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【摘要】

當今社會下，我國的經濟發展的相對迅速，房地產業開始了一輪又一輪的開發活動，人們所見到的基本上都是房地產行業的盈利豐厚。但是每一項投資行業都是豐厚的盈利和風險共存的，特別是現今社會下我國的房地產行業還沒有做到整體的完善，投資的風險還是相對較大的。所以，對于房地產業開發中的一些風險因素的理論分析和研究是很有必要的。本文主要闡述了現今社會下房地產開發行業所面臨的一些宏觀上的風險因素，從開發商的角度來進行了一系列的具有針對性的分析與研究，深入淺出的對不同階段下的風險因素也進行了分析與研究。

【關鍵詞】

房地產開發；風險因素；風險分析；風險防范

從改革開放后到現今為止，我國的經濟發展正在逐步的深入與加強，隨之而變化的就出現了城市的綜合性發展、住房制度的改進、房屋的商品化與土地的有償使用等等，借此機會，我國的房地產投資行業也得到了一步步的壯大與迅速的發展。至今為止，房地產行業已經進入了發展的高潮期，并且前景十分良好。伴隨著飛速的發展，這個行業的投資風險也越來越大。房地產投資與開發的過程中，會出現的確定以及不確定的風險因素是多種多樣的，首先，房地產開發項目的本身就是存在風險的，這是不置可否的，再者就是周邊的環境因素也會在一定程度上有風險因素的存在，更有一些細節性問題可以會導致風險的產生，例如財務管理的的不可控因素、自然災害以及人們現在認知的滯后觀念等等。根據諸多的可以產生投資風險的因素，作為房地產開發商，要進行詳細的風險分析與到位的防范策略，從整體角度上講及時要對這些可能影響開發進行的所有因素的變化可能性以及投資效益會受到的影響進行全面的分析，得出相對準確的項目風險性的結論是報告，從而將損失降到最低。

1房地產開發投資風險綜述

根據風險理論的研究，風險的一般定義是：人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預定目標發生的負偏離。通俗地講，風險就是發生不幸事件的概率，或指損失發生的不確定性，而房地產開發投資風險就是指在項目投資過程中能引起損失產生的不確定性。客觀世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個房地產開發投資項目都有一定的風險，房地產項目投資的風險主要來自信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預期及房地產政策等投資環境的變異性。

2房地產開發投資風險分析

房地產開發投資既是房地產經濟運動過程的起始點，同時也是獲取期望收益的一種經濟活動。任何一項生產性投資都需要投入一定的生產要素，主要包括土地、勞動和勞資等方面。房地產開發投資也不例外，但由于房地產業獨特的產業特征，房地產開發投資及其過程同其他投資類型有著顯著的區別：1）房地產開發投資對象的固定性或不可移動性2）房地產開發投資過程周期長、成本高3）房地產開發投資所受制約因素多政治環境對房地產投資開發項目有著一定的制約因素，房地產業的投資正常情況下回收利潤的時間都會比較長，所以說，需要一個穩定的政治經濟環境來作為保障才可以，國家對房地產業都是有著一定的限制的，對此也有這明確的法律法規來加以制約。再一點就是投資項目周邊的環境也是投資該項目需要考慮一個很重要的因素，投資建設的項目需要對周圍的環境加以改善，不能破壞才可以。此外，我國施行的土地使用制度規定土地有償使用，并且會限制最大使用年限，這在很大程度上可以影響投資開發的最終決定。所以，這就要求投資方需要在規定的年限內收回成本并取得效益。第三點是金融行業是房地產業發展的基礎，整個房地產行業無論是最開始的投資施工還是到后期的售賣等等都需要金融部門來進行參與，所以這也是制約房地產開發投資的一個重要因素。4）行業資產的流動性低房地產行業的資金流動時長正常情況下都是相對較長的，這樣就導致了資金投入后的流動性會降低，作為投資方，需要做好充分的準備以避免因資金無法周轉而產生的麻煩。5）抵抗通貨膨脹最近幾年的經濟研究結果表明，房價在通貨膨脹期間的變化與物價水平是成正比的，沒有因為通貨膨脹而受影響。6）周邊環境的變化可以促進房地產業的發展公共設施例如：公園、道路以及醫院等等都會不斷的進行優化，這就使得周邊的房價有增值的可能性。根據多年來房地產行業的經驗分析得出，在進行投資的時候若是可以選擇周圍正在有政府進行建設的公共設施，那后期的投資收益是非常巨大的。

3房地產開發投資風險的防范與控制

房地產開發投資風險需要及時防范與控制，風險一般有三個階段：潛伏階段、發生階段、造成后果階段。房地產開發投資風險防范與控制需要通過制定及實施各種風險防范及處理措施，正確預見及時發現風險苗頭，將風險控制、消除在風險潛伏階段。風險防范與控制策略的制定，要同時考慮房地產開發企業自身的各種情況、可供選擇的資源以及企業的內外部環境。在風險發生時，需要積極實施補救和搶救措施，將損失減少到最低限度；風險發生后，即在已經造成風險后果的階段，需要迅速對風險損失進行充分有效的經濟補償，在最短時間內，排除直接損失對開發項目正常進行的干擾，并且減少間接損失。投資風險防范的基本策略：（1）有形的風險預防價值工程法是一種有形的風險預防手段，但是不能過分的依賴價值工程法。首先，采取工程措施需要很大的投入，因此決策時必須進行成本收益分析；其次，任何工程設施都需要有人參加，而人的素質起決定性作用；另外，任何工程設施都不會百分之一百的可靠。因此，價值工程法要同其他措施結合起來使用。（2）無形的風險預防可以通過內部教育以及規范化來推行無形的風險預防措施：項目管理人員和所有其他有關個方的行為不當都會構成項目的風險因素。因此，要減輕與不當行為有關的風險，就必須對有關人員進行風險和風險管理教育。

4結論與展望

本文從多個方面進行分析闡述了投資房地產行業的風險，對不同房地產產品市場的風險因素、房地產開發投資各個階段的風險因素進行了全面分析。主要結論如下：1）對房地產投資開發行業的風險特征進行了分析；對開發的每個階段的整體的規劃以及每個階段的工作重點進行了研究，得出相應的各個階段所存在的風險因素并提出解決方案。2）根據研究得出結論得意更好的對房地產投資開發行業存在的風險進行預防，在最大程度上做好風險的預防、轉移、回避、減輕等等，并需要得出相應的后續解決措施。本文還強調了在房地產開發中需要成立相應的風險管理部門，必要時需要啟用預警系統，做好充足的防御措施。

作者：程益棟