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內容提要：全面推開營改增試點以來，存量房交易增值稅由地稅部門代征，有利于營改增政策的平穩過渡，但也存在一些問題。本文闡述了地稅機關代征存量房增值稅的優勢，介紹了北京受托代征增值稅的基本情況，分析了受托征收增值稅存在的問題，進而從政策、金稅三期系統、調整征收單位、信息共享等方面提出了下一步代征增值稅的工作建議。

關鍵詞：存量房；代征；增值稅；金三系統；信息共享

營改增以來，為促進營改增政策平穩過渡、方便納稅人、提高征管效率，存量房交易（或稱二手房交易）增值稅采取由地稅部門受托代征的方式進行。為更好地發揮地稅部門代征效果，及時總結經驗、破解難題，我們開展了對納稅人取得不動產交易受托征收增值稅的調研，從四個方面對納稅人取得不動產交易受托征收增值稅的現狀及問題進行分析。

一、地稅機關受托代征增值稅具有得天獨厚的優勢

地稅部門代征二手房交易增值稅在政策理解、人員配備、征管經驗、服務納稅人等方面存在諸多優勢。

（一）政策方面

營改增前，二手房交易環節涉及的營業稅、契稅、個人所得稅等稅種均在地稅機關征管。從2005年開始，二手房稅收政策幾經調整。為適應政策變化，更好地服務納稅人，地稅部門經常開展二手房政策相關培訓。以北京市地方稅務局為例，十年來由市局組織開展的二手房專題政策培訓、講座幾十場，編輯二手房專業政策輔導書籍十余種，政策受眾范圍廣泛。營改增后，二手房有關增值稅政策基本平移了營業稅相關政策規定。因此，由地稅部門代征二手房交易增值稅，無論是一線征管人員還是稽查人員在二手房政策理解上，優勢明顯。一年來，各級地稅部門圓滿完成了二手房交易代征工作。

（二）征管方面

長期以來，地稅部門在存量房交易稅收管理工作上建立了較為完善的征管體系，積累了大量征管實踐經驗，由地稅機關代征有利于營改增改革目標的順利實現，減少社會波動，實現征管效率最大化。在二手房交易中部分涉稅指標確定難度高：一是成交價格核實難，而買賣雙方合同價格的真偽直接影響稅收收入。二是家庭唯一生活用房界定難。按照現行政策規定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權核定征收。對于家庭唯一住房，也需要稅務部門掌握，從而判斷該房產能否適用免征個人所得稅政策。二手房交易涉稅指標的確定除了需要熟悉政策，更需要多年實戰征管經驗的積累，地稅部門較國稅部門優勢明顯。另外，二手房有關信息的取得，有時僅憑稅務部門力量不能確切掌握，需要房管、土地、公安等部門協同配合，地稅機關在與當地政府部門協作方面較國稅機關優勢明顯。

（三）納稅服務方面

營改增后，二手房交易環節涉及的增值稅、契稅、個人所得稅等稅種，分屬國稅機關與地稅機關進行征管。特別是個人進行二手房交易，如果國地稅分別繳納，勢必出現“納稅人兩邊跑，稅務機關兩邊征”的現象，容易引起納稅人反感。國地稅互相委托征收將成為破解難題的有效選擇，這也是順應存量房一體化管理的要求。同時，營改增到位后，國稅辦稅服務廳業務量大幅上升，地稅則反之。因此，在征管系統尚未實現國地稅業務一體化辦理的情況下，采取委托代征的方式可以實現“進一家門、辦兩家事”的工作目標。

二、北京市受托代征增值稅基本情況

（一）代征

依據為確保營改增試點工作的順利實施，方便納稅人辦稅，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）明確了納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。

（二）代征范圍

文件中所稱“取得不動產”，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。可見，暫委托地方稅務局代為征收的不動產，是指已經在房地產交易中心備案過，完成初始登記和總登記的房屋，再次上市交易的房產，俗稱“二手房”。包括企業納稅人和自然人納稅人。

