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一、房地產投資對我國城市經濟增長的影響機制

(一)需求效應。作為一個極具關聯性的產業，房地產與60多個其他產業直接相關，因此房地產投資行為的增減將會對相關產業的勞務需求及社會產品需求產生一定的影響，進而影響到城市經濟的增長。研究表明，房地產投資變動不僅僅表現為其投資變化所引發的收入和消費的變化，更多的是引發其他相關產業收入和消費的變化，而且由于房地產與60多個其他產業直接相關，因此房地產投資的需求效應對于相關產業來說較強。

(二)供給效應。根據用途，房地產投資可以分為生產經營性房地產投資和非生產經營性房地產投資。通過資本存量的增加，生產經營性房地產投資可以作為生產要素來參與生產和交換過程，從而對城市經濟增長產生長期的影響；通過資本存量的增加，非生產經營性房地產投資的供給效應則表現得更為直接，即增加的住宅能夠滿足消費者不斷增長的需求。但需要注意的是，房地產投資與消費者需求必須是相互匹配的，交換過程要順利實施，否則將會造成供需失衡和資源的浪費，在住房領域甚至會引發深層次的社會問題。

(三)擠出效應。所謂擠出效應，是指房地產投資變動對其他相關產業投資所產生的影響。由于房地產投資具有很強的帶動性和關聯性，因此在投資總量一定的前提下，房地產投資的增加會對其他相關產業形成一定的擠出效應。調查表明，從1999到2010年間房地產投資的增長率和其他社會投資的增長率呈現反向性，即房地產投資增長率較低時，其他社會投資的增長率相對較高；房地產投資增長率較高時，其他社會投資的增長率相對較低。這意味著，其他社會投資增長率和房地產投資增長率呈現此消彼長的狀況，兩者間具有明顯的擠出效應。

二、房地產投資對我國城市經濟增長的具體影響

本文按照經濟規模、人口規模和地域上的空間規模等，將我國城市劃分為第一類城市(如上海、深圳、大連、北京、成都等)、第二類城市(如昆明、煙臺、合肥、貴陽、石家莊等)和第三類城市(如湛江、大理、秦皇島、三亞和海口等)，然后研究房地產投資總量和房地產投資結構對城市經濟增長的具體影響。

1.房地產投資總量對我國城市經濟增長的具體影響

(1)房地產投資對第一類城市的經濟增長推動能力較差，這說明第一類城市房地產投資順利實現經濟增長的渠道不太暢通。究其原因，第一類城市的房地產投資過熱，在需求不能及時跟上的情況下，房地產投資的增長會造成供需的失衡；第一類城市的規模較大，這在一定程度上會降低資源配置效率從而引發房地產投資效率的低下；第一類城市的房價過高，居民消費中很大一部分都用于住房消費，住房需求體系和住房供給體系很容易發生脫節。某些情況下，房地產投資的增加甚至會影響第一類城市的經濟增長，因此可以認為房地產投資的增加并不能很好地促進第一類城市的經濟增長。

(2)房地產投資對第二類城市的經濟增長推動能力最好，但這并不意味著第二類城市為了經濟增長就要大力推動房地產投資，過多的房地產投資會造成投資效率的低下。

(3)房地產投資對第三類城市的經濟增長能力較好，這說明第三類城市房地產投資順利實現經濟增長的渠道比較暢通，但渠道還有待完善，城市的集聚效應需要進一步發揮。

2.房地產投資結構對我國城市經濟增長的具體影響

(1)從房地產投資的區域結構而言，第二類城市每年的房地產投資額要遠小于第一類城市，第三類城市每年的房地產投資額要遠小于第二類城市，這提示房地產的區域投資結構要結合區域經濟發展狀況及產業發展政策來進行調整。

(2)從房地產投資與其他產業投資的結構關系而言，第二類城市房地產投資額占固定資產投資的比例低于第一類城市，第三類城市房地產投資額占固定資產投資的比例低于第二類城市，這提示第一類城市要在滿足社會必要需求的基礎上，適當降低房地產投資在全社會投資中的比重，促進城市經濟增長與房地產投資結構的協調；第二類城市和第三類城市要對房地產投資的規模進行適當控制，避免投資規模過大而造成效率的低下。

(3)從房地產投資的用途而言，第一類城市、第二類城市和第三類城市的住房投資基本都占房地產投資總額的70%左右，這說明住房投資長期都是我國各城市房地產投資的主體。但實踐表明，非住房投資是帶動第一類城市、第二類城市和第三類城市經濟增長的主要力量，它們對城市經濟增長的貢獻遠遠超過住房投資，因此各類型城市在推動房地產業發展的同時，要理性考察非住房投資的作用。

三、討論

從全文的分析可知，房地產投資對我國城市經濟增長的影響是比較復雜的，可以說房地產投資是一把雙刃劍，使用得當將極大地促進我國城市的經濟增長，使用不當可能阻礙我國城市經濟的增長。基于此，相關工作者要理性分析房地產投資與城市經濟增長的關系，結合區域經濟的實際情況來規范現有的城市化進程。

作者：隋海燕單位：山東省青島即墨市房產管理處