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摘要：在房地產企業的開發成本中，間接費用的核算通常是一個重難點。從房地產企業開發間接費用的構成入手，結合江蘇中南集團的案例分析，分析了中國房地產企業在成本控制方面存在的問題，在此基礎上，對我國房地產企業開發間接費用控制提出了思考。

關鍵詞：房地產企業；開發間接費用；成本控制；中南集團

隨著我國經濟的迅速發展，房地產行業獲得了很好的發展機會，成為我國國民經濟發展的重要組成部分，對國家財政和地方經濟收入做出了巨大的貢獻，對我國整個國民經濟的發展起到了至關重要的作用。近些年來，房價的持續高漲導致了民眾的普遍不滿，國際金融危機頻頻發生，都使得我國房地產企業面臨的經濟環境不容樂觀，使得房地產企業面臨的市場競爭更為激烈。那么在這種情況下，房地產企業要從成本控制入手，明確房地產企業成本核算，尤其是開發間接費用的核算，有利于企業自身內部控制管理，也有利于減少消費者不合理承擔的成本，努力提高房地產企業在市場中的競爭力。

一、房地產企業開發間接費用的構成

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定：開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括以下幾個方面。（1）工資福利費：指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。福利費一般情況下是工資的14％。（2）折舊費：指企業內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。（3）修理費：指企業內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。（4）辦公費：指企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。（5）水電費：指企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。（6）勞動保護費：指用于房地產開發企業內部獨立職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。（7）周轉房攤銷：指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。（8）利息支出：指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。（9）其他費用：指不包括上述各項費用的其他開發間接費用支出。

二、江蘇中南集團案例分析

（一）江蘇中南集團基本情況

江蘇中南建設集團股份有限公司（簡稱中南集團）成立于1988年2月，2000年3月1日在深圳證券交易所上市。現有5萬多員工，總資產逾千億元。2016年營業收入850億，利稅近80億，下設中南置地、中南建筑、中南土木、中南資本、中南金融、中南工業、中南建投七大產業板塊，擁有262家公司，業務遍及全國18個省、70多個市縣及海外市場。集團位列中國房地產企業20強，中國建筑企業500強第8名，榮獲國家級大獎70余項，是中國房地產企業最具代表性的企業之一。

（二）中南集團開發間接費用結構現狀及分析

中南集團2011—2016年開發間接費用如表1。由表1可以看出，中南集團從2011—2016年的開發間接費用每年呈現遞增趨勢，2014年更是增長了223％，2016年開發間接費用總計相較于2011年翻了6翻。

1利息支出領先于各項支出利息支出占到了總開發間接費用的一半以上，表明企業是高負債經營。由于房地產企業生產周期長，投入資金量大，因此借款利息比較多。中南集團通過發行債券進行融資的部分，年利率都保持在6％～8％之間。但是，由于我國在債券融資方面條件限制較為嚴格，政府嚴格監管債券市場，所以公司債券的發行受到很多限制，其主要融資來源還是通過銀行貸款，中南集團2016年償還銀行貸款149．20億元。近年來，銀行信貸成為房地產行業主要融資方式，這部分融資占比很高。目前居民對住房和房產投資的需求大，房企不斷開發新房產項目，因而只有將土地和房產抵押給銀行，才能獲得借款。根據數據分析，我國房企的資產負債率高達80％，表2顯示中南集團2014年以來資產負債率高達84％以上，這會造成企業的抗風險能力減弱。如今，由于國家信貸改革和房地產行業政策變更的影響，銀行信貸的資金獲取比例不斷降低，銀行對房地產行業借款的限制則越來越多。當房地產市場融資方式非常有限時，容易造成資金周轉不靈的局面，企業因此會受到很大的影響。

2人工成本支出逐年增長社會的經濟發展狀況與平均工資水平之間有著緊密的聯系，這是人工成本上升的主要原因。在國內經濟快速發展的背景下，基本建設發展勢頭迅猛，例如高速公路、鐵路、機場建設等，其中建筑工程規模的迅速擴大歸因于房地產市場的發展需求，進而致使勞務匱乏，勞動力供不應求，且流動頻繁，用人成本不斷上升。近年來，建筑行業的“民工荒”現象已經凸顯，房地產企業只能通過提高工資來留住農民工，隨之帶來的就是人工費用的持續上升。人工成本上升的原因還有就是勞動者的合法權益受到了國家的保護。

3折舊費用計算并不符合實際中南集團的折舊費用采取的是殘值率為3％的年限平均法進行計算，這種方法計算簡單，但這種方法提取的折舊額在固定資產剛投入幾年內較為均衡，在前期操作效能高，使用資產所獲得收入比較高［1］。而使用固定資產的總費用不僅包括折舊費用，還有修理費用，通常后者會隨著固定資產使用年限的增長而不斷增加，但是采用年限平均法計算的折舊費用不會隨著年限的增長而改變，顯然這種理論上的計算方法并不符合實際情況。

