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摘要：

雖然我國目前還沒有對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行普遍的稅收征管，但是在房地產(chǎn)存量交易的稅收核價(jià)環(huán)節(jié)以及金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制部門等都已經(jīng)存在了房地產(chǎn)批量評(píng)估的需求。市場上出現(xiàn)了一些批量評(píng)估的系統(tǒng)或產(chǎn)品，在批量評(píng)估技術(shù)方面已經(jīng)具有了一定的社會(huì)實(shí)踐基礎(chǔ)，就目前幾個(gè)主流的房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)做一簡要匯總和分析，希望有助于房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的深入探討和研究。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)批量評(píng)估，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，多元線性回歸模型，數(shù)據(jù)挖掘

根據(jù)房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)中人工參與程度的多少，現(xiàn)行批量評(píng)估技術(shù)方法可分為：以人工為主、以計(jì)算機(jī)技術(shù)為主和以人工與計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合三類。本文將對(duì)此進(jìn)行討論，對(duì)如何選用房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)方法進(jìn)行研究。

1以人工為主的技術(shù)方法之標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

1.1標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的概念標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，作為市場比較法派生出來的一種方法，類似于城市動(dòng)拆遷評(píng)估中的基準(zhǔn)價(jià)格修正法和香港的指標(biāo)估價(jià)法，但又有其自身的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法可定義為：一種批量估價(jià)方法，在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行估價(jià)分區(qū)，在每個(gè)估價(jià)分區(qū)內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并求其價(jià)值，利用房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價(jià)值。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法適用于估價(jià)對(duì)象物業(yè)屬性和估價(jià)特性較為近似的物業(yè)，尤其適用于小范圍且價(jià)格影響因素少的樓棟批量評(píng)估。

1.2標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法在不同物業(yè)類型中的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的實(shí)施涉及到：估價(jià)分區(qū)的劃分、標(biāo)準(zhǔn)房的設(shè)定、價(jià)格修正系數(shù)的設(shè)定以及標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格的評(píng)估。無論應(yīng)用于哪種物業(yè)類型，這四個(gè)步驟必不可少，差異在于各步驟的具體實(shí)施方法不盡相同。在住宅物業(yè)的評(píng)估中，往往以小區(qū)作為估價(jià)分區(qū)的劃分，在一個(gè)小區(qū)內(nèi)根據(jù)一定規(guī)則設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房，再由有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)房與其他房屋之間的價(jià)格差異系數(shù)。最后仍由估價(jià)師定期對(duì)標(biāo)準(zhǔn)房進(jìn)行估價(jià)，并通過已設(shè)定的系數(shù)求得所有物業(yè)的價(jià)格。在辦公物業(yè)的評(píng)估中，差異在于分區(qū)是以樓棟或項(xiàng)目來劃分，后續(xù)步驟和住宅一致。在集中型商業(yè)物業(yè)或工業(yè)物業(yè)中，都可以借鑒上述方法來進(jìn)行操作。但在沿街零售型物業(yè)中，由于沿街零售性物業(yè)分布廣泛，沒有明顯的集中趨勢，并且價(jià)格影響因素的差異較大，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的應(yīng)用也與其他物業(yè)類型有較大不同，主要表現(xiàn)在估價(jià)分區(qū)的劃分和價(jià)格修正系數(shù)的設(shè)定這兩個(gè)環(huán)節(jié)。現(xiàn)有的技術(shù)方案一般采集兩級(jí)調(diào)整的方案。按商圈（或類似因素）將城市區(qū)域劃分成諸多估價(jià)分區(qū)，在每個(gè)分區(qū)中設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)商鋪，稱為區(qū)域基準(zhǔn)商鋪。之后在分區(qū)內(nèi)再進(jìn)行一次估價(jià)分區(qū)的劃分，這一劃分以路段為分區(qū)，在每個(gè)路段中設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)商鋪，稱為路段基準(zhǔn)商鋪。估價(jià)人員經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)研后，需設(shè)置兩級(jí)修正系數(shù)，即區(qū)域基準(zhǔn)商鋪與路段基準(zhǔn)商鋪的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，以及路段基準(zhǔn)商鋪與路段內(nèi)其他商鋪的價(jià)格修正系數(shù)。最后經(jīng)估價(jià)師定期對(duì)區(qū)域基準(zhǔn)商鋪進(jìn)行估價(jià)，并通過兩級(jí)系數(shù)的修正求得所有商鋪的價(jià)格。

