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一、A銀行廣州分行貸款總量分析

截至2012年7月末，根據支行上報及A銀行廣州市分行對外報表數據顯示，全行對公房地產貸款共240.94億元，占比17.8%。A銀行廣州分行2008年至2011年對公房地產類貸款迅速增長，貸款余額從95.45億元增至310.39億元，增幅約225%，遠超總貸款增長速度（65%）。房地產貸款占比也一路攀升，從13.3%增至26.1%，直至本年度才開始回落。根據統計及普查結果，截至2012年7月末，全轄貸款余額1,349.9億元，對公房地產投向貸款余額為261.27億元，占比19.4%，較年初減少約47億元，主要原因是統計校準、到期收回、延期放款等原因。如圖1所示。A銀行廣州分行對公房地產貸款余額261.27億元，遠超同業平均值，事實上，銀行隱性房地產在房地產企業改頭換面各出其謀承貸后，實際數據遠遠不止20.33億元。若再考慮50億房地產信托投資，以及代銷的13億房地產企業理財產品，以及隱性的房地產企業用款的信托或理財投資，則A銀行廣州市分行房地產行業授信集中度占比嚴重超標，行業集中度風險非常突出，亟須通過考核導向等一系列措施控制房地產貸款總量的增長，化解系統性風險。

二、A銀行廣州市分行貸款結構分析

截至7月末，全轄對公房地產投向貸款總額實際約為261.27億元（不含信托投資）。總體而言，A銀行廣州市分行房地產貸款存在以下總體特征：一是房地產貸款總量大、占比高，行業集中度風險突出；二是綜合客戶群體、擔保方式、項目地段等因素進行個案分析，大部分貸款風險可控，但因有約42%的貸款期限超過3年，風險仍可能滯后反映；三是部分優質客戶授信金額大，且存在未封閉運作或未按銷售進度還款等風險，需重點關注。A銀行廣州市分行超過90%的房地產貸款為抵押擔保方式，總體風險可控。但因單戶大額貸款占比較高，單戶貸款余額超過3億的共有28戶，金額達105億，約占40%，即使一戶出險也將給A銀行廣州市分行不良指標及經營責任帶來巨大壓力。從貸款期限角度看，A銀行廣州市分行房地產貸款期限結構以中長期為主，風險可能滯后反映。其中，貸款年限為三年內的房地產貸款余額為153億元，占比58.6%；貸款期限超過3年，約占42%。按到期時段情況，2012年下半年到期的房地產貸款共計22.52億元，占比8.6%；2013年上半年到期的房地產貸款共計45.49億元，占比17.4%。其中，2012年及2013年上半年到期貸款約68億。2012年到期的房地產貸款主要集中在花都、白云、番禺等支行，其中上半年到期的貸款大部分已申請展期續貸。本年大額到期客戶主要為天建房地產3億元、瑞華集團2.75億元、珠江僑都房地產2.4億元、置業南雅房地產1.92億元等，如考慮按月/季定期供款的到期情況，則本年及2013年上半年到期房地產貸款遠不止68億，需引起高度重視，密切關注項目銷售進度和到期還款能力。按項目地段，銷售地段總體比較良好，投向廣州市區的貸款規模為151.63億元，占比58%；投向廣州郊區的84.24億元貸款項目主要分布于番禺、增城、花都、從化，其中投向市郊非中心城區的偏遠地段（主要是度假性房產）的貸款約為35億元，總體占比約13.4%；投向異地的25.4億元貸款項目主要分布于清遠、廣西、中山等地。按項目類型，主要為商品房，市場需求相對旺盛，別墅占比僅0.6%。按項目運作，非封閉運作房地產貸款占比48.6%，不利于對項目整體的風險管控。2014年第1期下旬刊（總第541期）Times

