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房地產(chǎn)的投資和融資活動直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，良好的投資融資活動，不僅能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)有充足的資金進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動，而且還能有效得帶動周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以說，投資融資活動直接關(guān)系著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。在當(dāng)前我國特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的投資融合的風(fēng)險凸顯，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因及對應(yīng)措施

1、投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)的投資風(fēng)險可以大致分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險兩大類。其中，外部風(fēng)險又包括：宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、財政利率風(fēng)險、市場風(fēng)險等。外部風(fēng)險包括：經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險。造成房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因是：首先，房地產(chǎn)企業(yè)對市場中的信息掌握不全面，在開發(fā)房地產(chǎn)的時候沒有精確定位，對消費(fèi)者的需求沒有進(jìn)行充分的調(diào)研。比如在一些大城市，由于農(nóng)民工的大量涌入，住房問題亟需解決，這時候廉租房的建設(shè)才能滿足人們的需求，但是由于開發(fā)商把握信息不準(zhǔn)確，一味地投資高端商品房和高級別墅，從而遭到人們的冷遇。其次，宏觀形勢的突變。在市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)形勢千變?nèi)f化，由此引發(fā)了很多經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟(jì)中的重要環(huán)節(jié)，自然受到宏觀形勢的嚴(yán)重影響。比如市場的供求關(guān)系，建筑原材料價格、貨幣政策等。由于上一年的建筑材料價格和供求關(guān)系大，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也就越大，但是由于宏觀形勢的突變，在這一年，建筑材料和供需發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但是房價還是按照原來的價格出售，自然無人問津，導(dǎo)致投資風(fēng)險的產(chǎn)生。

2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避措施要想在房地產(chǎn)投資活動中有效的規(guī)避風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展，除了一些無可避免的風(fēng)險之外，更要加強(qiáng)對風(fēng)險的規(guī)避。首先要充分地對市場進(jìn)行調(diào)查，全面掌握市場信息，了解供求趨勢，進(jìn)而掌握投資方向。市場信息的掌握包括人口結(jié)構(gòu)的變化、居民收入水平的變化、原材料價格的變化等等。其次控制投資項(xiàng)目，防止因宏觀形勢的突變造成的巨大損失。在預(yù)期收益相同的情況下，要充分考慮到市場突變因素。適當(dāng)?shù)貙⑼顿Y力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規(guī)避風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)融資活動中風(fēng)險產(chǎn)生的原因和應(yīng)對措施

1、融資風(fēng)險產(chǎn)生的原因我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進(jìn)行融資的有上市公司、銀行貸款、預(yù)售款以及企業(yè)墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和政策的影響，進(jìn)而對房地產(chǎn)的融資造成了巨大風(fēng)險。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國家金融層面來說，信貸對房地產(chǎn)的融資已經(jīng)沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據(jù)全額的21%。同時，由于很多小房地產(chǎn)公司由于規(guī)模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)信用較差的現(xiàn)象，進(jìn)而影響其融資。其次缺乏穩(wěn)定的資金來源，由于受到資產(chǎn)負(fù)債和期限配比和結(jié)構(gòu)配比要求的限制，房地產(chǎn)的融資通常都是短期的，很多商業(yè)銀行為房地產(chǎn)提供貸款也是短期的，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期通產(chǎn)較長，所以短期的資金來源不利于房地產(chǎn)的企業(yè)的長期發(fā)展。從銀行的角度出發(fā)，如果房地產(chǎn)長期持有融資金額，就會造成短存長貸的現(xiàn)象，流動風(fēng)險增加。

2、房地產(chǎn)融資風(fēng)險的應(yīng)對措施首先，要拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業(yè)務(wù)相結(jié)合，因此，對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該加緊業(yè)務(wù)拓展，促進(jìn)直接融資和間接融資的緊密結(jié)合，進(jìn)而形成較為合理的融資結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源。除此之外，國家政策也要對房地產(chǎn)融資實(shí)行政策上的放松，比如優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，放寬房地產(chǎn)行業(yè)股票融資限制，鼓勵中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)板市場的發(fā)展以及放寬對私募性質(zhì)股權(quán)投資基金的審批限制等等。其次，大力發(fā)展房地產(chǎn)債券市場，保證房地產(chǎn)資金的長期來源。發(fā)行房地產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行融資的方式，是目前相對穩(wěn)定的一種長期融資方式，相比之下，風(fēng)險有所降低，同時，也保證了房地產(chǎn)企業(yè)長期資金的來源。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期需要長期穩(wěn)定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對較短，不能滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求，同時，在政府對銀行的嚴(yán)格把控下，限制對房地產(chǎn)行業(yè)貸款以及限制其預(yù)售額等等都會給房地產(chǎn)的融資造成極大的影響，因此房地產(chǎn)的中長期的債權(quán)就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金來源，保證了房地長在發(fā)展過程中的資金需要。

三、結(jié)語

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)的投資融資活動中存在的風(fēng)險都對房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，需要房地產(chǎn)企業(yè)把握當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢和國家政策形勢，把握市場動向，確定投資和融合的方向和手段，從而保證企業(yè)在發(fā)展過程中資金的穩(wěn)定，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)長足發(fā)展。

作者：殷俊 單位：合肥師范學(xué)院