1.3標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的優(yōu)點(diǎn)①在規(guī)模較小的城市中，可以實(shí)現(xiàn)絕大部分物業(yè)的批量評(píng)估需求，具有較強(qiáng)的實(shí)用性。②可以達(dá)到較高的批量評(píng)估覆蓋率。③估價(jià)準(zhǔn)確性較好，并具有較好的質(zhì)量可控性。④除建設(shè)初期投入的人員成本和時(shí)間成本較大，后續(xù)維護(hù)的成本適中。

1.4標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的缺點(diǎn)①由于人工作業(yè)的工作量太大，不適用大、中型城市。②對(duì)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)要求較高，尤其是系數(shù)設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)房的價(jià)格評(píng)估等環(huán)節(jié)對(duì)質(zhì)量的要求很高。團(tuán)隊(duì)運(yùn)作時(shí)，需要具備較高的質(zhì)量管理能力。③不同物業(yè)間的系數(shù)關(guān)系可能受到市場、規(guī)劃等因素的影響而改變，需要定期進(jìn)行監(jiān)控和維護(hù)，有一定的難度或容易疏忽和遺漏。

2以人工為主的技術(shù)方法之多元線性回歸模型

2.1多元線性回歸模型簡述多元回歸分析是目前在國外批量評(píng)估中占主流的校準(zhǔn)技術(shù)，包括線性回歸分析和非線性回歸分析。其基本原理是：在大量樣本的基礎(chǔ)上，通過對(duì)變量、誤差的假定，依靠最小二乘法來擬合因變量與自變量關(guān)系，從而建立數(shù)學(xué)模型。多元回歸是統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，運(yùn)用時(shí)要和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論結(jié)合，實(shí)踐中對(duì)多元回歸模型的應(yīng)用是基于特征價(jià)格理論。國內(nèi)關(guān)于運(yùn)用特征價(jià)格理論來進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格批量評(píng)估也有較多的研究和學(xué)術(shù)論文，但絕大多數(shù)還處于理論研究階段。

2.2多元回歸分析的主要步驟多元回歸既可以用來預(yù)測售價(jià)，也可以用來預(yù)測租金，甚至可以用來統(tǒng)計(jì)其他中間參數(shù)。在步驟上不同類型的物業(yè)沒有明顯區(qū)別，只是在變量的選擇與量化上有所不同。為便于表述，下面以預(yù)測辦公物業(yè)價(jià)格為例來進(jìn)行闡述。①選取樣本：為了訓(xùn)練預(yù)測辦公物業(yè)價(jià)格的模型方程，在目標(biāo)范圍內(nèi)選取一定數(shù)量的樣本，調(diào)研其價(jià)格信息和基礎(chǔ)信息。這里的重點(diǎn)是樣本對(duì)總體的代表性以及樣本數(shù)據(jù)采集的準(zhǔn)確性。②構(gòu)建辦公物業(yè)價(jià)格影響因素體系：通過調(diào)研分析以及房產(chǎn)專家意見調(diào)查，歸納出可能影響辦公物業(yè)價(jià)格的特征變量，并進(jìn)行賦值量化。③模型擬合：觀察、分析特征變量的變動(dòng)規(guī)律，采用統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行分析，對(duì)模型和特征變量賦值不斷地嘗試和修正，找出合理的價(jià)格和各特征變量之間的定量關(guān)系。④模型檢驗(yàn)：最終得到的模型是否成功，取決于經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)以及模型預(yù)測檢驗(yàn)。其中統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)包括了擬合優(yōu)度檢驗(yàn)和顯著性檢驗(yàn)；計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)包括多重共線性檢驗(yàn)及異方差檢驗(yàn)等。但凡通過上述所有的檢驗(yàn)，即可認(rèn)為模型已成功建立。⑤模型應(yīng)用：對(duì)辦公物業(yè)的特征變量進(jìn)行賦值，代入最終的模型進(jìn)行自動(dòng)計(jì)算，即可評(píng)估辦公物業(yè)的價(jià)格。

