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一、商業地產開發項目面臨的主要風險

1.商業風險和經營風險

商業地產開發項目面臨的首要風險便是商業風險與經營風險，這也是每個開發主體都需要嚴謹面對的問題。從商業風險來看，該風險主要是指該商業地產開發項目運營出現失敗情況的可能性。在實際經營管理過程中，該風險主要集中在兩個方面：一是管理層面，開發主體需要對項目開發過程的一些關鍵性變量，諸如租金收取額度、基礎設施維護、運營費用控制等內容，都需要進行科學論證，才能最終確定。二是市場層面，市場競爭程度、交通狀況、人口結構等都是其中的重要因素，開發主體在評估項目開發可行性時，都需要重點對上述因素進行考量。商業地產開發項目面臨的經營性風險主要是指由于開發主體出現決策失誤，而導致的實際經營結果和預計目標出現嚴重偏差的可能性。項目開發條件、市場環境、投資者決策能力都是影響商業地產項目開發市場風險的主要因素。

2.土地購買風險和籌資風險

土地購買和籌資工作是商業地產項目開發得以順利進行的基礎性工作，由于涉及的手續繁雜，資金需求量大，因此往往容易誘發風險。從土地購買風險來看，目前，協議出讓、召回是獲得土地的主要方式。在協議出讓過程中，由于開發主體需要與原房產所有者進行談判，這一過程中涉及諸如價格、項目用途等多因素的討論，容易出現各種不確定性，也就形成了風險的來源。而召回的風險主要來源于如果開發主體對于商業地產的市場走勢的判斷出現了偏差甚至錯誤，也就是基于未來的市場判斷能力出現了問題，那么就會導致項目出現開發成本高，回報利潤低的局面，甚至還會出現項目的嚴重虧損。從籌資風險來看，由于商業地產項目開發是一個資金密集型行業，項目的開發與建設大多都需要籌資來維系，具有投資金額大、項目開發周期長等顯著特點，因此，籌資風險主要來源于資金回報盈利的不確定性。

3.財務風險

可以說，資金是整個商業地產項目投資方的血液和命脈。在商業地產的開發進程中，需要大量的資金作為支持。從目前的情況來看，自有資金往往不足以完全滿足高額的商業地產開發成本，因此，投資方很少有完全利用自有資金來進行整個項目開發，銀行、融資公司等金融機構便成為了其首選的融通資金的渠道。伴隨著大量資金的借貸，財務風險也由此產生。具體來說，財務風險是指商業地產投資方由于不能及時獲得貸款，造成資金量斷裂或者是不能夠按時償還貸款利息的風險，投資方的負債比例越高，相應的發生財務風險的可能性就越大。面對財務風險，項目投資方需要在正式投資前，就進行全面、細致的資金預算，并且在執行過程中嚴格執行，并且對該預算實施動態化管理，綜合考慮市場、經濟環境、消費者偏好、開發環境等多種因素，最大程度上降低發生財務風險的可能性。

二、商業地產開發項目應對風險的主要措施

1.樹立正確、科學的風險價值觀念

客觀來看，商業地產投資方需要清醒地意識到，任何商業地產開發項目都是具有風險的，并且這些風險貫穿于項目開發的始終，涉及到項目建設的方方面面，即在一定的時期和條件下，可能會發生不同的結果。一旦投資方確定了某種投資方案，那么收益和虧損的情況都有可能出現，并且風險和收益從來都是對等存在的，要求高收益的結果勢必需要承擔高風險的威脅。樹立正確、科學的風險價值觀念，就是要求項目開發決策者需要將風險和收益做出一個適合自身開發實力、能夠最大程度滿足市場需求的權衡與比較，從中找到一個最為恰當的方案。舉個簡單的例子，如果籌資風險過高，那么就應該及時降低成本支出，反之亦然。

2.采用多元化的投資策略，運用項目保險轉移風險

商業地產的投資方可以利用多元化的投資策略來實現風險的分散，從而降低風險發生的可能性。多元化的投資策略是指投資方根據項目投資的風險大小和盈利能力，按照一定的風險偏好對不同類型的商業地產進行搭配，從而降低整體風險的策略。通俗來說，就是投資方可以將有限的資金投入多種類型的商業地產開發項目上，舉個簡單的例子，投資方可以選擇興建寫字樓、商場、娛樂場所等項目，個別項目如果出現收益不理想的狀況，其他的項目還可以彌補損失，從而實現較為穩定的收益水平。需要注意的是，由于不同類型的商業地產所面臨的風險和收益率都不盡相同，因此，投資方要對相關因素進行綜合衡量。除此之外，投資方還可以通過購買項目保險的方式來實現風險的轉移。險種和費率是商業地產投資方在購買保險時需要重點考慮的因素，同時還應該根據自身的實際需求，劃分風險單位，選擇適當的保險金額。

3.重視對市場信息的搜集和分析，搭建信息網絡平臺

缺乏完善的信息數據分析和網絡信息共享平臺，是造成房地產項目開發風險較大的重要原因之一。對于廣大房地產開發商來說，掌握信息是否充分全面，對形成最終的開發決策有著決定性的影響。由此可見，房地產開發商在進行商業地產開發項目時，要盡可能豐富、全面、大量地搜集信息，并在此基礎上做到對信息的整合、分析以及共享，才能夠對開發項目有一個更加準確的把握和預測，從而降低項目開發過程中的各類風險。以地產業龍頭企業萬科為例，萬科一直重視對市場數據的搜集和分析，并且將其與我國的宏觀經濟、發展戰略相結合，力圖在此基礎上形成最有效率的房地產開發策略。萬科通過對我國第六次人口普查數據、城鎮化建設數據、城鎮家庭新增戶數等相關數據的分析，得出在中國城鎮化的進程中，基本住宅供應可能確實仍會存在短缺現象的結論。萬科通過對數據的測算，計算出我國到2020年間，至少將新增4988萬戶城鎮家庭，如果要想實現“一戶一套”的標準，那么按照現有的城鎮拆遷小林，仍需建設住房1.11億套，才能夠基本滿足需求，如果還想達到更高的住房標準，那么建設量將更大。鑒于以上數據分析，萬科目前的項目開發已經遍布全國60個城市，伴隨我國城鎮化建設的不斷深化，萬科將更加嚴格地執行“PIE”模型，審慎判斷項目開發防線，盡可能規避風險。

三、結語

總的來說，由于商業地產項目的開發通常會經歷一個較長的周期，再加之建設項目具有不可重復的特點，因此整個開發過程必然會伴隨著各種各樣風險的出現。風險管理工作需要依靠開發主體整個團隊的力量，需要良好的管理水平、專業知識、管理經驗等因素作為基礎，是一項綜合性較高的管理工作。為了保證項目開發的順利進行，項目開發主體需要實施動態、系統的項目風險管理機制，采用各種具有不同針對性的管理措施，主動地對風險進行控制，不斷提高商業地產項目開發過程中的抗風險能力，提高項目開發的效率和效果，從而實現開發主體的盈利目標。

作者：王卉單位：重慶商社中天物業發展有限公司