（三）代征模式

北京市地方稅務局根據實際工作的需要，二手房交易稅費征收崗位設置主要有：（1）資料初審崗。負責審核納稅人提供的申報資料，確認納稅人申報資料的齊全、有效。（2）業務辦理崗。負責審核資料，錄入系統，根據納稅人情況，選擇稅款征收的稅種及相關優惠政策，計算稅款，同時，負責收取稅款，并打印完稅證明及增值稅普通發票。（3）業務復核崗。負責檢查業務辦理情況，資料是否齊全，錄入是否正確，計稅是否準確等等。（4）檔案管理崗。負責檔案的留存，檔案自查、檔案借閱等工作。依托信息化系統，有序開展工作，確保了二手房征收稅款業務的平穩運行。（四）代征流程目前，北京存量房交易的征收流程是由“特色軟件”、“金三系統”、“代開票系統”三系統合一聯動完成的。“特色軟件”負責核定計稅價格并申報納稅，打印代開發票申請表、契稅申報表。隨后，數據自動同步到“金三系統”，由征收崗人員為納稅人辦理刷卡繳稅并開具完稅證明。再由代開發票崗人員通過金三系統提交代開申請，導入單機版“代開票系統”代開增值稅普通發票。最后，由檔案人員統一進行歸檔整理。

三、受托征收增值稅存在的問題

全面推開營改增試點是1994年以來最為重大的一次稅制改革，經過一年多的努力，委托代征工作運行平穩，成效顯著，但也存在一些問題，值得研究。

（一）政策問題

1.政策規定不一致，造成管理復雜現行增值稅規定“個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。”個人所得稅規定“個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”增值稅、個人所得稅都在二手房交易環節發生，但由于政策規定的不同，加大了稅務機關征管復雜性，也造成納稅人對政策理解的困惑。

2.營改增對個人所得稅的影響個人所得稅應征額=（核定價-原值-原契稅-10%裝修款-增值稅及附加）×20%。營改增后，二手房交易增值稅稅負下降。此外，在應繳增值稅減少的情況下，以其為計稅依據的各種附加費同樣也會減少，根據個人所得稅計算公式，增值稅及附加的減少直接導致個人所得稅可抵扣的稅金減少，因此個人所得稅會稍有增加。

3.營改增對其他稅種的影響增值稅屬于價外稅，與價內稅的營業稅相比，對房屋交易中的其他稅款在計算上也帶來一定影響，尤其是在營業稅改征增值稅后契稅、房產稅、土地增值稅計稅依據的認定和計算上，規則變得更為復雜。這就導致在實際的征收中，向納稅人解釋稅款計算規則面臨更大困難。

（二）操作問題

金稅三期工程使中國稅務部門的軟件基礎、數據資源、技術條件有了跨越式提升。2016年8月8日，金稅三期系統在北京地稅系統上線，二手房交易形成了由“特色軟件”、“金三系統”、“代開票系統”三系統合一聯動完成的模式，經多次磨合，已為二手房交易相關稅款的征收提供了很大的便利，但在實際操作和征收過程中，仍存在一些問題。1.金三系統與特色軟件銜接問題金三系統上線后，二手房審核通過特色軟件來完成，刷卡繳稅通過金三系統來完成，但是在日常繳稅過程中還是會偶爾出現二者銜接不好的問題，例如在特色軟件審核完畢后，在金三系統端無法進行后續操作，或是系統提示查找過程發生錯誤，無法完成刷卡及增值稅發票的開具。2.金三系統個性化問題考慮不周金三系統在數據統計、數據導出、差額征收增值稅的業務填報、賣方出現共有產權、網簽價格低于核定價格及代開紅字發票等特殊情況下，金三系統軟件仍不能滿足征管現實需要。

（三）單位代征相關問題

針對單位轉讓存量房無論在政策規定還是發票管理上，一般納稅人與小規模納稅人均不相同。政策層面，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。而小規模納稅人銷售其取得的不動產，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額，在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。發票管理層面，對不能自行開具增值稅發票的小規模納稅人由地稅代開增值稅發票，對一般納稅人不予代開發票。政策規定的復雜性與征收管理的多樣性，均加大了地稅部門代征難度。

