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項目自身定位

通過對項目周邊的相近分析，基本可以對商圈內的消費者需求有比較相近的了解，但是對于開發商來說，定位的概念不僅僅是指對商圈和消費者的，對項目本身的定位，更是非常重要。①項目品牌的組合和搭配。對于項目的品牌組合，要充分的從商圈內消費者的需求出發，并根據項目的建筑結構制定合理的動線設計。②根據本區域內的歷史文化和城市文化，可以在建筑外部和內部增加特色的裝飾，以增強文化氣息。③根據區域內的消費特點對品牌進行細化的配比，對于餐飲，娛樂，零售等不同業態進行詳細劃分。

商鋪投資著的定位

雖然目前大部分商業項目均為開發商自持，但仍有一部分開發商受資金鏈影響而不得不選擇出售部分商鋪以填補短期的資金空缺，對于如何盡快將商鋪銷售出去，如何吸引投資者。同樣開發商對區域內的投資者進行需求調研。①通過首期款墊資，以租代購，按揭等方式降低投資者進駐的門檻，從而促進商鋪的盡快清盤。②對主力店的招商進度把控要快，主力店所帶來的客流是商鋪投資者的重要依賴，如果主力店遲遲不能簽入，則對商鋪的銷售是很不利的消息。③對于小業主的后期支持和物業以及運營要有足夠的保障，提高物業服務水平，保證業主的順利營業，并配合一定的項目廣告宣傳。

業態搭配組合定位

業態的合理配比，以及品牌的合理搭配是真正能夠使一個商業項目出類拔萃的核心因素。主力店業態的確定，是一個商業項目的基調，以服裝主力店為主，則標志著該項目是一個時尚路線的購物中心，而以餐飲，兒童業態為主的項目，則表明主要針對的客流為家庭消費群體。所以根據周邊的消費群體，以及未來的政策，經濟大環境等多種因素的綜合考量，最終確定的項目定位則是商業地產定位的核心所在。

主力店業態通常是為項目其它業態帶動客流的主要因素之一，如果沒有合理的消費需求分析和商圈內競爭業態分析，則很容易人云亦云的做一些模棱兩可的品牌，這樣對于消費者來講，就顯得項目缺乏特色，沒有真正的契合消費者的需求點。而主力店業態的簽約年限一般也在10年以上，如果不能選擇最合理的品牌，則未來調整的空間非常小。

1.功能定位

現今隨著越來越多的品牌出現在市場上，商業項目能夠實現的功能也越來越多，一般來講，商業項目分為以下幾種功能：①基礎購物功能：傳統百貨和一些時間較舊的第一代購物中心均可實現；②休閑娛樂功能：在近年來，隨著電子商務對零售行業的沖擊，休閑娛樂業態更多的走進了商業項目，比如餐飲，茶室，SPA，KTV，影院等業態③生活服務功能：主要體現于兒童，超市等業態。

2.形象及經營檔次定位

商業地產項目的形象定位，基本上標志這開發企業的形象。所以，如何確定商業項目的品牌檔次和整體形象，進而打造以項目為主的商圈，從而形成差異化消費，建立獨特的品牌形象。

結語

商業地產收益高的特點讓眾多開發商趨之若鶩，然而前期的定位卻依舊被很多人忽略。商業項目從最初的選址，拿地開始，就應該對區域開發市場進行研究，充分從消費者的需求分析與本地發展趨勢，城市發展，商業發展。地塊特性等各方面因素，才能對項目進行精確定位。本文通過對商業地產定位的分析，方法的闡述，和內容的解釋進行了論述。爭取為商業地產項目的前期定位提出相關建議，為國內商業項目開發提出寶貴意見。

作者：曲牧遙單位：上海理工大學管理學院