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1房地產開發企業稅收籌劃的涵義

稅收籌劃就是指在現行稅制條件下，通過靈活利用各種有利的稅收政策，合理安排企業稅務行為，以獲得最大稅后利益的一種合法的經濟行為。本文把房地產開發企業稅收籌劃定義為：房地產開發企業為了實現企業利潤最大化，降低成本，在遵循法律法規的前提下，結合房地產開發企業納稅行為的特點，運用各種稅收籌劃手段進行合理的節稅行為。

2房地產開發企業各環節的稅收籌劃策略

由于稅收籌劃專業性較強，其各個環節的籌劃也具有預期性，因此在進行稅收籌劃的時候需要綜合考慮房地產開發企業的業務流程與納稅環節，本文將房地產開發企業的稅收籌劃分為企業設立、開發規劃、股權轉讓、產品銷售四個環節。

2.1企業設立在企業設立環節，可以進行稅收籌劃的環節有以下兩種，首先是企業的組織形式，目前在我國主要的企業組織形式有公司制、個人獨資與合伙制，這三種形式涉及到的稅種和稅率也都大不相同。一般說來，除了公司制企業繳納的是企業所得稅外，其他組織形式的單位或者個人一般都是繳納個人所得稅。資金量也不是很多時可以選擇合伙制或者個人獨資，但若資金量與規模都比較小，則辦理個體工商戶的執照更為合適。此外，還可以進行企業的分立，大型房地產開發企業在進行稅收籌劃時可以選擇設立獨立的子公司，將獲利能力低且規模較小的部門分離到子公司，再利用此優惠政策，達到減輕稅負的目的。

2.2股權轉讓環節房地產在進行股權轉讓的時候在營業稅上有免稅優惠，且不用繳納土地增值稅，所以充分利用該優惠政策，就可以進行相應的稅收籌劃。在在建工程轉讓和股權轉讓中，買方和賣方都是可以進行稅收籌劃的，對于房地產開發企業來說，賣方可以進行籌劃的地方是出售公司股權或者是轉讓在建工程，而對于買方來說，也要進行相應的稅收籌劃，當賣方價錢較低時，買方當時所需要支付的契稅就較少，價錢較高時，買方在未來進行轉讓時可以享受更多的稅收扣除，因此稅收籌劃也不能只考慮當前。

2.3產品銷售環節房地產稅制中最重要的征稅環節就是產品銷售，該環節涉及的稅種最多，稅負也最重。因此該環節是房地產開發企業進行稅收籌劃的重中之重。在這個環節中主要有以下幾個方面能進行稅收籌劃：

2.3.1合理調節納稅時點。房地產商品包括期房和現房，銷售方式主要有預售、分期付款銷售和一般銷售等預售房。營業稅納稅義務的發生的時點是收取預收款的當天，而另外兩種銷售方式則是根據實際收款時間與合同約定時間更早的一方來確定；企業在銷售未完工產品時繳納企業所得稅的算法是按照毛利率來計算的，并且需要提前繳納一部分的稅款，在項目全部完成以后進行匯算清繳。土地增值稅也有類似的規定，需要提前預征一部分的土地增值稅，稅法規定“：除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%,中部和東北地區省份不得低于1.5%,西部地區省份不得低于1%”。所以房地產開發企業在資金足夠的情況下應該合理規劃銷售進度。

2.3.2確定適當的銷售價格。在土地增值稅中有這樣一個規定：對于普通標準住宅，在增值率未超過20%的情況下免予征收土地增值稅，一旦超過這一臨界值將實行全額征收。一般來說，房地產的開發成本是不變的，所以，一般可以控制銷售價格使增值率降到20%以下，開發商品的價格需要在合理的范圍內才可以避免土地增值稅的征收。在計算土地增值稅的時候是將應稅收入總額減去扣除項目金額得到增值額，然后再根據增值額與扣除項目金額的比值來確定增值率，再通過查找稅率表計算出相應的土地增值稅，所以一定要找到合理的增值率，以此達到稅收籌劃的目的。

作者：吳愛琴 陳菲爾 單位：江西財經大學