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一、土地增值稅納稅籌劃對房地產企業的作用

房地產企業作為近年來的熱門話題，其稅收更是備受關注，由于房地產稅收法律制度的不斷完善，其稅收涉及的范圍也隨之變得越來越廣。所謂的納稅籌劃就是各個企業通過采用稅收法律法規的方式，并根據企業實際的經營情況，為了效益對生產和銷售做適當的調節，從而可以達到合理避稅的目的，為企業帶來更大的經濟效益，目前，房地產涉及到的稅收常見的主要有土地增值稅、城建稅、營業稅、房產稅以及所得稅，甚至還包括印花稅、教育費附加等，要繳納如此多是稅，使之成為房地產企業的一個突出的減項，對房地產企業有著重大的影響，尤其是土地增值稅已被認定為房地產企業中最大的稅種，受到房地產企業人士重點關注的對象。目前，我國已經對房地產的控制，出臺了相關的法律法規，正在進一步的進行調控政策，盡管房地產企業在成如火如荼的發展著，占有重要的市場地位，但是我國依然對其進保持始終不變的態度，那就是全面控制，由此可知，若是土地增值稅政策由于各個因素產生變化的話，必定會影響到房地產企業的納稅籌劃，每一次變更都會對其造成壓力。

當土地增值稅政策發生變化時，房地產企業要對變化的形勢進行系統分析，分析過后得出結論，對土地增值稅納稅籌劃進行重新設置，如不進行重新的設置，則不利于房地產企業的發展，房地產企業要提高經濟效益，前提必須是進行土地增值稅納稅的籌劃。我國稅收制度在不斷的完善當中，已經逐漸對各大房地產企業進行宏觀調控，在這樣的情況之下，將會導致房地產企業需要面對一系列的問題，例如最突出的問題就是納稅籌劃空間與之前相比，會有顯著的縮小，企業要使經濟收益不變的話，必須要以土地增值稅為基礎，然后進行土地增值稅納稅的籌劃，值得注意的是，在籌劃的過程中，還要進行思路轉換，傳統的納稅籌劃方法已經不適合現代房地產企業的發展，所以，在掌握好納稅籌劃的基本情況下，進行適當的更新，從而采用最科學、最合理的納稅籌劃來面對挑戰，在政府增加稅收的情況之下，降低稅收風險指數和經營風險指數，從而可以提高企業的收益。

二、解決房地產企業繳納土地增值稅納稅籌劃問題的對策

要解決房地產企業繳納土地增值稅的納稅籌劃存在的問題，要從三個角度出發，首先，要提高統籌意識，其次合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法，最后還要巧妙利用稅收政策，從這三個角度出發，解決企業在繳納土地增值稅的納稅籌劃方面存在的問題，從而使企業健康發展，為企業帶來更大的經濟效益。

（一）提高統籌意識

隨著市場競爭的日益激烈，房地產企業面臨著巨大的挑戰，要想在如此競爭才環境之中站穩腳跟，企業務必要進行土地增值稅納稅的籌劃工作，該項工作是房地產企業獲取效益的重要途徑之一，所以，各大房地產企業都在逐漸開展著這項工作，國家對稅收有一定的法律法規，企業在進行納稅籌劃要按照相關規定進行，現在很多企業都不按照法律法規執行工作，所以漏稅、偷稅的違法現象屢屢出現，這樣不但損害到企業辛辛苦苦建立起來的形象，還破壞社會的安定，國家對這一行為采取懲罰措施，對違法行為進行罰款等。繳納土地增值稅在表面上雖然會使企業資金有所降低，但是只有合理納稅房地產企業才會在競爭的市場中實現優勝劣汰，所以，房地產企業管理者要有土地增值稅繳納意識，重視這項工作的實行情況，制定合理、科學的土地增值稅納稅籌劃方案，避免出現漏稅、偷稅等違法行為。此外，還要倍加留意政府出臺的相關政策，對土地增值稅的動態情況了如指掌，在第一時間里對納稅籌劃做合理的更改，以適應當下的環境，從事房地產工作的工作人員還要自我提高土地增值稅方面的知識，尤其是國家對其制定的一些法律法規，更是要透徹了解，并加強稅務籌劃的宣傳力度，與此同時，還要根據企業的實際情況，制定合理、科學的土地增值稅籌劃方案，為企業開展經驗活動提供重要的信息。房地產企業管理人員只有提高土地增值稅納稅統籌意識，并根據政府出臺的政策對土地增值稅納稅籌劃做適當的調整，提高全體員工的納稅意識和土地增值稅籌劃意識，企業才可在競爭激烈的市場中立于不敗之地。

