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一、房地產投資規模存在的問題

1房地產投資資金投向比例失衡。在最近十年，我國房地產的投資規模的總額是不斷增大的，但是在投資資金的投向比例卻是失衡的。投入到保障性住房的資金比重是不足的。在2003年，經濟適用房的投資額為622億，占商品房投資總額的9.17%，2010年這一比例為3.1%達到歷史的最低點。并且，經濟適用房的投資增長率在有的年份出現了負的增長，尤其在2005年出現了14%的最大降幅，到2010年經濟適用房的投資額同比下降5.9%。商品房的投資額占房地產總投資額比重一直持續在65%以上，投資增長率一直在25%左右。雖然，在最近兩年，由于國家政策的調控，投入保障性住房的比例有所增加，房地產投入到保障性住房的資金仍是不足的。

2.房地產投資資金來源對金融機構的依賴性大。我國房地產企業投資的資金對金融機構的依賴性較大，遠遠高于發達國家的依賴程度。房地產企業投資的自有資金比例比較少，有很大一部分是靠銀行信貸資金。我國房地產企業的貸款由2003年的3138億元增加到2012年的14728億元，增加了4.7倍。據統計我國房地產企業80%的投資資金是直接或間接來自銀行貸款。房地產企業的資產負債率多數達到了74%，有的甚至高達80%，嚴重超過了世界公認的房地產企業50%舉債的警戒線。這就意味著我國的房地產市場的絕大風險系在了金融機構的身上，使我國房地產金融面臨著較高的風險。

二、房地產投資規模存在問題的成因

1.房地產投資的宏觀調控機制不健全。我國房地產調控機制不健全，有關部門在政策的頒布實施中缺乏必要的征詢程序。對于政策實施后引起的后果考慮不足，而且許多政策缺乏穩定性和延續性，加劇了房地產市場的不確定性，難以使房地產投資者形成合理預期。另一方面，對于土地的獲得調控上缺乏明確合理的規范，一段時期以來，我國房地產企業存在的非法侵占、征用土地的違規行為。并且，對于這些違規行為，政府監管缺位。由于我國房地產投資宏觀調控機制存在這樣的弊端，使得我國房地產投資規模增幅過大。

2.房地產市場發展不夠完善。一個成熟的房地產市場構成包括土地市場、增量市場、存量市場。這三個市場是不可分割的以整體，并且存量市場占主體地位。由于我國的房地產市場市場化發育時間較短，還不夠完善，房地產市場過度的依賴增量市場。房地產這三個市場是分割的，存量調整、增量推動的聯動效應未得到充分發揮，就直接弱化了政府對房地產市場的調控能力。大規模的資金就投向了能帶來高利潤的非保障性住房。在這個不完善的市場中，房地產的價格形成并未取決于競爭，幾乎取決于短期行為，房地產行業的利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。中國房地產的利潤率高達30%-40%，而國際上房地產利潤率一般維持在5%左右。

3.房地產市場金融市場結構單一。房地產的價值大，建設周期長，資金占用多，它的經濟活動是一個大量資金運作的過程，資金回收主要集中在后期，最初征地、建設期間沒有任何資金收入。因此，房地產企業能否獲得足夠的資金支持，能否擁有暢通的融資渠道，不僅決定項目能否順利運作，也決定房地產業能否持續健康穩定發展。我國缺乏多層次的房地產金融市場結構體系。目前的房地產金融市場主要是商業銀行和部分投資信托公司組成，在抵押貸款市場上，提供抵押貸款的金融機構基本上是商業銀行，專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保險機構還沒出現，因而難以形成多元化、競爭性的市場結構。

三、房地產投資規模調整對策

1.加強和完善房地產宏觀調控機制。我國頒布許多政策對房地產進行調控，但是調控并不等于制度體系。首先，我國應制定相應的法律法規來規范和約束房地產市場的投資和土地的供應，真正是房地產市場有法可依、有章可循。其次，建立統一的房地產信息平臺和預警制度。建立一個完善的房地產信息平臺，可依及時給將房地產的投資規模、結構、銷售情況傳遞給企業，以指導企業進行科學投資。房地產預警制度包括房地產業的景氣分析系統和房地產排警系統，預防和排除房地產可能出現的警情。最后，加強對房地產監管體制，對于房地產的投資和土地的供應進行嚴格的備案，及時整頓違規占地、違規改變投資方向的行為。

2.推進房地產存量市場的發展。一個完善的房地產市場整體運行應源于房地產存量市場的需求，未被滿足存量市場需求在價格機制的作用下就會轉化未對增量市場的需求進而決定了對土地市場的需求。由此可見存量市場是房地產市場發展的動力源泉。這就需要政府采取措施來推進存量市場的發展。首先，應放寬對公房和經濟適用房進入市場的政策的限制，積極推動公房和經濟適用房進入市場。其次，存量市場中的交易費用應適當減免。在我國存量市場的消費者主要是低收入者，交易費用的減免可以促進存量市場的交易。最后，積極推進存量市場抵押貸款，刺激有效購買需求。

3.建立多層次的房地產金融市場機構體系。一個完善的房地產金融市場機構體系應包括房地產信貸市場、房地產證券市場、房地產信托投資市場、房地產保險市場等幾個部分組成。我國房地產金融結構單一。這就需要我們積極研究保險公司和投資基金進入市場的可能性，鼓勵房地產信托、基金等其他金融機構的發展和完善，積極培育和發展房地產貸款證券的經營機構、擔保機構。只有建立多層次的房地產金融機構體系，才有助于形成規模化、多元化的市場。規模化的市場能夠為房地產企業的發展提供寬泛的資金來源，多元化的市場有利于形成競爭性的資金供給格局，提高投資資金的配置效率。

作者：管清清單位：延安大學經濟管理學院