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［摘要］對于成本管控的理解，我國大多企業在很長一段時間內，還停留在只是片面地降低成本，盲目的追求節約、節省的層面，這種成本管控模式太陳舊、太狹隘，已經不適應當前迅速發展的現代商業環境的變化，若不更新成本管控的觀念，提高對成本管控有關問題的認識，提高成本信息的相關性，則企業的成本管控將不會再獲取到有用的信息價值，也就很難提升企業的競爭力。文章從成本管控的重要性、成本管控過程中存在的問題及解決辦法三個方面對房地產企業成本管控問題進行分析。

［關鍵詞］房地產企業;成本管控;成本預測

1房地產企業成本管控的重要性

1.1成本管控的內涵

隨著企業經營環境的變化，企業成本管控的觀念也在不斷地發生轉變。現代企業的成本控制已不是傳統意義的成本管理，不再是盲目地壓縮成本、節約費用，而是要把企業總體戰略和管理模式結合起來，采用科學合理的成本控制系統，按照事前、事中、事后三個階段，進行全面、有效的成本控制，讓全體員工參與成本管控，實現成本管控責任到人，這樣降低成本才會更合理、更科學。

1.2成本管控的內容

進行企業成本管控，必須明確成本管控內容。房地產企業成本管控的內容主要包括事前、事中和事后控制三個方面:事前的成本預測、成本決策與成本計劃的工作做得好與否，直接影響到房地產項目的成本效益。因此對項目的投入、產出必須進行預測、評估、論證，并經過高層領導集體研究決策，制定具體、清晰、可衡量的成本計劃，合理地調配人力和物力資源，事前做好成本分析控制，這樣才能有目的地進行成本管控。事中的成本管控，要將制定的成本管控計劃具體到每一個項目、每一個部門、每一個員工，將責任分配到團隊或個人，明確任務和權責關系，確保對營運過程中發生的成本進行監督和控制，這樣才能從根本上實現成本管控。事后成本管控階段包括成本核算、分析和考核，要采用科學的成本計算方法對成本進行分析，準確的計算不同業態的成本。成本管控不僅要全體人員參與，而且對每個項目、每個部門、每個人的成本管控進行考核，并制定相應的獎罰措施，這樣成本管控的工作才能深入、有效地進行下去。由此可見，成本管控工作在企業的經營管理中占有重要地位，尤其在房地產企業中對其經營過程中的營運成本、采購成本、期間費用支出的管控具有重要作用。

2當前房地產企業成本管控存在的問題

2.1缺乏對成本的事前預測

在成本事前預測中，要事先編制成本預測報告，需要進行大量的市場調查與基礎資料的統計，并且將這些基礎資料采用一定的程序和方法進行篩選，分析研究降低成本的途徑，在此基礎上推算測定降低成本的目標。但是由于對基礎資料統計的不全面，市場調研預測沒有做到位，而且對未來有關因素的認識存在局限性，導致在預測基礎階段不能提供多個不同成本控制的方案，從而影響成本決策的優化選擇。

2.2面對項目的多樣化無法進行成本動態管理

隨著我國城市化進程步伐加快，房地產企業對自己取得的土地進行多元化、多樣化的開發建設。但是如此規模的多樣化項目建設，大多數房地產企業都無法很好地進行動態成本管理。原因在于:(1)在項目實施過程中，各個單項合同的實際成本與目標成本的控制結果，在工程招標和合同簽訂時，沒有與合約規劃對應，沒有結合合同或預算造價對目標成本進行調整。(2)對已簽訂的目標成本，在項目開發過程中各階段的業務活動中，對項目成本沒有進行全過程的監控管理。(3)不能及時按照設計變更、工程簽證、工程材料調價、人工調整等相關合同條款，歸集相應的成本科目，計算已發生成本。

2.3人員的專業知識匱乏，管控意識薄弱

房地產企業在項目成本的規劃設計中，對人員的專業技術水準有較高的要求，但是多數房地產企業成本管理人員由于專業知識欠缺，只具備某一方面專業知識，導致成本管控不全面。比如涉及工程造價及設計專業知識，財務人員不懂，只能單一的通過對比目標成本數據是否超支，而不能從專業角度分析節超原因，因此從財務層面去控制房地產成本有一定的局限性。反之，若由工程造價專業人員管控成本，因其不懂財務知識，也無法做好成本管控工作。從目前的管控現狀來看，沒有樹立成本管控意識，也沒有相應的激勵考核機制去約束，因此成本管控顯得比較被動。

