同類企業的部分股權、兼并或收購同類企業貨公司來獲取部分土地的優先開發權;不參與或者少參與以融資為目的的土地開發建設。

(二)對于投資者而言要對能夠影響到房地產市場的相應政策進行分析和研究,并且還要密切關注在新形勢下房地產市場出現的新問題、新情況,運用靈活的措施去應對政策調整所帶來的影響;運用保險來維護收益,保險不僅可以轉移部分房產投資所帶來的風險,同時保險還可彌補房地產投資者的部分損失,保證投資者的收益,進而促進了房地產經營活動在有序有利的環境中積極發展。

(三)對于銷售市場而言通過降低房價或者運用各種優惠時期進行間接地降低房價來推動銷售量,可在一段時間內達到資金的快速回攏;不盲目開發,多觀望,不提價的同時也不降價,推出高品質的稀缺樓盤,或做針對性銷售的專屬樓盤,開辟新的需求市場;采用租售結合的方式進行銷售運作,并結合現有政策,對目標市場加以分析,做有針對性的銷售計劃,并根據前一段的實際銷售情況隨時對銷售計劃與銷售手段進行調整,并控制銷售節奏,轉變被動銷售,改為主動銷售,并對銷售市場進行轉向,以二、三項城市作為主要的銷售市場目標。

(四)加強地產企業的經營管理提高房地產企業決策人自身的素質及專業水平,制定嚴謹的房地產企業內部的管理條例,包括人事管理、資金分配、銷售策略推進手段、企劃企宣、外聯以及后勤等方面,這是房地產企業不再受自身的影響進而降低風險的積極有效手段。（本文來自于《商業研究》雜志。《商業研究》雜志簡介詳見.）

作者：蔡宏華單位：杭州市錢江新城建設開發有限公司