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摘要：

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展以及經(jīng)濟體制的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭不斷加劇。加快房地產(chǎn)行業(yè)室內(nèi)標準化建設以及高周轉(zhuǎn)工作是當前房地產(chǎn)行業(yè)需要解決的首要問題。本文以商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)設計標準化的重要性作為出發(fā)點，分別分析了售樓處室內(nèi)設計標準化要點以及樣板房室內(nèi)設計標準化要點，最后分析了商業(yè)地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)，以期為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進步起到一些參考作用。

關鍵詞：

商業(yè)地產(chǎn)；室內(nèi)設計；標準化建設；高周轉(zhuǎn)

21世紀是一個市場經(jīng)濟時代，市場經(jīng)濟的開放性和競爭性特征促使房地產(chǎn)企業(yè)之間不斷競爭。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)一套商業(yè)用房或者住宅用地時，需要完成一系列工序。比如制作標書、拿地、房屋設計、房屋裝修（精裝房）、建設、銷售、驗收等，最后將商業(yè)建筑交給業(yè)主。從制作標書到完成交房的整個過程是漫長的，因此開發(fā)商要想在同行業(yè)中提升綜合競爭力，就需要在室內(nèi)設計方面多下工夫，建立標準化和產(chǎn)品化的地產(chǎn)，從而實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的目的。

1建立設計標準化的重要性

1.1市場形勢的需求隨著經(jīng)濟全球化和信息化腳步的不斷加快，我國房地產(chǎn)開發(fā)商獲取的利潤率隨之增加。但是在面臨其他行業(yè)以及同行業(yè)之間的競爭，我國房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟中獲取的利潤額逐漸降低。根據(jù)相關行業(yè)調(diào)查報告顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率逐年下降。除此之外，2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量相較于2012年降低了45%，究其原因是隨著其他新興行業(yè)的不斷崛起，房地產(chǎn)企業(yè)在殘酷的市場競爭中被淘汰出局。其中，微小企業(yè)以及中小型企業(yè)占據(jù)比例較大。根據(jù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的標準規(guī)定看，10%是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的警戒線。因此我國房地產(chǎn)行業(yè)相較于國外發(fā)達國家而言，逐漸呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場實際情況以及國家政策調(diào)整利潤目標，改變戰(zhàn)略方法，提升市場競爭力。小部分企業(yè)由于經(jīng)營管理不善將會自動退出市場競爭的角逐中。由此可見，加快商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)設計標準化建設是實現(xiàn)房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的最佳途徑[1]。

1.2提高市場競爭力提高商業(yè)地產(chǎn)市場競爭力需要房地產(chǎn)企業(yè)站在不同的角度分析企業(yè)產(chǎn)品。就商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性而言，可以將商業(yè)地產(chǎn)分為建筑專業(yè)、室內(nèi)設計專業(yè)、景觀設計專業(yè)標準化產(chǎn)品；依據(jù)商業(yè)客戶群而言，可以將商業(yè)用地分為豪華奢侈型、改進型、剛需型標準化產(chǎn)品；就房地產(chǎn)自身而言，可以將商業(yè)用地分為多層用地、高層用地標準化產(chǎn)品；就開發(fā)商完成交房程序來看，可以將商業(yè)用地分為毛坯房、精裝房標準化產(chǎn)品。由此可見，商業(yè)用地的產(chǎn)品類型具有多樣性。另外，商業(yè)用地的多樣性特點可以促使開發(fā)商根據(jù)企業(yè)自身實際情況制定合理的建設方案，建筑設計師可以根據(jù)方案設計使客戶滿意的建筑。房地產(chǎn)開發(fā)商還要根據(jù)自身企業(yè)文化、市場規(guī)模比例、綜合優(yōu)勢建立標準化、系列化、產(chǎn)品化的房屋，從而提升市場占有率。如果商業(yè)房屋在室內(nèi)設計時沒有達到產(chǎn)品標準化，就會出現(xiàn)很多問題。比如：1）房屋在定位過程中會偷換概念，導致建筑施工技術人員在修建房屋過程中造成不必要的麻煩。比如反復修改室內(nèi)專修設計圖、總圖規(guī)劃、成本預算、室內(nèi)專修風格定位以及建筑戶型修改，從而造成人力、物力、財力的浪費[2]。2）商業(yè)用地在施工過程中，施工技術人員與建筑設計人員之間會產(chǎn)生許多矛盾。比如施工技術人員在裝修過程中會因為材料價格、采購成本預算、工程施工等方面與建筑設計人員的意見不能達成一致，從而出現(xiàn)延緩工期、降低建筑工程的質(zhì)量的問題。3）商業(yè)用地室內(nèi)設計不能達到標準化會造成實際成本費用遠遠超過預期費用，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理體系不能發(fā)揮其作用。4）商業(yè)用地室內(nèi)設計不能達到標準化不僅會導致企業(yè)管理成本、成本預算控制難度增大，還會使產(chǎn)品參差不齊，一旦不能滿足客戶的需求，就會大大降低房地產(chǎn)企業(yè)市場信譽度。總之，商用地產(chǎn)要加快室內(nèi)設計標準化建設腳步，確保產(chǎn)品質(zhì)量。與此同時房地產(chǎn)企業(yè)還要加快前期項目的準確定位以及成本控制體系的有效性，促使提升商業(yè)房屋建筑質(zhì)量的實現(xiàn)。