2.4部門與部門之間出現脫節

在企業的經營發展中，部門與部門之間經常會出現推諉扯皮現象。究其原因還是企業本身制度的不規范導致。主要原因有:第一，崗位職責劃分不清，責任不明。各崗位的工作職責不明確，工作內容不詳細，導致各部門以不知道或不明確自己的工作為由，出現人云亦云，糾纏扯皮現象。第二，溝通不到位。出現問題時不主動尋求溝通，孤軍奮戰，就會使各部門的配合與銜接脫節，容易出現扯皮推諉現象。第三，制度不完善，流程不規范。由于企業內控制度不完善，沒有規范的操作流程去引導員工的工作行為，導致在工作中出現我行我素，自以為是的工作態度，不利于團隊協作，從而影響部門的工作效率及工作業績。

3房地產企業成本管控問題的解決辦法

3.1加強對成本管控的事前預測

事前預測對于房地產企業來說，是做好成本管控的重要環節。針對某些房地產企業事前預測工作的薄弱問題，解決方法:首先要成立專業的成本管控部門，管理項目開發的所有成本，包括土地成本、建安成本、費用、項目資金利息，組成人員有財務人員、預算人員、工程技術人員，這樣從各自專業的角度出發，結合專業知識能綜合全面的分析、解決問題;其次要采用相關的計算機軟件作為成本管控的管理工具，將市場調研的基礎數據分門別類地在系統中進行采集，形成成本數據庫，通過數據比對分析生成項目測算表，為企業決策層提供決策依據。另外還需要考慮經濟因素，遵循科學合理性原則。在項目成本的事前預測中要以經濟合理性為原則，在設計方案中綜合考慮，加強項目成本管理的控制效果，合理控制項目開發費用，將成本降到最低。

3.2加強工程項目成本的動態過程控制

動態成本管控指的是從項目啟動一開始，到項目在政府部門竣工備案后，對整個項目開發過程，運用各種技術手段實行嚴格的成本管理。具體來說，主要是根據合同實行動態的跟蹤管理，在合同未簽訂的情況下，需要用合約規劃代替，然后將開發成本分為已發生成本和待發生成本兩類，再將已簽訂的合同與未簽合同但已真實發生的成本視為已發生成本，將未簽合同及預計將要發生的成本視為待發生成本，這樣已發生成本與待發生成本就構成了動態的全成本。將每個工程節點的動態成本與目標成本對比分析就是動態成本管理的核心所在。為了加強動態成本管控工作，要求做到以下三點:第一，要對施工完成的工作量按時進行形象計價，及時辦理進度工程款結算手續;第二，在設計單位認可的變更資料，必須經過相關人員的審核，處理好后續工作;第三，成本管理中將施工過程詳細記錄，確保相關施工文件及圖紙完整，為施工順利提供保障。

3.3培養成本管控專業化管理人才

為了提高房地產企業在市場競爭中的生存力，關鍵就是要提高管理的專業性，培養專業化的管理人才。在房地產企業內部設立人才儲備庫，依據個人業務能力及綜合素質雙重評價，篩選出符合條件和有潛力的優秀人員進行人才儲備，企業定期做出培訓計劃，邀請資深專家進行專業培訓。采用實踐與理論相結合的模式，在實戰的基礎上加強理論知識，一方面有利于進一步做好成本管控工作，為企業創造更多的價值;另一方面有利于加強對企業的歸屬感，提高工作的積極性，更好地為企業服務。

3.4加強部門之間的溝通與協作

第一，提高溝通意識，提升溝通效率。日常工作當中，很多員工認為只要做好自己的本職工作就好了，遇到問題習慣自己解決，不愿意依靠部門協作，這其實就是缺乏溝通意識的表現，沒有協作意識。鑒于此，各部門之間在工作中出現問題時，應積極主動地進行溝通協調，將存在的問題及時反映出來，群策群力堅決不能推脫，提升溝通效率以便盡快解決問題。第二，完善崗位職責和管理制度。明確各部門的崗位職責和工作范圍，有利于規范工作流程。因此要加強各部門管理制度及崗位職責的完善，深入地學習工作流程，熟悉其他部門的工作內容，便于以后各部門之間的工作暢通、有序的相互對接，避免出現推諉扯皮現象。只有部門間實現默契配合，企業才能正常的運轉，才能長遠發展。

4結論

綜上所述，房地產企業成本管控中之所以存在這樣的問題，究其根源，主要問題是內部控制體系不健全不完善，管理意識欠缺，缺乏專業技術人才，領導認識不足，重視程度不夠。故此企業必須健全完善內部管控體系，注重專業人才培養，從思想意識上，自下而上每個人都應該增強成本管控意識，這樣才能做好企業的成本管控工作，才能科學、合理、有效地降低成本，才能為企業創造更多的價值，使企業在一個良好的管理模式下生存得更久遠。

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作者：劉凌 單位：蘭州福田房地產開發有限公司