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1廣州市房地產投資發展歷程

1980年6月，國務院正式公布了關于住房商品化的相關政策，拉開了房屋和土地商品化的序幕．其后，在經濟改革和體制創新兩大驅動力的推動下，廣州市房地產業快速發展，2013年房地產開發投資達到157968億元．1984—2013年間年均增長226％，占全社會投資的比重從1984年的1434％上升到2013年的3546％．從發展進程來看，廣州市房地產開發投資經歷了起步探索、盲目發展、高速發展和波動發展等4個階段．

（1）起步探索階段（1978—1990年），房地產投資年均增速475％．改革開放之初，廣州率先引進外資進入房地產業，1982年建設完成全國第一個商品住宅小區“東湖新村”，標志著廣州房地產市場化的起步．在由計劃經濟向市場經濟轉變的過程中，房地產業由于剛起步，受國家政治環境和政策性因素影響較大，投資起伏變化大，最高年份增長549％，最低年份負增長188％．

（2）盲目發展階段（1991—1997年），房地產投資年均增速4681％．以1992年鄧小平南巡談話為標志，我國改革開放進入一個新階段，廣州房地產業發展也駛入快車道．優惠的政策吸引了海內外大批熱錢的涌入，非理性的投資引發房地產泡沫，嚴重破壞了宏觀經濟的良性運行．1992、1993年的投資額增長幅度都在120％以上，房屋施工面積由1991年的167931×104m2上升至1992年的236462×104m2，1993年更是達到348926×104m2，較1991年翻了一番，出現了“全民搞房地產”的熱潮．在此背景下，國家采取適度從緊的方針加強宏觀調控，房地產開發迅速降溫，1996年廣州房地產開發投資增速降至13％，1997年由于亞洲金融危機的影響，投資增速降至14％的低值．

（3）高速發展階段（1998—2007），房地產投資年均增速1119％．1998年，國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，正式拉開房改大幕，同時出臺《住房擔保貸款管理辦法》，為房地產業的發展帶來新的機遇．廣州房地產業迅速復蘇，并保持了穩定增長的態勢．從1998年開始，房地產投資大部分年份都保持每年10個百分點以上的速度增長，期間2003年受非典影響，投資增速放緩，出現負增長．針對1998年以來出現的“房地產投資增長速度過快”問題，中央和地方政府實施了緊縮政策，從財政、金融、土地供給等各個方面抑制房地產投資過熱．2007年，央行6次加息，但廣州市房地產投資增速仍然達到222％的高值．總之，這個時期是廣州市房地產開發投資較為穩定的黃金發展期．

（4）波動發展階段（2008—），房地產投資年均增速1149％．2008年受全球金融危機的影響，廣州房地產開發投資開始降溫，較2007年僅增長24％．2009年房地產市場開始回暖，2010年房地產市場供求開始翻轉．由于上個階段房地產投資增長過快，房價漲幅過高等問題尚未解決，政府在2008年底又推出4萬億刺激計劃，加上同時實行寬松的貨幣和信貸政策，導致這個階段房地產開發投資暴增，2011年房地產開發投資額達130536億元，較2008年上漲71％，到2013年更是上漲了107％，與此同時房價更是暴漲．在此背景下，政府加緊調控力度，出臺了大量政策對房地產市場進行調控，2011年試點征收房產稅．這一時期，廣州市房地產投資的最大特征就是受政策調整的波動性明顯．

2實證研究

2．1數據選擇使用房地產開發投資額和GDP分別作為反映房地產投資和經濟增長的變量，分別用EST和GDP表示．數據來自《廣州50年》、《廣州市統計年鑒》和中經網統計數據庫．樣本區間為1984—2013年．為消除價格變動因素的影響，將以上指標（當年價）按居民消費價格指數（以1978年為基期）折算成剔除物價水平后的數據．為消除時間序列數據存在的異方差現象，分別取自然對數，即lnEST、lnGDP．數據處理均在Eviews6．0中實現．

2．2時間序列的平穩性檢驗時間序列分析中首先遇到的問題是關于時間序列數據的平穩性．采用ADF檢驗方法檢驗時間序列的平穩性，可以看出lnGDP在1％顯著水平下都存在單位根，表明原序列不平穩；而lnEST則在含漂移項的模型中拒絕原假設，顯示為平穩時間序列．但二者的一階差分序列ADF值都小于在1％水平下的臨界值，拒絕了單位根假設，表明是平穩的，是一階單整序列I（1）．

