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商業地產作為城市的名片，承載著城市大部分的服務業，它的涵蓋范圍非常廣泛。主要包括購物中心、百貨、超市、專業市場、寫字樓等，這些都是與人們的生活密切相關聯的行業，因此發展和規劃好商業地產項目的發展，對于城市的發展具有重要意義。目前我國中小城市的商業地產項目發展還不是特別完善，主要是因為商業地產項目資金投入多，但是回收慢，因此對于投資商而言，選擇好城市進行投資至關重要。

一、商業地產概述

1.商業地產簡介商業地產就是用于商業用途的地產，它區別于住宅地產和工業地產，具有其獨特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會議等形式。商業地產是所有房地產類型里比較復雜的一種，因為它關系到地產、商業和投資三個方面，同時又設計到開發商、投資商和消費者，只有這幾種元素同時起作用，商業地產項目才有可能成功。商業地產項目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，主要包括購物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會議中心以及各類商業服務業經一個場所。而新俠義的商業地產則專指用于流通服務業經營用途的物業形式，包括批發、零售、物流、餐飲、居民服務、健身休閑娛樂服務等商業物業設置，而本文中所研究的商業地產主要是研究狹隘概念下的商業地產項目。

2.商業地產的特點商業地產的特點主要表現在投資大、收益期長、開發運營復雜、規劃設計難度大、風險高、收益性強等方面。商業地產投資大，這主要是因為商業地產一般都建設在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業地產后期才可能盈利。但是現在隨著房地產開發行業的日益繁榮，土地的購置成本開始增加，而土地作為商業地產開發中最重要的成本，隨著土地價格的日益增長，商業地產的總投資也開始大幅提升。另外，商業地產項目的體量都比較大，尤其是購物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業地產項目也直接導致投資成本的增加。商業地產項目還具有收益期長的特點，對于商業地產而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業地產收益期長、見效慢，我們所熟知的一般商業地產項目回收期在10年左右，運營和策劃好的商業地產項目回收資金在6年-8年左右，根據這些數據我們可以知曉，商業地產項目可謂是所有地產形式中最慢收回成本的項目，因此市場上我們能夠看到的有名的商業地產項目大多都是房地產大亨所建，有著專業的行業經歷和雄厚的資金基礎。商業地產項目開發運營復雜，因為商業地產在規劃之初就有狠多工作要做，要對項目周邊的競品項目進行調研，同時要當地人們的消費能力、消費偏好等進行調查，只有這樣在商業地產項目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費者的需求。另外，商業地產在開發過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費的動線、周邊交通的管控、是否有公交車直達、停車是否方便等，這些都是商業地產項目在規劃時要考慮的因素；最后，商業地產還需把控的是在后期運營的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業地產運營者提前做好規劃和籌謀。商業地產規劃設計難度大，這是因為現在商業地產項目競爭越來越大，商業地產開發者為了后期爭取更多的消費者，因此在規劃設計的過程中開始標新立異；另外，現在很多商業地產通常都會成為一個地方的地標，比如萬達百貨廣場、國貿360廣場等，這些都成為一個地區的標志，萬達廣場的設計和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因為它獨特的設計、完善的基礎設施、舒適的購物環境等，但是這樣的設計構建在無形中卻也增加了商業地產規劃設計的難度，同時導致開發成本的提高。商業地產項目風險高，上述我們已經說過商業地產投資回收慢，需要經過大約10年的時候才能夠收回成本，但是在這個過程中，要保證消費者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動來吸引消費者，同時要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發者在規劃的時候設想好；另外在這個過程中，還要考慮到我國政策的變化、宏觀經濟的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運營好商業地產項目。商業地產項目收益性強，雖然上述我們已經列舉了商業地產項目的種種風險，但是還是有那么多的開發者選擇投入商業地產項目，就是因為商業地產項目收益性強，不但能夠提升品牌的形象，同時隨著商業經營的開展還會帶來一些其他的附加值，而收益性強也成為眾多開發者投身商業地產開發的最主要原因。比如上海東方明珠，現在已經作為上海的地標性建筑，也成為上海的名片和標志；雖然很多人在電視劇里能夠經常的看到東方明珠的身影，也對它一直很熟悉，但是有機會到上海的時候，還是希望能夠到現場去觀看去體驗。