2.3多元線性回歸模型的優(yōu)點(diǎn)①多元回歸方法所涉及的工作量主要在于特征變量的數(shù)量以及特征變量的賦值容易程度，受城市規(guī)模的影響較小，因此可以適用于大中型及以上城市。②多元回歸方法通過擬合因變量與自變量關(guān)系從而建立數(shù)學(xué)模型，這個(gè)過程與何種物業(yè)類型無關(guān)，因此理論上多元回歸方法適合各類型物業(yè)的批量評(píng)估建模。③通過“調(diào)整R方”和“標(biāo)準(zhǔn)誤差”兩項(xiàng)指標(biāo)，基本可以判斷和掌握模型價(jià)格估計(jì)的準(zhǔn)確度，并且可以對(duì)模型進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)，從而保證批量評(píng)估的準(zhǔn)確性。④在市場穩(wěn)定時(shí)期，由于自變量與因變量的關(guān)系也較為穩(wěn)定，因此模型更新維護(hù)的成本較低，從而價(jià)格更新的成本也較低。

2.4多元線性回歸模型的缺點(diǎn)①在不同區(qū)域或不同市場，價(jià)格的影響因素不盡相同，建立的回歸模型也不相同。因此對(duì)每個(gè)城市每個(gè)物業(yè)類型的市場需要分別建立回歸模型。②多元回歸的建模研究過程中，在理論假設(shè)、建模方法、數(shù)據(jù)采集等各環(huán)節(jié)中，需要綜合的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和技能要求。除了房地產(chǎn)估價(jià)師所需具備的估價(jià)理論知識(shí)、實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)、調(diào)研及價(jià)格判斷能力外，還需要統(tǒng)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等多學(xué)科知識(shí)。對(duì)人員和團(tuán)隊(duì)的綜合能力要求很高，而這往往是傳統(tǒng)估價(jià)機(jī)構(gòu)所欠缺的。③對(duì)樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性要求較高。如果沒有準(zhǔn)確的樣本數(shù)據(jù)，建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)模型則為空中樓閣。而要獲得準(zhǔn)確的樣本數(shù)據(jù)，長久以來一直是一個(gè)難題，其中有人為的因素（如交易避稅），也有客觀的因素（如商業(yè)物業(yè)的交易活躍度低）。④在市場波動(dòng)大的時(shí)候，原有模型可能失效或者預(yù)測能力大幅下降，而模型的迭代或維護(hù)周期較長，可能無法及時(shí)調(diào)整。

3以計(jì)算機(jī)技術(shù)為主的技術(shù)方法

房地產(chǎn)批量評(píng)估領(lǐng)域中以計(jì)算機(jī)技術(shù)為主的技術(shù)方法主要是基于大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)挖掘。這一技術(shù)的應(yīng)用最早開始于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如搜房、安居客等房地產(chǎn)房源網(wǎng)站，后來逐步被引入到房地產(chǎn)批量評(píng)估的技術(shù)或產(chǎn)品研發(fā)中來。

