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【摘要】隨著互聯網金融時代的不斷前進，中國房地產業也受到新興市場經濟下金融的沖擊，受到整個房地產業市場風險的相互影響。在2007年房地產信貸危機出現，通過分析近些年來我國在金融風險防范方面存在的問題，提出了信用貸款房地產市場的風險監控機制。那么為了防范房地產金融風險，必須分析我國在房地產市場信貸業務上的一些問題，提出相應的政策及改正措施。

【關鍵詞】房地產;金融;信貸

一、房地產金融風險有諸多種類

通常我們所指的房地產金融風險，主要是指房地產開發商進行投資經營活動當中，所需要的資金融資行為。一般是指房地產內部需要籌資以及清算相關活動這些都與金融相關，其中主要是房地產為居民使用資金貸款提供的房地產金融服務，這其中包括房地產資金服務、地產保險及一些信托當中的服務。

1、房地產金融當中的信用風險。通常信用風險是產生在房地產商進行買賣房屋對購買者進行貸款，由于貸款所占本金無法按時償還所產生的風險。購買者在從銀行借款購得住宅之后，由于個人事業不理想或者收入減少以及其它一些原因導致無法償還貸款，另外一方面在于房地產開發商本身由于房屋銷售不利導致資金無法及時運轉導致風險出現。在經歷2008年金融危機時，很多房地產商都遭受了有史以來最大的考驗，信用風險達到了最高峰。

2、利率產生的風險。我們國家在經濟上的政策主要以利率宏觀調控為主，利率是由中國人民銀行制定的，它主要職能是調劑社會經濟。那么利率的上升或下降都會使房地產行業經營方面帶來一定的風險。由于市場化經濟不斷的擴大，我國在國際上的經濟影響力也不斷擴大，我們國家在國外購買房子或外國人在中國買房子的經濟市場也不斷開放，那么匯率的變化也會給房地產金融帶來一定的外匯風險，匯率就會不穩定，如果人民幣貶值的幅度過快或過慢都會使房地產金融產生的貸款債務加重。

3、國家資金流動性帶來的風險。通常國家資金流動性風險是由信用風險產生的。很多房地產金融產生大多是以房屋作為抵押物借款，如果貸款人不能夠及時的向銀行還清貸款，那么通常銀行會以抵押房地產為最終的處理方式，如果抵押的房產不能及時處理，就會使銀行暫時缺乏現金，金融機構尤其是房地產金融的運作，主要都是以現金作為流通單位，如果不能夠及時的清理債務流動性風險就會產生，銀行如果有過多的房屋抵押而不能產生足夠的資金流通，那么銀行就不能夠滿足房地產金融現金的需求。

二、房地產金融方面存在的諸多問題

中國快速發展經濟這其中房地產金融起到了支柱性的作用。房地產行業是跟老百姓、社會民生息息相關的實體產業經濟，但是它也是一種特殊的產品，具有比較特殊的金融特性。房地產市場與國家的經濟走向息息相關，我們國家在快速經濟發展的過程當中，現階段房地產發展速度逐漸放緩，但是我們的金融需求增速依然存在，房地產市場跟這個國家的經濟預期是保持一致的。但是房地產市場在城鎮化快速發展中房屋需求量加大，使得房價還是在持續上漲過程當中，目前只是趨于穩定。在房地產金融業如果商業銀行之類的金融機構與房地產市場不匹配，過度的提供金融支持，過度的提供信用貸款業務，那么就會使房地產金融業帶來更多的風險。

1、缺乏對房地產金融事前防范。現階段是互聯網金融大時代，金融行業隨著傳統銀行業務的增多而改變。為了適應現階段互聯網時代應對金融的沖擊，無論如何也要做好充分的準備，不失時機地與互聯網時代相接軌。由于傳統銀行和現代金融機構競爭越來越激烈，使得各金融機構的利潤越來越小，那么房地產信用貸款業務一直是很多銀行以及新形勢下的金融機構所看好的優質項目，為了保持我國傳統銀行以及一些新型金融機構的利潤點，必須向市場注入更多的金融支持。這種支持是否符合經濟的運行規律，是否符合房地產金融的市場波動，為了獲得更多利益而忽視了更多風險的存在，缺乏對宏觀經濟運行的基本規律的判斷，最終會出現各種不良貸款遺留的問題，最終會使市場風險轉化為信用貸款風險。