2商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)設計標準化要點

2.1商業(yè)地產(chǎn)空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)標準化要點商業(yè)地產(chǎn)應根據(jù)室內(nèi)外溫度作為衡量夏季、冬季室內(nèi)辦公室溫度的標準。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)夏季室內(nèi)辦公室溫度應該控制在25℃左右，相對濕度參數(shù)應該確保在55%左右；商業(yè)地產(chǎn)冬季室內(nèi)辦公室溫度應該控制在20℃左右，相對濕度參數(shù)應該確保在40%左右。另外，關乎商業(yè)地產(chǎn)空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)穩(wěn)定與安全重要因素之一的新風量，應該將新風量參數(shù)控制在30m2（人-h）。就商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)會議室而言，商業(yè)地產(chǎn)夏季室內(nèi)會議室溫度與辦公室的溫度應該保持一致，最好控制在25℃左右。但是相對濕度參數(shù)應該高于辦公室濕度參數(shù)，最好控制在60%左右。冬季室內(nèi)會議室溫度與辦公室溫度一樣，應該控制在20℃左右，相對濕度參數(shù)也是保持在40%左右[3]。就國家對商業(yè)地產(chǎn)空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的相關規(guī)定而言，國家對商業(yè)地產(chǎn)外立面的要求比較高，并且商業(yè)地產(chǎn)外立面容易受外界環(huán)境因素的影響導致新風無法直接輸送至商業(yè)地產(chǎn)空間區(qū)域范圍之內(nèi)，因此設計人員要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)實際情況設置塔樓避難層，在商業(yè)地產(chǎn)避難層區(qū)域處理建筑外立面通風情況。與此同時，由于商業(yè)地產(chǎn)門窗的封閉性相比普通建筑門窗的封閉性要求更加嚴格，因此設計人員要確保商業(yè)地產(chǎn)門窗根據(jù)國家規(guī)定的相關標準集中處理。就商業(yè)地產(chǎn)門窗粉縫隙而言，新風直達商業(yè)地產(chǎn)門窗縫隙的可能性比較小，因此設計人員需要在商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)區(qū)域安裝排風新系統(tǒng)，并根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部結構不斷調(diào)整優(yōu)化排風系統(tǒng)，避免出現(xiàn)室內(nèi)新風參數(shù)無法達標的現(xiàn)象。小空間區(qū)域應該選擇綜合系統(tǒng)作為空調(diào)系統(tǒng)，并依托于風機盤管空調(diào)系統(tǒng)，將新空氣與水系統(tǒng)做到有機結合。商業(yè)地產(chǎn)小空間區(qū)域主要包括辦公室以及包廂，商業(yè)地產(chǎn)小空間區(qū)域和大空間區(qū)域主要采用VRF多聯(lián)空調(diào)，有些商業(yè)地產(chǎn)空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)則需要安裝新風空氣的處理系統(tǒng)，從而確保商業(yè)地產(chǎn)空調(diào)系統(tǒng)安全、穩(wěn)定運行[4]。

2.2裝修界面基本單元的定位設計目前，國際通用商業(yè)地產(chǎn)板材的標準規(guī)格為1220mm×2440mm，零數(shù)是考慮了板材在加工制作過程中會損耗或者工作人員在計量板材尺寸時由于誤差導致房屋地產(chǎn)在裝修中出現(xiàn)差錯。因此板材材質(zhì)和尺寸的不同會嚴重影響房屋裝修效果，就商業(yè)地產(chǎn)裝修界面而言，工作人員首先需要在房屋圖紙上界定一個裝修單元，并合理規(guī)劃板材尺寸。就板材規(guī)格來看，1200mm可以劃分為900mm與300mm之和。其目的是確定單元的寬度和高度，一般情況下，900mm為單元的寬度。辦公室室內(nèi)高度一般控制在2700mm。其次，工作人員確定部件規(guī)格標準。一位2700mm大于2440mm的高度，因此工作人員需要對基本單元進行分割，確保基本單元的高度達到國際標準范圍之內(nèi)，如圖1所示。基本單元可以分為900mm×900mm或者900mm×1800mm兩部分；與此同時也可將900mm×1800mm分為兩塊900mm×900mm的板材，進而形成標準化部件。

3結語

總而言之，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及市場經(jīng)濟體制的不斷改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力隨之增加。因此加快商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)設計標準化建設腳步是提升房地產(chǎn)行業(yè)綜合競爭力的有效途徑，也是提升房地產(chǎn)開發(fā)商平均利潤率和實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的策略之一。

參考文獻：

[1]陳立政.商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)設計標準化與高周轉(zhuǎn)初探[J].現(xiàn)代裝飾（理論），2014（06）：28-29.

[2]王超.基于多目標平衡的商業(yè)綜合體營建體系及實證研究[D].杭州：浙江大學，2011.

[3]邱可嘉.基于商業(yè)邏輯的城市商業(yè)中心建筑設計方法研究[D].北京：清華大學，2013.

[4]魏星.基于標準化理念的科技園辦公建筑產(chǎn)品研究[D].天津：河北工業(yè)大學，2014.

作者：林江坤 單位：福建兆翔臨港置業(yè)有限公司