4修理費用支出逐年上升每年修理費占開發間接費用不足1％。維修情況直接與企業的安全價值相關聯，對維修的投資不容忽視。（1）機器設備的老化程度和磨損情況會隨著使用年限的增加而不斷加重，為了確保機器的正常運轉和產品的質量合格，需要定期進行修理和維護。（2）由于企業供應商提供的機器設備和鋼材、磚瓦、水泥等材料的質量也參差不齊，容易影響設備的使用壽命；如果參雜一些劣質零件或材料，維修人員很難在正確的時間內更換這些配件，這也會導致維修費用的增加等。

5企業的費用浪費企業辦公費用和水電費占到了總的開發間接費用的5％，開支較大。其實，任何項目都會存在浪費問題：辦公室沒有人的時候，空調、飲水機、電燈等都開著，電腦也是整晚不關機，電腦、打印機、復印機等有點小毛病就要進行修理，不節約用電用水，員工用公司的電話長時間煲電話粥等等，這些都是費用的巨大浪費。究其原因，辦公用品管理制度不完善，工作程序不規范；員工的責任心不強，管理層監督檢查也不能落實到位；辦公費和水電費屬于間接費用，較為隱蔽，企業間接成本難以限定在多大的界限之內，管理起來比較困難。

三、房地產企業開發間接費用控制的思考

（一）拓寬企業的融資渠道如果單一的通過銀行信貸融資，風險較大，且受到國家對房地產行業政策變化的影響，通過銀行信貸方式進行融資越來越困難。因此企業可以適當地通過民間借貸或者信托行業進行籌資，也可以向關聯企業借款，利率一般會高于銀行同期利率。企業還可以在國家政策允許范圍內發行公司債券，能夠讓資金具有較長的流動周期，利率穩定，可以有效降低融資成本，資金的使用效率比較靈活［2］。

（二）合理限制人工成本支出（1）要深化人工成本管理意識，加強日常控制和監督，企業高層、技術人員、管理人員、普通員工在工作中主動思考，從而更有效地降低成本。（2）合理定編定崗，減少人員浪費。使企業的最大產出與最合理的人工投入相匹配。一是要調配人力資源總量及其配置，使人的潛能能夠得到最好的發揮；二是要使企業形成最大效益，應平衡人力資源的各項費用；三是制定嚴格的培訓標準，提升生產工人的技術素質。

（三）選擇合理可靠的折舊計提方式企業在做好資產折舊計提的過程中不應當忽視來自于公司外部市場及其他方面的影響因素，在計提折舊的過程中應當保證固定資產賬面價值與實際價值的統一，來做好計提工作［3］。企業的折舊方法依托于其財務狀況，并在一定程度上影響著財務狀況。固定資產折舊方法的選擇對企業非常重要，不同的企業要根據自己的特點和經營管理的情況選擇合適恰當的折舊方法，進而發揮企業的最大價值。

（四）著力降低維修費用（1）要把好質量關。因為整個系統的可靠性和使用壽命與質量有很大的相關性，因此，無論是機器設備還是所需的材料，要通過正規渠道來供貨，把好質量關至關重要。（2）要做好機器設備的維修管理和再利用工作。如果維修人員能結合實際情況在正確的時間里對損壞的設備進行維修管理，不僅能有效的杜絕浪費，而且能降低維修費用。（3）培養維修技術人員管理機器設備的能力。定期對他們進行設備管理和維修技術的培訓和考核，從而使他們的業務技能和應用能力得到較大提升。

（五）厲行節約，杜絕浪費要養成節省的習慣，建立健全辦公用品管理制度，規范具體的操作標準和業務流程。管理層要加強日常監管，對員工進行廣泛監督，可以把監督結果納入考核。盡量減少機器設備的電耗和待機能耗，打印文件時可采用雙面印刷，與工作無關的內容減少使用公司打印機，限制辦公文具的發放，提高辦公文具的使用效率；根據工作的實際情況，合理的選擇合適的通訊方式，在本市出差，盡量選擇公交車等交通工具，有效減少辦公費用和水電費的浪費。房地產企業開發間接費用的控制是一個棘手的問題，而且在其行業發展中扮演了很重要的角色。如果能把開發間接費用調控在合適的范圍內，企業便能在降低成本的同時有效地提升利潤。在市場競爭激烈的今天，企業應該高度重視成本的控制，將企業的發展與國家的宏觀經濟政策聯系起來，優化企業的成本控制管理制度，實行科學的成本控制措施，最終實現企業穩定與更好的發展。

參考文獻：

［1］胡淑萍．固定資產折舊方法對企業的影響［J］．企業改革與管理，2016（15）：152－153．

［2］胡蘊珠．當前形勢下房地產企業融資渠道分析［J］．納稅，2017（3）：81．

［3］范國剛．房地產企業如何加強固定資產實物管理［J］．企業改革與管理，2017（16）：40.

作者：梁秦橋 單位：蘭州財經大學會計學院