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摘要：

房地產行業在國民經濟發展中處于基礎地位，屬于先導性既支柱性的產業類型，而房地產中的土地增值稅的稅收問題對房地產企業的良性發展有著重要的影響，因此，在房地產企業，需要對土地增值稅進行合理的稅收籌劃。如何制定良好的稅收籌劃措施，其中最關鍵的就是逐漸減輕企業的稅收負擔，本文主要對房地產企業土地增值稅的稅收籌劃問題進行了探討，就相關房地產企業的稅收籌劃策略進行了簡要的論述。

關鍵詞：

土地增值稅；房地產；稅收籌劃

國家可以通過土地增值稅的征收來對房地產行業展開宏觀調控，房地產企業的稅收成本是企業整體成本費用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產企業的經濟效益。而土地增值稅作為房地產企業的主要稅種，房地產企業應該對土地增值稅的稅收進行科學合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產企業的成本，有效控制和預防企業風險，提高企業的經濟效益。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

1.有利于適應日趨激烈的市場競爭在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設置企業的相關稅費制度，而且房地產企業在逐漸激烈的競爭中可以更好的對市場環境進行適應。近些年，國家對房地產市場進行了有力的宏觀經濟調控，這使得房地產企業的稅收成本不斷增長，而利潤空間卻不斷下降，激烈的市場競爭又大大降低了房地產企業的可持續發展能力，而進行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產企業的稅收成本，從而提高企業的市場競爭能力。

2.有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的加大，房地產企業的財務管理狀況變得更加困難，而進行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產企業的資金利用效率，改善企業的現金流，從而有效提高房地產企業的財務管理水平。另外，在房地產行業納稅籌劃不斷發展過程中，相關的研究逐漸增加，在未來的發展中還需要進一步的完善，促進有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負為研究內容的情況，提升稅收籌劃的針對性，使房地產企業在繳納土地增值稅方面獲得更多的實際效益。

二、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略

1.利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作原有的稅收籌劃重點普遍放在了土地增值稅方面，而針對這一稅收開展的籌劃工作則主要目標就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點，企業在運營中可以根據稅法的相關規定進行自身開發方案的制定，使得增值率低于起征點就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項目金額假如是固定的，那么轉讓的收入減少，土地增值額也會相應的減少，稅率和稅額就會降低。所以使用這種分散轉讓房地產的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開進行處理的環節從整個房地產中劃分出來，進行分次地單獨簽約，達到節約稅費的目的。

2.利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過增加合理的利息支出扣除項目金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，達到降低稅收負擔的作用[1]。在土地增值稅的相關規定中，相關政策明確的指出了利息支出扣除項目的相關細節內容，這為房地產企業開展土地增值稅稅收籌劃提供了一個有利的途徑。房地產企業在開發中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機構的相關貸款證明，進行利息支出的分攤，達到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對利息支出進行分攤計算及出示貸款證明，從而有效提高房地產企業的經濟效益。

3.利用建房的方式進行稅收籌劃在稅法相關規定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產企業代表客戶進行房地產的開發[2]。在代建房過程中，房地產企業增加了經濟方面的收益，但房地產產權并沒有產生任何變動，企業獲得的收入是勞務性質的收入，因此只需要繳納營業稅。相對于土地增值稅而言，營業稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產企業的稅費負擔；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。我國有關土地增值稅的規定中表明，資金與土地由兩方各自承擔的，進行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進行轉讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產企業購買了一塊土地來修建房屋，這一企業就可以預收購房者的購房款來作為建房的資金，使得資金與土地的負責人進行分離，在剩余的住房出售前，企業就不需要繳納土地增值稅，只有在轉讓房地產企業負責部分的住房時，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。

4.利用統籌的手段開展稅收籌劃房地產行業土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因為相同的房地產企業其經營的房地產在檔次以及規格上都存在差異，而且客戶及價格也不同，地區間的房地產開發成本會受到許多原因的影響產生差異。房地產企業在降低土地增值稅稅費負擔方面，可以采用統籌全局的手段，使其中不同價位的房地產的銷售收入進行合并之后再向上級申報，這樣可以很好的適應土地增值稅稅率的降低；根據實際情況調整單個土地開發項目極其成本，這樣可以促使不同的項目開發之間的增值率相互一致，實現節省稅款的目標。

三、結束語

綜上所述，面對當前階段我國產企業結構的調整，決定房地產企業長久發展的重要措施就是采取科學合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業達到節稅目的，房地產企業應該通過合理增加扣除項目、利用國家稅收優惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產企業贏得更大的利潤空間，從而促進房地產企業的良性發展。

參考文獻

[1]胡艷.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報（社會科學版），2014（，4）：360-366.

[2]李瓊.探討我國房地產企業土地增值稅的稅收籌劃思路[J].會計師，2015（，3）：44-45

作者：陳方 單位：安順集團有限公司