3.1數(shù)據(jù)挖掘的方法和原理首先，數(shù)據(jù)挖掘的前提需要有大量的數(shù)據(jù)可供挖掘。隨著互聯(lián)網(wǎng)在各行各業(yè)的不斷滲透，房地產(chǎn)中介行業(yè)中出現(xiàn)了大量房源網(wǎng)站，并逐步成為了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房源招攬客戶的主要渠道。一個(gè)房源網(wǎng)站中可以搜索的房源數(shù)量多達(dá)數(shù)十萬甚至上百萬條，并且每天都有數(shù)萬條以上的數(shù)據(jù)更新。這樣的網(wǎng)站有好幾家，為房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)挖掘提供了可行的前提。其次，結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)為數(shù)據(jù)的采集提供了便利。在房源網(wǎng)站中，房源已經(jīng)按小區(qū)進(jìn)行了分類，經(jīng)紀(jì)人哪個(gè)小區(qū)的房源，則該房源將展現(xiàn)在該小區(qū)的搜索項(xiàng)下。至于面積、房型、價(jià)格、樓層以及裝修等參數(shù)，也都以格式化的方式來展現(xiàn)。因此，利用互聯(lián)網(wǎng)爬蟲等抓取技術(shù)，可以方便的將這些網(wǎng)站的房源抓取下來，并建立房源案例數(shù)據(jù)庫。最后，是數(shù)據(jù)挖掘工作。數(shù)據(jù)挖掘一般是指從大量的數(shù)據(jù)中通過算法搜索隱藏于其中信息的過程。數(shù)據(jù)挖掘通常與計(jì)算機(jī)科學(xué)有關(guān)，并通過統(tǒng)計(jì)、在線分析處理、情報(bào)檢索、機(jī)器學(xué)習(xí)、專家系統(tǒng)（依靠過去的經(jīng)驗(yàn)法則）和模式識(shí)別等諸多方法來實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。根據(jù)上述定義和描述可以發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)挖掘的核心是算法，而這個(gè)算法在不同的批量評(píng)估系數(shù)或產(chǎn)品中都不相同，算法的優(yōu)劣也決定了不同系統(tǒng)或產(chǎn)品的優(yōu)劣。

3.2數(shù)據(jù)挖掘方法的優(yōu)點(diǎn)①高效無疑是數(shù)據(jù)挖掘方法的最大優(yōu)點(diǎn)。一旦完成對(duì)算法的研究，價(jià)格估算的工作都可以交由計(jì)算機(jī)來完成。②對(duì)整體市場價(jià)格運(yùn)行的反映具有較高的準(zhǔn)確度。

3.3數(shù)據(jù)挖掘方法的缺點(diǎn)①對(duì)微觀市場價(jià)格運(yùn)行的反映可能存在較大偏差。微觀市場中，例如一個(gè)住宅小區(qū)，其掛牌房源的數(shù)量就很有限了，即使規(guī)模最大的小區(qū)，也就是幾百的數(shù)量級(jí)。這樣大數(shù)據(jù)挖掘的數(shù)據(jù)數(shù)量前提已不滿足，從而影響了對(duì)微觀市場的價(jià)格估計(jì)。②批量評(píng)估的覆蓋面不完整。互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)雖然總量巨大，但并非面面俱到。以住宅小區(qū)為例，一些體量較小的小區(qū)，或者一些遠(yuǎn)郊區(qū)域，可能無法在互聯(lián)網(wǎng)上被搜索到。因此，基于互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)挖掘的批量評(píng)估勢必在覆蓋面上存在缺陷。

4以人工與計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的技術(shù)方法

房地產(chǎn)批量評(píng)估，尤其是涉稅的批量評(píng)估對(duì)評(píng)估系統(tǒng)的要求主要有：全面覆蓋所有物業(yè)、估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確以及系統(tǒng)維護(hù)成本適中。根據(jù)前文對(duì)各方法的論述，單一方法很難實(shí)現(xiàn)上述要求。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法若在大型或超大型城市中應(yīng)用，將面臨很高的運(yùn)營成本；多元回歸建模的更新維護(hù)周期較長，當(dāng)市場出現(xiàn)快速波動(dòng)時(shí)可能無法及時(shí)調(diào)整；基于大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)挖掘在估價(jià)精度與覆蓋面上都有所欠缺。總之，無論從技術(shù)上論證還是從實(shí)施效果來看，多種方法的有效結(jié)合是較為理想的，也是房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的發(fā)展趨勢。實(shí)踐中各方法的結(jié)合已有普遍應(yīng)用，并且各有巧妙，方法不盡相同。下面就幾種簡單的組合方式進(jìn)行討論。