1.難以判斷企業為一般納稅人或小規模納稅人根據企業提供的證照，難以判斷其為一般納稅人還是小規模納稅人。在實際辦稅過程中，北京市的企業通過北京國稅官方網站可以查詢到該企業是否為一般納稅人，但外地企業無從判斷，如要求對方提供當地國稅出具的小規模納稅人證明會增加納稅人往返地稅局的次數，增加企業的負擔，如果以承諾為準，會出現一般納稅人冒充小規模納稅人，由不動產所在地主管地稅機關申請代開發票，從而不利于其注冊地主管稅務所對其進行正常的管理。

2.企業開具銷售房屋發票存在現實困難大多數銷售房屋的企業多是在北京有個別房產，但其主營業務并沒有銷售房產，也不是經常發生的業務，在開具增值稅發票時，存在單張發票限額、每月領購發票數量限額或是沒有差額5%稅率，仍需向當地國稅進行申請。有企業為避免麻煩，未去當地國稅部門申請增版增量，因其單張票面金額受限，為買方開具多張增值稅發票，這無疑給買方再次銷售帶來了不必要的麻煩。

3.不便于注冊登記地主管國稅機關對企業的管理在實際辦稅過程中，單位轉讓二手房可能存在低于原購房價格的現象，地稅部門按照政府指導價核定征收稅款。很多地方國稅部門不允許企業這樣異常交易，但企業往往不會提前咨詢當地國稅機關，導致企業在房產所在地地稅部門繳納完稅款后，因國稅部門對其納稅事宜不認可，造成企業來地稅部門退稅，重新簽訂存量房網簽合同，再次到地稅部門申報繳稅。這無疑給征納雙方帶來不必要的工作量。

四、對下一步工作的建議

（一）統一二手房交易相關政策

目前，房地產價格仍在高位，從促進房地產市場健康發展、遏制房地產投資的角度考慮，以及為方便征納雙方更好地把握現行政策，提高征管效率，建議統一二手房交易中涉及的增值稅與個人所得稅政策規定，將免稅時間統一規定為一個時間，我們認為三至五年為宜。

（二）增強系統對接，加強部門間信息共享

目前特色軟件與金三系統并未完全銜接，數據仍需手工通過臺賬統計，檔案歸集人員手工錄入臺賬準確率不足。應進一步完善金三系統的相關功能，增強申報核定系統、特色軟件、金三系統和代開發票系統間的對接，彌補目前的不足，如發票地址重復、贈與代開發票金額錄入不能為零等問題。此外，目前僅有特色軟件中存量房信息實現了與建委系統的對接，建議加強稅務系統與外部系統的對接，避免手工錄入合同信息情況的出現。加強與其他有關部門的信息共享，如已售公房情況、拆遷情況以及法院判決等信息，建立稅務系統內部的退抵稅核查系統，在提高辦稅效率的同時，規避稅務風險；加強與公安、民政部門的合作，對納稅人提供的材料進行有效核實。

（三）適時調整單位轉讓存量房增值稅的征收單位

單位轉讓存量房存在征管分離、票稅分離、信息分離、國地稅銜接滯后等問題，使得國地稅部門存在一定的稅收執法風險。鑒于單位轉讓不動產政策明晰，不涉及過多的稅收優惠及住宅性質界定等問題，建議適時調整單位轉讓存量房的增值稅征收機關，即地稅機關不再對單位轉讓二手房業務代征增值稅，而改為企業向機構所在地主管國稅機關或不動產所在地國稅機關自行申報繳納增值稅，自行開具發票。對不能開具發票的納稅人到國稅機關代開發票，從而理順并解決了目前因代征模式給稅企雙方造成的諸多不便。

（四）深化國地稅部門合作，加強二手房信息共享

通過信息化建設加強國地稅合作，建議在金三系統中增設“單位納稅人二手房交易信息查詢模塊”，構建固定信息傳遞系統，國地稅機關工作人員能夠及時通過模塊判定納稅人二手房交易各稅種完稅情況，形成良好的二手房護稅網絡，從源頭上控制稅款流失情況發生，降低執法風險，確保稅款應收盡收。

作者：陸坤；蔡瑩；馬琳