2．3協整檢驗雖然廣州市房地產開發投資與GDP具有同步增長的趨勢，但二者都具有各自的長期波動規律，想要確定它們之間是否存在一個長期穩定的均衡關系，就需要證明它們存在協整關系．時間序列的平穩性檢驗顯示lnGDP和lnEST是一階單整的，本文采用基于向量自回歸模型（VAR）的Johansen協整檢驗．根據AIC和SC最小原則確定最佳滯后期數為2．其次，采用跡統計量和最大特征值來進行協整檢驗（有截距，無趨勢），結果表明，在顯著性水平為5％的基礎上變量之間存在協整關系，且有1個協整方程。表明在房地產投資與GDP的長期均衡關系中，lnEST對lnGDP和的長期彈性為09937，即房地產投資增加1％，GDP就會增長09937％．這是因為自1998年房地產市場市場化以來，房地產業由于“關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”［13］．近十年來，廣州市房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率維持在944的平均水平，如果考慮間接貢獻和引致消費貢獻［14］，房地產開發投資對國民經濟增長的貢獻可能達到2360％，可以說在現階段仍以投資拉動為主的經濟增長方式下，增加房地產投資在長期中會對經濟增長產生顯著的促進作用．但由于直接采用非平穩時間序列建立回歸模型很容易出現偽回歸的問題，可以通過VEC模型來修正二者之間的線性關系。誤差修正項系數（vecmt－1）為負值，符合反向修正機制．由式（2）可以看出，房地產開發投資（dlnEST）在短期內對GDP的增長產生了弱的反向滯后影響，上一期房地產開發投資增長1％促使本期GDP下降00758％．這一結果與協整分析中長期內房地產開發投資對GDP增長產生正向拉動作用的結論截然不同．對此本文解析如下：（1）房地產開發投資過度會對實體經濟產生擠出效應（CrowdingOutEffect）．地方政府在“發展至上”［15］或“GDP政績”［16］的考量下，不能準確及時把握地區當前經濟發展的趨勢，一味追求“短平快”，往往傾向于使用短期的宏觀刺激政策，而其中大部分資金都流向了投資收益率較高的房地產業．房地產投資過熱使得生產性投資相對萎縮，其他實體經濟發展相對緩慢，加劇地方產業結構“房地產業化”趨勢［17］，導致經濟結構失衡，進而抑制經濟持續健康發展．（2）房價過高對經濟增長具有間接抑制作用．房價增長過快過高也壓縮了城鎮居民消費的空間，高額的購房支出占據居民可支配收入的大部分，在預算一定的情況下，直接擠占了教育、體育、醫療和文化等消費性支出，對發展內需形成巨大抑制作用．同時，房價過高加劇了房地產市場的投機和泡沫，加劇了經濟發展的潛在風險［18］．從式（2）中也可以看出GDPt－1的系數為04524，表明GDP增長的動態調整過程具有一定的穩定性．

2．4格蘭杰因果檢驗上文分析表明房地產開發投資與GDP之間存在著長期的均衡關系，但這種均衡關系是否構成因果關系？下面進行Granger因果檢驗．由于ADF檢驗確定lnGDP和lnEST都是非平穩的一階單整序列，因此取其一階差分序列進行因果檢驗．結果表明：在5％的顯著性水平下，在滯后2期時房地產開發投資顯示為是GDP的單向Granger原因，即房地產開發投資能夠促進經濟增長．2．5脈沖響應分析為更加直觀反映房地產開發投資與GDP增長之間的引領程度變化，利用脈沖響應函數［19］對房地產開發投資與GDP增長的關系做進一步的分析．脈沖響應函數是用來衡量隨機擾動項的一個標準差沖擊對其他變量當前和未來取值的影響軌跡，它能夠比較直觀地刻畫出變量之間的動態交互作用及效應［19］．橫軸表示沖擊作用的滯后期間數；縱軸表示施加沖擊后，GDP波動的變化，實線表示響應函數曲線，2條虛線代表2倍標準差的置信帶．從圖3可知，在第1期給房地產投資施加1％的沖擊后，對GDP產生持續的正向影響，而且程度是逐漸增強的，房地產開發投資對GDP的增長產生了長期的促進作用，證實了協整檢驗中房地產投資增加在長期中會對經濟增長產生明顯拉動作用的結論。

3結論

近年來，在面對經濟下行時，從中央政府到地方政府均傾向于使用短期的宏觀刺激政策，通過大規模的投資刺激，防止經濟“硬著陸”，而其中大量資金流向了房地產業．與此同時，房地產開發投資增長與GDP增長表現出明顯的同步性．但房地產投資能夠促進經濟增長嗎？二者是否存在穩定的因果關系？本文運用協整分析和格蘭杰因果檢驗對改革開放以來廣州市房地產投資與經濟增長關系進行分析，得到以下結論：（1）廣州市房地產開發投資與GDP之間存在長期的均衡關系．lnEST對lnGDP的長期彈性為09937，即房地產投資增加1％，GDP就會增長09937％．在長期中，房地產開發投資對GDP的拉動作用明顯．改革開放以來，廣州市經濟快速發展，房地產投資做出了重要貢獻．特別自1998年房地產市場市場化以來，房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率維持在944的平均水平．如果考慮間接貢獻和引致消費貢獻，房地產開發投資對國民經濟增長的貢獻可能達到2360％，說明在現階段仍以投資拉動為主的經濟增長方式下，維持房地產開發投資的平穩增長，對廣州市經濟持續穩定增長具有重要意義．（2）房地產投資對廣州市經濟增長的長期影響比短期影響更顯著．誤差修正模型的結果表明，房地產開發投資在短期內對經濟增長產生弱的反向滯后影響，上一期房地產開發投資增加1％促使本期GDP下降00758％；而脈沖響應分析顯示，房地產開發投資對GDP產生顯著持久的正向影響，且影響程度逐漸增強．（3）廣州市房地產投資與經濟增長關系是非對稱的，并且房地產投資對經濟發展的影響具有滯后性．格蘭杰因果檢驗顯示，在滯后2期時，房地產開發投資是經濟增長的Granger原因，反之則不成立．這是因為房地產開發涉及面廣、建設周期長，對經濟的促進作用要經過一段時間才能表現出來．基于以上分析，提出以下政策建議：（1）未來廣州市在繼續進行房地產業宏觀調控的同時，要防止日益增加的過剩流動性向房地產業的高度集中，遏制投機性需求，使房地產開發投資處于理性水平；（2）積極優化調整產業結構，加大對工業和現代服務業的扶持力度，適當調整房地產業對經濟的貢獻比重，以避免由單一產業衰退而造成的整體經濟下滑，保證房地產業與地區經濟均衡持續增長。

作者：王帥 陳忠暖 劉松 單位：華南師范大學地理科學學院