二、商業地產與中小城市投資環境的關系

1.商業地產提升中小城市投資環境商業地產發展是和中小城市投資環境息息相關的，商業地產前期的發展和投入離不開中小城市的投資環境，但是當商業地產發展到一定階段后，又會對中小城市的發展起到一定的反哺作用，提升城市的區域競爭發展力。首先，商業地產作為城市空間構成要素之一，上述我們已經說過，開發商通常會在設計上標新立異，會有獨特的造型和舒適的內部環境，而在后期的發展中，這些商業地產項目會成為城市和區域的名片，成為該城市或者該區域的獨特標志，對其他消費者產生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會抽時間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業地產項目對于吸引周邊城市的消費，提升城市的輻射能力具有相當重要的作用。第二，商業地產有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費能力。改革開放后我國居民的收入越來越高，消費水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應。而良好環境的商業地產項目對于吸引中高端品牌入駐具有強烈的吸引力，與傳統商場不同的是，商業地產項目在開發之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費人群提供舒適的購物環境和購物體驗。作為中高端品牌而言，他們對購物環境、消費者能力、環境舒適度等都有較高的要求，而商業地產的消費環境，對消費和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點對于提升中小城市的投資環境也較有助益。第三，商業地產有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業地產對于中高端品牌具有強烈的吸引力，而這點對于提升城市的消費能力和消費檔次具有促進作用；另外，商業地產舒適的購物環境和購物體驗，使得越來越多的人選擇去購物和體驗；加之人們消費水平的提高，商業地產項目成為高端人才消費的必選之地，兩者相互結合相互促進，提升中小城市的投資環境。

2.中小城市投資環境促進商業地產發展城市投資環境包括自然環境、經濟環境、市場環境、社會環境和基礎設施條件等，而這些環境共同構成了一個有機的“生態系統”———城市投資環境。首先，經濟環境的發展，為商業地產的形成奠定了物質基礎。“沒有經濟基礎就沒有上層建筑”，同樣沒有經濟基礎就沒有商業地產的發展。我國的商業地產發展始于改革開放后人們生活水平的提高，國家經濟的飛速發展，在這個基礎上我國商業地產項目開始萌芽并快速發展，可見經濟對于商業地產項目的重要性。第二，市場環境的提升，加快了我國商業地產發展的速度。改革開放后，我國經濟快速發展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個基礎上，人們消費水平和消費意識的提升使得商業地產項目有了發展的土壤并快速成長發展起來。另外，在商業地產規劃和建設的過程中，越來越多的商業地產項目開始競爭，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠意的商業地產項目才能最終贏得消費者的青睞。第三，社會環境的變化，提升了商業地產品質。隨著我國城鎮化進程的加快，我國的人口開始不斷的向城市轉移，促進了城市各項交易的發展。而城市居民在這個過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質量，而商業地產項目作為滿足人們這種需求的綜合體項目，則應運而生。最后，基礎設施的改善，促進了商業地產的合理布局。商業地產項目對于基礎設施的要求較一般商業項目高，它不僅要求水、電、氣的穩定供應，同時對于其他基礎設施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購物消費體驗，影響人們對于商業地產項目的印象，進而影響商業地產項目在區域內的發展。但是隨著我國目前基礎設備的日益完善，商業地產項目已經具備了在中小城市發展的條件和基礎，而商業地產項目的發展又將促進中小地區城市建設更加完備的基礎設施建設。

三、中小城市商業地產投資環境評價方法

1.投資環境評價方法投資環境是一個綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經從不同時間、空間、立場和角度探索出有效的評價方法，但是歸結起來，目前國內外的投資環境主要有定性評價方法和定量評價方法兩種方式。其中定性評價方法包括冷熱過比較法、等級尺度法、多因素和關鍵因素評價法、道氏評估法、抽樣評價法等；定量評價法包括層析分析法、模糊綜合評判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關聯分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評價方法包括數據包絡分析、回歸分析模型、綜合指標評分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業地產投資環境中會用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環境和商業地產項目能夠形成互惠互利的關系。

2.商業地產投資環境評價方法上述我們提到的是投資環境的評價方法，而商業地產的投資環境評價方法主要是用于區域性投資環境的研究，目前國內外關于這方面的研究文獻還都比較少，主要的方法有清華大學王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業地產與中小城市投資環境之間的關系。

四、結語

在我國中小城市商業地產投資環境分析研究中，著重探討了商業地產與中小城市經濟發展的關系，兩者是相輔相成相互促進的關系，商業地產的發展離不開中小城市當地經濟發展的基礎，而商業地產的發展又將促進中小城市經濟的發展；另外，本文對我國中小城市商業地產投資環境研究的方法做出簡單概述，旨在通過這些方法能夠使得商業地產在進軍中小城市前，所獲知的信息能夠更加全面和具體，更好的互利合作。

作者：陳強 單位：浙江財經大學東方學院