產權式酒店投資范文
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（一）產權式酒店的概念界定。產權式酒店是繼高檔酒店式公寓、商鋪投資熱之后的一種新型酒店式旅游地產投資。投資者并非以居住為目的購買酒店的某間客房，而是作為投資行為將所購客房委托酒店管理公司出租，獲取利潤分紅，并獲得酒店管理公司免費贈送的一定期限入住權。投資者可以通過分期付款或一次性付款取得產權酒店一定時段的客房產權（通常為40年），但沒有經營權利。酒店的運營由酒店管理公司統一管理，投資者只是定期獲取相關的利潤分紅，無權干涉酒店的正常運營。
目前，國際通用的產權酒店有時權酒店、住宅型酒店、投資型酒店三種形式。時權酒店即酒店向游客、中產家庭或企業集團出售約定時期的酒店客房使用權利，該權利可以上市轉售或交換。住宅型酒店即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客房住宅。投資型酒店即業主作為投資行為購買酒店客房產權，并委托酒店管理公司統一經營，以獲取年度利潤分紅，同時享受酒店贈送的定期入住權。
（二）產權式酒店存在的三大問題
1、虛高的匯報率。開發商為了盡快出售產權，往往以高回報率為誘餌，但是投資回報率的高低和風險大小并非人為控制，而是取決于將來酒店的經營狀況。開發商往往以90％以上的理想客房出租率來計算投資回報率，作為投資者應該理性地評估未來收益，不要迷信開發商。
2、較多的限制因素。國內大多數產權酒店都給業主提供每年固定的分時度假期，這同目前我國城鎮旅游度假消費模式有較大差異。
3、市場無序和管理混亂。開發商為了利潤往往盲目跟進，項目倉促上馬，過度地前期商業炒作，只重視產權的出售，而忽視后期產權酒店的經營管理。同時，國家部門尚未對分時度假產品性質作出明確界定，也缺乏相關的法律法規，嚴重影響了產權酒店的健康發展。
二、產權式酒店投資優勢分析
（一）產權式酒店業的市場環境日趨形成。近幾年，國民經濟持續增長、加入WTO和對外開放進度的加大，一方面培養了一批具有高消費能力的白領階層，另一方面也培育了這批白領階層的超前消費觀念，市場消費潛力開始釋放。另外，伴隨旅游消費能力的提高，旅游度假區逐步形成氣候，隨著分時度假觀念的日益深入人心，市場氛圍業已形成。
（二）委托經營、收益穩定是產權式酒店的兩大優勢。委托經營，省去麻煩。產權式酒店投資的基本形式為，投資者擁有一套星級酒店客房的產權之后，再委托開發商或專門的酒店經營公司出租、打理，按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業主來說，省去了不少管理麻煩；提供包租，收益穩定。不少“產權式酒店”都提供相當誘人的包租服務，每年給予業主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年、10年不等。業界普遍認為，“產權式酒店”的投資回報相對于其他類型物業而言，是比較穩定的，并且風險相對也小一些。另外，很多“產權式酒店”的開發商每年都會提供給業主一定時間的免費入住權，10～30天不等，對于異地投資者而言，這一條件相當具有吸引力。
三、產權式酒店投資風險分析
（一）產權式酒店投資的三大風險來源
1、誠信風險：主要來自于開發商和酒店管理公司。開發商在出售酒店的過程中，其實已經在收回成本，如果開發商惡意欺詐或經營公司在酒店營業中經營不善，由于酒店經營成本較高，一旦產生經營風險，投資者投資回報就沒有任何保障。另外，酒店配套設施的所有權和共用權約定不明確，難以保障投資者權益。酒店是一個具有綜合服務功能的實體，除了客房以外，還有餐飲、會所等娛樂休閑配套設施，而且所有的增值服務均有賴于這些高檔、完善的配套設施。這些配套設施一般歸開發商所有，而投資者僅僅是客房的產權人，并不享有配套設施的共用權。如果開發商不提供配套設施服務，而單個客房又無住宅或酒店的使用功能，就意味著客房不能獲取任何收益。還有，開發商預售客房后，為了適應市場需求，有可能更改規劃，并要求投資者增加投資或分攤費用。開發商還可能取消部分娛樂休閑設施或者降低檔次，致使客房貶值，間接損害投資者的利益。當然，投資者只是購買了單個客房，根本無法有效干預整個酒店配套設施的更改，投資者權益很難得到有效保護。
2、市場風險：主要來自于物業的價格和產權酒店業的市場環境。主要指在酒店經營過程當中，相關政策出臺、產權業的市場變動而帶來的風險。比如，近期出臺的一系列旨在抑制投資、打擊投機的宏觀調控，對于那些通過銀行按揭投資產權式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。再比如，在投資年限內，如果政府出臺相關政策，對此類物業及投資模式進行明令禁止。另外，一些市場的變動，比如股市回暖、存款利率的提高，以及其他投資渠道的日益健全，都會分流“產權式酒店”的投資人群，這樣一來，便會引發一系列連鎖反應。
3、法律風險：主要是項目本身、操作方式和操作流程缺乏相關的法律約束。首先是項目本身及操作方式不合法，比如“五證”不全、不能辦理產權證、項目本身就涉嫌違規、投資模式不合法等。其次是合同條款不合法，即合同條款的約定不夠清晰，無法起到保障各方利益的作用。《商品房銷售管理辦法》明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是，開發商為了規避這一規定，在與業主簽訂《商品房買賣合同》時，往往會委托一家酒店管理公司與投資者簽訂《委托管理合同》，以第三方的名義對投資回報作出承諾。這樣，開發商用酒店管理公司這個“殼”將法律風險和經營風險巧妙地轉嫁到投資者身上，日后在委托管理中出現問題，就與開發商沒有直接關系。最后是擔保機制不合法，即所提供的擔保為無效擔保。開發商通常以企業的相關收入或產權作為擔保。根據《擔保法》規定，企業及商家的收入不能作為擔保的內容。另外，以產權作為擔保內容的，必須到有關房屋管理部門進行登記備案，登記之后，其擔保方能生效。部分以產權作為擔保內容的開發商，雖然到相關部門做了登記，但往往會在產權證上注明抵押期限，比如半年、一年或者兩年，這都是開發商不想承擔責任的表現。
（二）產權式酒店的風險規避
1、明確房屋權屬。投資者在前期對項目的合法性以及開發商的資力，一定要有一個冷靜的分析和獨立的判斷過程，如果覺得辦理產權證能降低投資風險，那就必須辦理。
2、完善擔保機制。對于酒店管理公司在后期經營管理中的責任，要明確確定由開發商或者資金雄厚、信譽良好的第三方提供連帶責任擔保，以適當分擔風險，增加救濟途徑。
3、完善退出機制。如管理公司在約定期限內經營不善，投資者可以更換；如不能實現承諾的投資回報，投資者可以將客房轉售給第三方，或者由開發商無條件回購。
綜合評價開發商和酒店管理公司，正確評估產權酒店業的發展動態，也可以大大降低產權式酒店投資的風險。“高收益”與“高風險”總是相伴相生的，只有防范“高風險”才能使“高收益”成為可能。因此，建議投資者或擬投資產權式酒店這個行業的人，最好在投資之前，綜合考慮經營風險、法律風險和金融風險等諸多風險，多向專業人士咨詢。
