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1房地產企業投資影響因素分析

1.1外部因素（1）經濟因素。主要指一城市或區域的宏觀經濟狀況，主要包括經濟發展狀況、經濟結構、居民收入、消費者結構等方面的情況。房地產企業投資項目的所在城市或區域必須滿足一定的經濟條件才能支撐項目的有效運轉。（2）政策因素。房地產企業投資是與政策因素息息相關的，這是房地產企業投資區別于其他企業投資的最大特點。政策因素主要包括政府對房地產行業的調控政策、政府對房地產企業投資的認可程度，以及政府的各種財政稅收等優惠性政策等。房地產企業投資能否成功很大程度上取決于項目所在區域的政策環境。（3）社會因素。主要指當地人的風土人情，居住習慣、價值觀念、居民消費意愿等方面的情況。房地產企業的最終客戶是消費者，投資項目能否盈利的關鍵在于去化率的高低，這與當地人的生活和消費習慣密切相關。

1.2內部因素（1）項目產品特點。包括項目的類型、規模、性質及產品定位等要素。不同房地產企業的主導項目產品特點不同，同一房地產企業在不同區域的項目產品也會有所不同。房地產企業要將產品線的特點與投資意向區域特征有機結合，做到兩者的相互匹配，已達到有效投資的效果。（2）企業所處地域集中或分散。即指本地項目或異地項目的離散性，包括形成區域性的項目開發，如項目集中在長三角地區或華北地區等。對于房地產企業來講，在已有項目比較集中的區域的投資需求較小，在空白區域且戰略意義重大的區域的投資需求較大。

2優化設計對房地產建設投資的影響

2.1設計方案直接影響投資在項目作出投資決策后，其關鍵就在于設計。其建筑和結構方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內廊式還是外廊式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數的確定、基礎類型選用、結構形式選擇等都存在著技術經濟分析問題。據統計，在滿足同樣功能的條件下，技術經濟合理的設計，可降低工程造價。

2.2設計方案影響經常性費用優化設計不僅影響房地產項目建設的一次性投資，而且談房地產工程建設投資的控制還影響使用階段的經常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養、維修費等，一次性投資與經常性費用有一定的反比關系，但通過優化設計可努力尋求這兩者的最佳結合，使房地產項目建設的全壽命費用最低。

3房地產企業投資管理控制的對策

3.1工程設計階段的投資控制設計是有效控制工程投資的關鍵，它對工程造價的影響起決定作用。投資管理部門負責組織對所選擇投資項目相類似項目的各種功能、設備和建筑材料的選用、各項技術經濟指標進行調查分析，編寫調研報告，提出設計標準，編制工程投資估算上報總經理辦公會決策。投資管理部門參與組織設計招標和方案競選，選擇技術先進可行、使用安全可靠、造價經濟合理的方案，將評選結果上報總經理審批。投資管理部門負責審核設計單位提供的設計概算，根據設計概算編制工程成本計劃。

3.2施工準備階段的投資控制根據施工圖預算確定的工程造價進行招標工作，將工程造價控制在標底內。選擇質量好、信譽高、價格合理、工期適當、施工方案先進可行的施工隊伍與之簽定合同。根據施工合同修正工程成本計劃。

3.3施工階段的投資控制嚴格控制設計變更經濟簽證。無論任何一方提出的工程變更，投資管理部門首先要分析提出的工程變更對項目的合理性及成本的影響。分析有關的合同條款、文件記錄，初步確定處理變更所需要的費用、時間范圍和質量要求，提出變更評估報告。加強對索賠事件處理的管理工作。以合同為依據對承包商提出的索賠進行評審、反駁和修正。對承包商延誤工期、施工缺陷及不履行合同義務等給公司造成的損失進行核實提出反索賠報告。控制結算程序，依據合同文件從以下幾方面入手：核對合同條款，對竣工工程內容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能進入竣工結算。檢查隱蔽驗收記錄，所有隱蔽工程均需要進行驗收并由監理工程師簽證確認。落實設計變更簽證，設計修改變更應由原設計單位出具設計變更通知單和修改圖，設計、審核人員簽字并加蓋公章，經工程管理部門和監理工程師審查同意、簽證，重大設計變更經原審批部門審批否則不應列入結算。按合同規定的結算方法、計價定額、取費標準、材料價格和優惠條款對工程竣工結算進行審核。

3.4加強組織構建及人員管理建立完善的項目投資管理組織機構是保證房地產企業投資成功的必要措施。因為，管理組織機構不僅確定相關工作的責任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強投資管理的專門部門的組織構建及人員管理，將項目責任到人，并制定嚴格的獎懲制度，責任與激勵并舉，加強項目負責人的責任意識，同時以一定的激勵政策激發人員的積極性；另一方面，房地產企業的投資管理需要其他部門的協作，因此，還需建立跨部門的協作機制，舉企業之全力保障投資項目的順利進展。

4結束語

工程建設是一個社會的經濟活動，工程建設活動按照各種工程建設程序來運作。并且通過工程項目決策，規劃設計、施工，項目終結四個過程來實現。項目投資最終效益，要通過行之有效管理的現代化手段獲得。防止投資突破限額，更積極的意義是促進建設、設計、施工單位等參與工程建設的各方加強管理，使得有限的人力、物力、財力等資源得到充分利用，取的最佳的經濟效益和社會效益。因此做好投資控制和管理工作對加速企業發展，經濟收效有一定意義。

作者：姚元燊單位：黔東南苗族侗族治自州建筑工程總公司