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一、房地產企業的稅種分布

房地產企業涉及的稅種有很多，通過稅收籌劃合理的減輕企業負擔成為房地產商的迫切需要，房地產行業大體上分為三個環節，即房地產開發建設環節、房地產使用環節、房地產交易環節。具體如下：

1、房地產開發建設環節涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業稅和城市維護建設稅等。在房地產開發中，如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。房地產開發建設環節的營業稅，主要是指對建設單位按照3%的稅率征收營業稅，城市維護建設稅作為營業稅的附加其納稅義務同時產生。

2、房地產使用環節涉及的主要稅種有營業稅、城市維護建設稅、土地使用稅和房產稅等。房地產使用環節的營業稅主要是針對租賃房產而言的，適用于5%的稅率。城市維護建設稅作為營業稅的附加其納稅義務同時產生。土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人征收的一種稅。房產稅是對在城市、縣城、建制鎮、工礦區的產權人征收的一種稅。

3、房地產交易環節涉及的主要稅種有營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業所得稅和個人所得稅等。房地產交易環節的營業稅主要是針對房地產的買方適用銷售不動產稅目的規定，稅率為5%，城市維護建設稅作為營業稅的附加其納稅義務同時產生。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人征收的一種稅。印花稅是指對在我國境內書立、領受應納稅憑證的單位和個人征收的一種稅。契稅是對土地、房屋權屬轉移行為向承受方征收的稅種。《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，征稅對象為土地使用權、房屋所有權的轉移行為，稅目為國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%?5%，納稅人是我境內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人。企業所得稅是指國家對中華人民共和國境內的企業，除外商投資企業和外國企業外，應當就其生產經營所得和其他所得依法征收的一種稅。個人所得稅是對個人（自然人）取得的各項應稅所得征收的一種稅。

二、我國房地產企業稅收籌劃的主要思路

（一）對籌資中的稅收籌劃

房地產企業經營所需的資金，不論是從何種渠道取得，都存在著一定的資金成本。雖然任何籌資方案都可以滿足企業對資金的需要，但資金成本的高低決定了企業稅收負擔的輕重。因此不同的籌資方案的稅負輕重程度往往存在差異。這便為企業在籌資中進行稅收籌劃提供了可能。

1、債務資本與權益資本的選擇，換言之，就是確定合理的資本結構。所謂資本結構是指企業籌資的負債資本和權益資本的比例關系。按照我國稅法的規定，負債籌資支付的利息可以計入財務費用，作為稅前的扣除項目，具有抵稅作用。而權益籌資時，支付的股息不能作為費用的開支，只能在企業稅后利潤中分配。一般而言，如果企業息稅前的投資收益率高于負債成本率，負債比重的增加可提高權益資本的收益水平。不過過多的負債融資會加大企業的財務風險。因為負債利息必須固定支付且債務到期必須償還。確定合理的資本結構尤為重要，絕非負債比例越高稅收收益越高。

2、利用租賃進行籌資。租賃可以分為經營性租賃和融資性租賃兩種。兩者在房地產企業中的應用相當廣泛。從企業稅收籌劃的角度看，租賃也是企業用以減輕稅收負擔的重要方法。對承租人來說，經營性租賃可以避免為一次性購置機器設備而負擔大量資金支出，避免因長期擁有設備而承擔負擔和風險，而且在經營活動中以支付租金的方式沖減企業的利潤，減少稅基，從而減少應納稅額。融資性租賃不同于經營性租賃的一點是，雖然租金支出不像經營性支出那樣可以扣除，但是租賃費可以通過計提折舊的方法分期在稅前扣除，即使租賃費是舉債的，其利息同樣可以在稅前列支，這樣既能籌集長期資金又能非常有效的降低企業稅收負擔。

（二）投資中的稅收籌劃

由于房地產開發企業投資經營同一般的工業生產活動有很大差別，其稅收籌劃也有其區別，在開發——銷售模式下的房地產開發企業，投資一項新的項目，除了進行各種投資分析以外，還應該進行投資稅收籌劃，減輕房地產企業的高稅收負擔，投資按照發生作用的地點可以分為對內投資和對外投資。

1、對內投資的稅收籌劃

（1）通過建房方式的選擇，避開土地增值稅，從而達到節稅的目的。建房方式有兩種，一種是代建房方式，我國稅法規定代建房方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建房報酬的行為，其收入是勞務性質的收入，屬于營業稅的納稅范圍，而不屬于土地增值稅的納稅范圍，只按5%的稅率交納營業稅。土地增值稅稅率較營業稅的稅率高出許多，因此房地產開發企業可利用這一點來進行稅收籌劃以減輕企業的稅收負擔。另一種是合作建房方式，指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。我國稅法規定，對于雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，再按規定征收。房地產開發企業可以利用該項優惠政策進行稅收籌劃。

（2）工程承包合同的簽訂與否，所適用的營業稅的稅率是不同的，房地產開發企業可借此進行稅收籌劃。如果雙方簽訂工程承包合同，那么建房行為就屬于建筑業，稅率為3%；如果雙方沒有簽訂工程承包合同，則屬于服務業，適用稅率為5%的營業稅。這樣房地產開發企業可以利用稅率的差異來進行合理的稅收籌劃。