（二）合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法

房地產企業要持續發展，必要合理用房地產增值稅的納稅統籌方法，例如，“臨界點”籌劃法、房地產轉移方式進行納稅籌劃以及成本核算對象籌劃法。當房地產企業開發一個項目時，若是所獲得的利潤越大，那么相應的所要繳納的稅費就會越高，為了獲取利潤，房地產企業必然會提高房價。國家稅法有先關的規定，當納稅人出售住宅時，在增值額超過扣除項目金額的20%之內，可以享受免繳土地增值稅，若是超過，則要進行納稅籌劃。所以，房地產企業可以從20%這個臨界點出發，控制房價在同行中大道最低價吸引客戶，降低所需繳納的稅費，并獲取最高利潤。

例如，現某一房地產開發公司將售出一棟住宅樓，600萬市場價格出售，住宅支出有：成本費用120萬元，土地使用權費用240萬元，其他費用97萬元；納稅籌劃計算：應交城建稅和教育費附加是3萬元，應交營業稅30萬元；應交土地增值稅：增值額110元、允許扣除金額490萬元、應交土地增值稅33萬元增值率22.45%，按照國家《土地增值稅暫行條例》的相關規定，該公司可將增值率控制在20%以內，就可以免繳土地增值稅稅費，這樣公司就可以獲取更大的利潤，集體計算如下：設銷售價格為x，應交城建稅和教育費附加=x×5%×（7%+3%），應交營業稅=x×5%，增值率={x［-240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，通過計算，得出X=587.152，所以公司應該降價12.848萬元，這樣就可多獲取利潤20.152萬元。另外，靈活采用房地產轉移方式進行納稅籌劃也是常用的一種方法，根據征收土地稅的標準，房地產開發企業可以通過避免符合納稅標準來免繳土地增值稅

。土地增值稅的三個標準為，第一，所轉讓的土地是否是屬于國有，第二，是否取得收入，第三，產權是否存在轉移現象，房地產企業只要避開這三個標準，即可免繳土地增值稅。成本核算對象籌劃法，根據土地增值稅中所采用的適用四檔超率累進稅率，如果把具有不同的土地增值稅稅率不同的房產，都放在一起進行計算時，就會導致高增值房產的使用稅率有所降低，這樣就可達到整體稅負降低的效果。進行納稅籌劃時，將低增值房產和高增值房產進行同時開發和出售，這樣就可將收入與扣除項目在一起同時核算、申報，達到節省稅費的效果。巧妙利用各種土地增值稅的納稅籌劃方法，可使房地產企業進行合理避稅，為企業帶來更大的經濟效益。

（三）巧妙利用稅收政策

房地產企業的發展與我國所制定的土地增值稅政策息息相關，尤其是在近幾年，土地增值稅政策在不斷的更新，加強了房地產企業的納稅管理制度，對一些政策做了適當的改動，像房地產開發企業聯營或是投資合營方面的一些納稅政策、或是出租方面的政策都有一些改變。這樣的調整和更變是為了促使房地產企業科按照國家法律法規進行工作，履行納稅義務，當然，相關政策變更過后會使之前一些合法的納稅籌劃演變成為不合法，因此，房地產企業管理人員要及時對納稅籌劃做改變，找出正確的納稅籌劃方向，為了使企業能夠獲得更大的利益，在這樣的環境之下，務必要研究出新的合理避稅方法，并在納稅的過程中，巧妙運營各種方式，爭取將納稅金額降到最低。在進行合理避稅的同時，房地產企業還需要和會計部門進行商討，處理好會計和稅收方面的問題，這樣可解決稅務籌劃之間的問題，避免不必要的矛盾發生。為了完善土地增值稅稅收政策，國家在不斷出臺新的土地增值稅稅收政策，還對已有的政策做補充，這必然會影響到房地產企業的發展，房地產企業要隨機應變，根據實際情況對納稅籌劃做調整，以適應當下的環境。

三、結語

房地產企業是推動我國經濟發展的一個重要行業之一，在國家完善土地增值稅稅收政策的情況下，房地產企業要快速發展，需要根據法律法規，調整納稅籌劃，做好風險管理工作，只有這樣企業才可獲取更大的經濟效益，在市場中站穩腳跟。

作者：李俐單位：海陽保利達旅游置業有限公司