4.1標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法與大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的組合大數(shù)據(jù)挖掘可以滿足一些活躍小區(qū)的價(jià)格估算，因?yàn)榛钴S小區(qū)的掛牌房源較多，能滿足算法所要求的數(shù)據(jù)量前提，而不活躍的小區(qū)則無法為算法提供足夠的“原材料”，因此不適用數(shù)據(jù)挖掘的方法。這時(shí)就可以運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法來彌補(bǔ)。按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的原理，在不活躍小區(qū)的臨近或相似區(qū)域內(nèi)設(shè)置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房，經(jīng)人工調(diào)研后設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)房與不活躍小區(qū)價(jià)格的調(diào)整系數(shù)。這樣在算法得出活躍小區(qū)價(jià)格的同時(shí)，可以利用預(yù)先設(shè)置好的系數(shù)一并計(jì)算不活躍小區(qū)的價(jià)格。此外，在算法可以計(jì)算的活躍小區(qū)的價(jià)格中，也有可能存在價(jià)格偏差。這時(shí)也可以應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的思路，設(shè)置活躍小區(qū)間的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，來檢驗(yàn)算法所得結(jié)果的合理性。這一組合的應(yīng)用前提主要是看大數(shù)據(jù)挖掘的應(yīng)用前提是否存在，即是否存在大量數(shù)據(jù)可供挖掘，因此適合房地產(chǎn)市場規(guī)模較大，“互聯(lián)網(wǎng)+”比較發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)。此外，在結(jié)合了大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)后，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法可以應(yīng)用到大中型及以上城市，克服了其原有的一大弊端。

4.2多元回歸模型與大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的組合除了對(duì)人員的能力要求以及對(duì)樣本數(shù)據(jù)的質(zhì)量要求較高以外，多元回歸模型最大的弱點(diǎn)在于迭代問題。市場不斷變化，模型不可能一成不變，當(dāng)市場發(fā)生變化并導(dǎo)致變量之間的關(guān)系也發(fā)生改變時(shí)，原有模型的價(jià)格預(yù)計(jì)精度必然下降，此時(shí)必須對(duì)模型進(jìn)行重新構(gòu)建。問題在于市場價(jià)格變化未必會(huì)導(dǎo)致變量間的關(guān)系也發(fā)生變化（或變化很小），或者當(dāng)變量間關(guān)系發(fā)生變化時(shí)，人員主觀上可能無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)。當(dāng)主觀能夠感受到變量間的關(guān)系出現(xiàn)變化時(shí)，往往已經(jīng)有了很大的變化。此時(shí)再進(jìn)行模型的迭代就已近晚了，之前的價(jià)格估算可能已經(jīng)出現(xiàn)了錯(cuò)誤。大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)可以很好地彌補(bǔ)上述的缺陷。大數(shù)據(jù)挖掘不僅可以直接計(jì)算某些具體變量，任何數(shù)據(jù)內(nèi)在的規(guī)律和關(guān)聯(lián)都可能應(yīng)用大數(shù)據(jù)挖掘的方式進(jìn)行探索和發(fā)現(xiàn)，并且能對(duì)極為細(xì)小的數(shù)值波動(dòng)進(jìn)行反應(yīng)。利用數(shù)據(jù)挖掘的這一特性，可以建立對(duì)變量的波動(dòng)監(jiān)控，當(dāng)波動(dòng)超過一定的預(yù)設(shè)閥值即可啟動(dòng)模型的迭代更新。這一組合的應(yīng)用前提同樣取決于大數(shù)據(jù)挖掘的應(yīng)用前提，除了城市規(guī)模等情況限制外，如商業(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房等物業(yè)市場也不適用。

4.3標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法與多元回歸模型的組合標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法往往適用于特性相近的物業(yè)，如在一個(gè)小區(qū)中設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房，再設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房與其他房屋的價(jià)格修正系數(shù)。在價(jià)格更新時(shí)，求取標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格后，即可得到小區(qū)內(nèi)所有房屋的價(jià)格。但當(dāng)城市規(guī)模很大時(shí)，也就是有很多小區(qū)時(shí)，必須要求取所有小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格，如僅以人工來評(píng)估得出的話，成本非常高。此時(shí)在求取小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格方面，采用多元回歸模型的方法可以極大地減少人工和時(shí)間成本。由于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法和多元回歸模型都屬于以人工為主的技術(shù)方法，因此理論上的應(yīng)用幾乎不受限制。在結(jié)合多元回歸模型后，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法也可擴(kuò)展應(yīng)用到大中及以上城市。從上述三個(gè)組合中可以看到，原單一技術(shù)的某些弊端可以被克服，整體技術(shù)方案的適用范圍和效果可獲得較大提升和改進(jìn)。實(shí)際研究和應(yīng)用中可能有更多種的技術(shù)組合，且并不限于本文論述的主流技術(shù)方法。多種技術(shù)組合應(yīng)用是房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)探索和創(chuàng)新的主要方向。