2、對外投資的稅收籌劃

（1）投資單位組建形式的選擇

企業在設立時都會涉及組建形式的選擇的問題，而在高度發達的市場經濟條件下，可供企業選擇的企業組織形式有很多，不同的組織形式稅收負擔不同。企業可以通過稅收籌劃，選擇稅收負擔較輕的組織形式。如設立子公司或分支機構的選擇：子公司為獨立法人，可享受政府提供的包括免稅期內的許多優惠政策；而分支機構不是獨立法人，不能享受稅收優惠，但分支機構若在經營過程中發生虧損，虧損最終與總公司的損益合并計算，總公司因此可免交部分所得稅。

（2）投資地區的選擇

由于地區發展不平衡，我國稅法對投資者在不同地區進行投資時，也給予了不同的稅收優惠，如經濟特區、經濟技術開發區、高新技術產業開發區、沿海開放城市、西郊地區等稅收政策比較優惠。因此，投資者可根據需要，向這些地區進行投資，可以減輕企業稅收負擔。

（3）投資行業的選擇

在我國，稅法對不同的行業給予不同的稅收優惠，企業在進行投資時就要充分考慮，結合企業自身情況，精心籌劃投資行業以減輕企業的稅收負擔。

（三）房地產企業經營中的稅收籌劃

1、存貨計價方法的選擇

存貨是企業在正常生產經營過程中持有以備出售的產成品或商品，或者為了出售仍然處在生產過程中的在產品，或者將在生產過程或提供勞務過程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產品、產成品、低值易耗品等。存貨的計價方法主要有先進先出法、加權平均法、后進先出法。存貨計價方法的選擇對企業損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。一般來說，當材料價格不斷上漲時，采用后進先出法來計價，可以使期末存貨成本降低，本期銷貨成本提高，從而使企業計算應納所得稅額的基數相對的減少，達到減輕企業所得稅負擔，增加稅后利潤。反之，當材料價格不斷下降，采用先進先出法來計價。

2、固定資產折舊方法的選擇

固定資產折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產的折舊額是產品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業采取的折舊方法有著密切關系。采取不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額是相等的，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納的所得稅。因此，對折舊方法的選擇已成為企業實現稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產折舊方法的選擇進行稅收籌劃時，應考慮以下問題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時間價值因素的影響等。

3、債券溢折價的攤銷方法的選擇

我國現行會計制度規定，長期債券投資溢折價的攤銷方法，有直線法和實際利率法兩種。采用直線法，每期的溢折價攤銷額和確認的投資收益是相等的；采用實際利率法，每期按債券期初的賬面價值和實際利率的乘積來確認應計利息收入，且其金額會因溢折價的攤銷而逐期減少或增加。可見，債券攤銷方法的不同，會影響各年度的利息費用攤銷額。因此，當企業在折價購入債券的情況下，選擇實際利率法進行核算，前幾年的折價攤銷額少于直線法的攤銷額，相應的，投資收益也就小于直線法的投資收益，公司前期繳納的稅款也就相應的較直線法少，后期繳納的相對較多，從而取得延緩納稅收益。相反，當企業在溢價購入債券的情況下，應選擇直線法來攤銷，從而使企業獲得“節稅”效應。

4、費用分攤方法的選擇

企業通常有許多費用開支項目，對發生的費用應及時核銷入賬。如已發生的壞賬、呆賬應及時列入費用，存貨的盤虧及毀損應及時查明原因，屬于正常損耗部分及時列入費用。對于能夠合理預計發生額的費用、損失，應采用預提方法計入費用，適當縮短以后年度需分攤列支的費用、損失的攤銷期。對于限額列支的費用，如工資性支出、業務招待費、廣告費、業務宣傳費、銷售傭金、公益性捐贈支出及固定資產改良與修理等，應準確掌握其允許列支的范圍和限額，企業必須在稅法規定的范圍內，使其發生的費用能得到稅前扣除，充分發揮其抵稅作用。

稅收籌劃并不是一個新鮮事物，在發達國家十分普遍，已成為企業、尤其是跨國企業發展戰略和經營方針的重要組成部分。稅收籌劃在我國開展較晚，發展較為緩慢。隨著世界經濟一體化的形成，稅收籌劃越來越受到我國企業的關注。

一般認為稅收籌劃的概念有廣義和狹義之分：廣義的稅收籌劃是指納稅人在不違背稅法的前提下，運用一定的技巧和手段，對自己的生產經營活動進行科學、合理和周密的安排，以達到少繳緩繳稅款目的的一種財務管理活動。它包括采用合法手段進行的節稅籌劃、采用非違法手段進行的避稅籌劃、采用經濟手段、特別是價格手段進行的稅負轉嫁籌劃；狹義的稅收籌劃，是指納稅人在稅法允許的范圍內以適應政府稅收政策導向為前提，采用稅法所賦予的稅收優惠或選擇機會，對自身經營、投資和分配等財務活動進行科學、合理的事先規劃與安排，以達到節稅目的的一種財務管理活動。稅收籌劃的目的是在稅收法律允許的范圍內節稅，減輕企業的稅收負擔。