2、對信用貸款控制不夠充分。首先我們現在所說的信貸規模是與消費者的購房支付能力相比較而言。在我們國家財政貨幣政策當中，把對房地產信用貸款的增速作為其中一個主要的政策指標，但是在市場當中通常房地產信用貸款的規模沒有得到足夠的份額，正是這種規模超過了消費者的支付能力。其次認為新的管理機制還存在很多問題，房地產當中所使用的新貸款與實際需求是不匹配的，如果現階段的房價超出了消費者在當前的支付能力，這就形成了未來消費者購買能力的下降，也就說在眼前五年到十年當中還不存在新的變化，如果在申購之后房價有所波動，那么未來消費者還貸的能力能不能得到保障這都存在著未知。相對發達國家房地產市場產業，資產都是由銀行及許多公司以及一些相關監管協會共同負責，同時將相關的保險、證券、股票、風險投資等等都參與到整個房地產項目當中，其主要目的就是為了分散風險。但是在我國當前房地產整個市場當中，關于房產開發貸款、土地使用貸款、消費者購買房子都是由商業銀行在其中進行協調，這樣貸款的風險過于集中過于依賴于銀行。銀行在其中發揮作用超過了整個房地產產業百分之七十左右，那么一旦出現問題全部由銀行承擔，風險根本沒有得到適度的分散，沒有分散就對新的規模不能有力的進行控制。

3、現行房地產金融當中信用保障存在問題。我們國家在金融監管過程當中尤其是對房地產金融監管，我們落實現行的相關法律法規，就應該有相應的處罰和監督措施，而現階段這種監督和處罰措施相對滯后。對于各大銀行的信用貸款業務沒有相關的監督和處罰就會存在一定的違規行為，就是在整個金融法律法規面前還存在不足的地方。按照國家貸款規定房地產開發商必須有很高的開發資質，而且在行業當中信用等級資質要求非常高，確保有足夠支持資金存儲開發，才會有比較良好的保證。但是面對現階段房地產市場的蓬勃發展，不符合要求的房地產企業也是很多，同時商業銀行為了迎合市場的需求，很多房地產開發商企業存在違規開發的情況，有部分商業銀行通過流動資金貸款的方式直接墊資房地產開發項目，這種行為必然增加了信用貸款的風險。很多房地產開發商對貸款的使用，以及最終資金的去向都沒有相關相應的監管，而且這些資金的來源運作都會增加資金信用貸款的來源成本，那么這些來源成本最終轉嫁到了房屋價格上，最終使房價上漲過快。房地產開發商手續越不正規那么得到貸款的難度就越大，得到貸款的成本就會上升，惡意的使房屋的價格虛假的上漲，給金融市場給房地產金融市場帶來一些潛在的風險。

4、消費者購買住房信用貸款違規操作。很多房地產開發商在售樓過程當中由于市場競爭激烈，消費者會有更多的選擇，為了能夠成交房屋留住消費者，在消費者不具備購買房屋的條件下，房地產開發商與消費者聯合在違反規定的條件下，違規制造了一些虛假手續最終獲得貸款成功購買房子。很多房地產商自己沒有通過銀行、沒有通過金融監控，降低了貸款的首付比例，甚至存在無息貸款等等違規操作現象，這都加重了社會金融信貸的風險，在現階段宏觀經濟的情況下很容易誘發新一輪的信用風險。

三、合理規劃房地產金融風險防范

1、增加房地產金融渠道有更多項目參與。在互聯網金融時代有更多的金融體系參與到市場經濟、參與到經濟金融市場當中。我們需要健全房地產金融一級市場，必須推動更多的房地產企業在正規金融的指導下成為市場的主力。讓這些房地產企業在市場化扶植健康的發展下進行融資獲得更多的資本，我們國家需要在政府的扶持下，需要在商業銀行不斷改變機制的前提下，發展更多的互聯網信托資金、更多的互聯網融資、更多的互聯網金融體系與房地產與商業銀行協調發展分散風險。建立多元化的房地產融資渠道，國家要給予相應的扶持以及法律法規上的約束，規避其潛在的風險，改善原有的傳統銀行與房地產單獨融資貸款的局面。

2、對房地產金融產業實行嚴格監管。在中國的發展歷程當中房地產行業與老百姓的生活是息息相關的。作為中國公民社會活動以及未來的工作都可能與房地產相關，房地產業在中國的穩定其實就是民心的穩定。所以當前我們國家要建立除了原有的銀行監管、銀監會監管等多部門的監管，成立新的監管委員會對于金融融資行業進行體制外的風險運行預警與監管，建立風險預警系統，建立金融貸款信用等級評價系統，能夠對房地產金融行業未來的趨勢進行評估和預判，對于未來將產生的不良資產進行提前評估與處理，根據中國未來市場的走向，需要銀行給房地產行業提供更多的市場風向標，提前預警各類金融風險的存在。

【參考文獻】

［1］郭連強，劉力臻，祝國平．我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策［J］．經濟縱橫，2015(03)

［2］林睿，董紀昌．基于SVAR模型的中國房地產金融條件指數:構建與分析［J］．投資研究，2015(04)

作者：高嘉璘；張海潮 單位：大連財經學院