三、A銀行廣州分行防范和控制房地產信貸風險的建議

（一）建立流程銀行對房地產信貸業務流程進行再造當今世界上先進的商業銀行都選擇了以業務條線垂直運作和管理為主的模式。而我國商業銀行幾乎都采用總、分、支行的“部門銀行”機制，管理層級繁雜，服務效率低。而客戶對商業銀行提供的金融服務，更加重視其環節多少、耗時長短和金融產品是否能滿足自身需求。目前我國商業銀行已經開始探索流程銀行建設，對于在銀行貸款業務中占比較重的房地產信貸業務，商業銀行應學習國際先進銀行經驗，結合我國現實，進行房地產信貸業務流程再造，將房地產信貸業務集中整合經營，細分市場，重組客戶群，提高房地產信貸業務客戶經理的專業性，增強營銷深度，改善客戶體驗。同時對商業銀行總行和下屬的所有分支行在其分布的地理區域內的房地產信貸業務統一規劃和配置資源，提高銀行對有限資源的配置和經營管理效率，強化對細分市場后的房地產信貸業務的管理能力和風險識別能力。

（二）嚴格執行貸款面談制度銀監會于2010年2月了《個人貸款管理暫行辦法》，要求銀行要嚴格執行貸款面談制度。這種制度可以幫助商業銀行從根源上提高個人住房抵押貸款的質量。銀行工作人員在與貸款申請人面談的過程中，能夠更直接、更有效的鑒別客戶身份，了解申請人的收入水平、信用狀況和還款能力，詳細詢問貸款的真實用途。

（三）采用獨立評審制度獨立評審制度，是指總行授信評審部直接向分支機構派駐信貸審查官，通過其所領導的分行授信評審部對貸款申請進行審核，同時實行貸款審批權與貸款發放權分離。獨立評審制度可以使商業銀行減少審批環節，縮短貸款審批時間，提高貸款效率，降低不良貸款率。近些年來，我國商業銀行也開始結合自身經營管理情況，嘗試推行與獨立評審制度相似的改革措施，優化信貸業務。

（四）強化貸后管理，防范和控制房地產信貸風險加強房地產開發貸款使用的全過程監控，對房地產信貸資金使用情況進行連續跟蹤，防止發生違規使用房地產信貸資金的情況；對于房地產開發貸款要分階段發放，對于階段性開發任務完成的質量情況進行檢驗，以保證房地產項目的開發進度和質量；要密切關注房地產企業的財務狀況和經營狀況，對于企業發生的重大財務事項，應及時分析其對企業現金流量和還款能力的影響，建立風險預警體系，防止風險擴大；加強對貸款抵押物的管理及抵押物價值變化的監測與評估，對抵押手續不完善及抵押物不足額的部分及時追加有關擔保。對于個人，由于其貸款時限長，隨著時間推移，其違約風險會加大，因此，應及時關注借款人的經濟狀況，一旦發現借款人出現失業、固定收入下降、意外事故等造成還款能力下降的可能性，要對可能發生的潛在風險做好應對措施，并與保險公司聯絡，啟動保險程序。

（五）加強對抵押品價值的管理抵押品是保證房地產貸款安全性的最后保障，加強對貸款抵押品真實性、有效性、完整性的審核和管理，對保證商業銀行房地產信貸資產的安全性有重要作用。一是確保抵押品的合法性、有效性。商業銀行應對抵押品進行實地考察，以了解當事人是否有資格辦理抵押，項目土地權證是否真實合法，是否存在同一抵押物多次抵押，抵押品是否能順利進入抵押交易市場等情況。二是確保抵押品價值能夠補償可能發生的貸款損失。無論在市場繁榮階段還是蕭條階段，商業銀行應對房地產市場前景有科學的分析和合理的預期，在嚴格控制抵押品和抵押率以達到監管部門合規要求的前提下，時刻保持對土地、在建工程、房產等抵押品價值變化的檢測，對于抵押品價值下降導致不足以補償貸款余額的，及時要求追加抵押品，以保證抵押品足值有效。另外，對于有土地使用年限的房地產抵押品，還應注意其抵押期限不得超過土地使用年限。

作者：鐘鋒單位：華南理工大學