5房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的選用

無論是單一技術(shù)還是多種技術(shù)方法的結(jié)合應(yīng)用，房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的選用依據(jù)主要是數(shù)據(jù)狀況、結(jié)果的質(zhì)量狀況以及運(yùn)行成本。數(shù)據(jù)狀況主要指數(shù)據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。就技術(shù)方案來說，側(cè)重點(diǎn)有所不同。例如在多元回歸模型中，對(duì)于樣本案例的參數(shù)質(zhì)量要求是所有技術(shù)方案中最高的；而大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)則對(duì)數(shù)據(jù)的數(shù)量要求最高。現(xiàn)實(shí)中不太會(huì)碰到數(shù)量又多質(zhì)量又好的數(shù)據(jù)狀況，因此在技術(shù)選用時(shí)首先需要考慮是否可以穩(wěn)定獲得所需要的數(shù)據(jù)。至于結(jié)果的質(zhì)量狀況和運(yùn)行成本，很難設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線。只能根據(jù)不同的需求目的來設(shè)定質(zhì)量目標(biāo)，以及根據(jù)組織的投入產(chǎn)出效益來選擇可行的技術(shù)方案。以上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司開發(fā)的VISS系統(tǒng)的運(yùn)行情況來看，其在住宅物業(yè)批量評(píng)估方案中采用了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法與大數(shù)據(jù)挖掘相結(jié)合的方法，使其系統(tǒng)的評(píng)估精度基本控制在正負(fù)6%的誤差范圍，極端誤差范圍為正負(fù)10%。對(duì)于上海12000多個(gè)住宅小區(qū)，其價(jià)格更新周期為每月，其數(shù)據(jù)維護(hù)人員僅8-10人，每次價(jià)格更新的工作周期僅為兩周。在其新研發(fā)的辦公物業(yè)批量評(píng)估方案中，更是結(jié)合了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸模型以及大數(shù)據(jù)挖掘三種方法，使其系統(tǒng)的評(píng)估精度可以控制在正負(fù)10%的誤差范圍，極端誤差范圍為正負(fù)15%。對(duì)于上海3000多棟寫字樓物業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)3個(gè)月的價(jià)格更新周期，而數(shù)據(jù)維護(hù)人員僅3人。因此，在選用何種技術(shù)方案時(shí)，主要有四個(gè)評(píng)價(jià)因素。一是技術(shù)方案所需的數(shù)據(jù)是否可以穩(wěn)定獲得；二是批量評(píng)估的價(jià)格精度是否滿足目標(biāo)需求；三是批量評(píng)估的物業(yè)覆蓋面是否完整；四是批量評(píng)估的運(yùn)行維護(hù)成本企業(yè)（或組織）是否可以承受。以此為標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用多方法結(jié)合的思路進(jìn)行技術(shù)的研發(fā)和創(chuàng)新才是房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)發(fā)展的正確道路。

6結(jié)語

本文之所以將房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)按以人工為主和以計(jì)算機(jī)技術(shù)為主來劃分，蓋因其出處不同。三大主流技術(shù)中，大數(shù)據(jù)挖掘來自互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)對(duì)于估價(jià)業(yè)務(wù)的滲透；多元線性回歸模型來自大學(xué)院校對(duì)于房地產(chǎn)的研究；只有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法來自于估價(jià)行業(yè)本身。任何一種技術(shù)單一使用都有其利弊。房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的探索與創(chuàng)新必須跨越行業(yè)和專業(yè)的限制，學(xué)習(xí)跨領(lǐng)域的知識(shí)和技術(shù)，結(jié)合多種技術(shù)和方法，才能最終全面實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的批量評(píng)估。

作者：肖歷一 單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司