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一、房地產投資風險的含義及特征

商業、居住、工業建設，都屬于房地產的范疇，而房地產的一個重要的特點就是需要大量資金投入，而且從買入土地，到建設，再到售出，整個商品化過程需要的時間很長，對房地產公司的資金鏈都是一個重要的考驗。大部分房地產公司的資金都比較依賴外部資本，尤其是對銀行的貸款。大量的負債，很容易讓企業出現資金鏈斷裂，樓盤崩盤，陷入清償危機，這也是目前中小房企經常發生的。

1．房地產投資風險。房地產項目由于影響因素復雜、周期長、額度大等特點，使得投資收益常常會跟預期收益有很大的偏離，而且這種風險還是隨機的，很難預測，有時造成的損失還是特別嚴重。所以房地產投資風險因素的分析就顯得更加重要了。

2．房地產投資風險的基本特征。要想比較準確的分析判斷房地產投資風險因素降低投資風險，首先需要了解其基本特征。房地產投資風險的基本特征，能很好的體現房地產的本質和風險規律。

（1）客觀性。客觀性，應該是大部分經濟投資風險的特點，房地產投資的客觀性更加突出。單純的依靠人的意志是沒辦法完全消除投資風險的存在的。我們只能通過認識房地產投資風險的發生規律，在能力范圍內，盡可能的控制、防范、規避風險。并且要對房地產投資風險有個正確的態度，積極正視它的存在，這樣才能更加合理的去規避。

（2）不確定性。不確定性是房地產投資風險最顯著的特征，也是投資人考慮最多的一點。造成房地產投資風險不確定性的因素有國家相關的政策調整、自然災害等。這些都是很難提前確定的。像今年以來，全國很多城市房價過快上漲，政府為了應對，連續出臺了多項調控政策來抑制房價。具體的調控內容在出臺前，都是很難預料到的。這種難以預知的特征完成了房地產投資風險的不確定性。整個房地產投資過程中出現的各種不確定因素共同產生了房地產投資風險。

（3）潛在性。房地產風險不僅具有隨機性，同時它也附著在房地產投資經營中的某些確定事物中間并通過它們的發生而起作用。從房地產投資的規律來看，房地產風險具有潛在性，它不是顯現在表面的東西。但是，這并不是說風險是不可認識的，人們可以根據以往發生的類似事件的統計資料，經過分析，對某種風險發生的概率及其所造成的經濟損失程度做出客觀判斷。盡管處處充滿風險，房地產投資時時有遭受風險的可能，但可能變為現實是有條件的。因此，潛在性是風險存在的基本形式。認識風險的潛在性特征，對于預防風險，具有重要意義。

（4）損益雙重性。根據經濟學規律，往往風險越大的投資，收益一般也比較可觀的。這也是為何這么多人去投資房地產，所以我們需要充分的科學的認識房地產投資風險。如果形勢不好，環境惡化，房地產項目很可能就會出現大的虧損，但是如果積極的面對風險，科學的去預測，制定合理的應急方案，就可以使得形勢朝有利方向發展，這樣得到的利益往往是很豐厚的。面對風險，要積極認識到其損益雙重性，不能畏懼，也不能盲目，需要有積極的態度和科學的方法。

二、當前中國房地產投資風險現狀

隨著改革開放的深入，我國市場經濟體制改革已經基本完善，尤其是房地產市場，相對已經比較成熟。但是由于國家宏觀調控的進行，房地產泡沫顯現，目前我國房地產投資風險主要體現在：

1．經濟風險降低，技術風險、政策風險增加。經濟風險的影響因素主要是國家經濟環境、經濟發展形勢等不確定。我國目前經濟環境比較穩定，發展形勢良好，所以房地產投資的經濟風險在下降。技術風險則是由房屋科技含量、空間布局設計等決定。伴隨著居民生活水平的提高，對生活要求不斷增加，房屋要求自然不斷提高，現在房地產多元化趨勢已經成為主流，這就要求房地產公司需要擁有雄厚的科技實力和準確的市場眼光。房地產投資政策風險主要是指政府為調控出臺的一些政策，尤其是隨著現在房價快速上漲的前提下，政策風險尤其突出。

2．房地產投資風險地域性差異減小。過去，我國東部發展迅速，房地產投資也主要集中在東部發達地區，但是近年來，我國為了縮小區域經濟差距，平衡地區發展，極力推進中部崛起和西部大開發戰略，使得目前的房地產呈現東部調整、中部升溫、西部啟動的特點。由于東部之前過多的投資，樓盤空置率比較高，這也造成投資回報率下降。中西部房地產發展比較滯后，房屋空置率比較低，這使得房地產投資收益已經得到很大的提高。所以現在我國房地產投資的區域風險差異已經逐步在下降。

3．投資風險信號日趨豐富。目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，己經成為把握我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考，同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢和各城市之間的差異，有利于實行空間組合的風險規避和投資決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的測量和控制逐步趨于可行。業內專家學者的精辟分析與預測也為房地產投資提供了多渠道科學的判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。

參考文獻：

[1]劉洪玉．房地產開發經營與管理［M］．北京：中國物價出版社，2002．4

作者：劉嘉欣 單位：鄭州大學國際學院