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摘要：以廣州東塔的房產(chǎn)測繪為例，結合多年從事房產(chǎn)測繪的工作經(jīng)驗，參考國標和廣州市地標的共有建筑面積分攤技術規(guī)定，探析了科學合理的共有建筑面積分攤方法。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪；共有建筑面積；分攤方法

1項目簡介與分攤前期工作

1.1廣州東塔簡介

廣州東塔是廣州市第一高樓，羊城新地標，集超五星級酒店與餐飲、服務式公寓、甲級寫字樓、商場等功能于一體。該項目高達530m，地上總層數(shù)為116層，地下5層，總建筑面積為50多萬m2。1.2廣州東塔分攤前期工作房產(chǎn)測繪操作流程如圖1所示，可以看出，共有建筑面積分攤前期工作包括：①核對熟悉圖紙，認真查看規(guī)劃驗收圖，掌握整棟樓的平面圖、結構和功能等，確定專有部分和共有部分、需要測量的部位以及不規(guī)則形狀部位的測量方法等，并制定測量計劃和順序；②數(shù)據(jù)采集，以房屋基本單元圍合邊界為準，套與套之間的共墻、套與公用建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別量取房屋基本單元套內建筑面積的邊長和公用建筑面積的邊長[1]；③繪圖，根據(jù)現(xiàn)場采集的測量數(shù)據(jù)，平差后繪圖；④數(shù)據(jù)分析，區(qū)分專有建筑面積、共有建筑面積，并明確分攤范圍。

2廣州東塔的具體分攤方法

2.1劃分廣州東塔功能區(qū)

[2-3]廣州東塔的主要功能區(qū)包括商業(yè)（-2～7層）、辦公（8～66層）和酒店（67～111層）；其他功能區(qū)包括地下機動車庫、地下非機動車庫（-5～3層）和避難層等；配套公共服務設施移交項目為郵局等。

2.2明確廣州東塔共有建筑

1）水平、垂直通道，包括電梯井、管道井、樓梯間（室內、室外樓梯）、垃圾道、公共門廳、過道、大堂、門廊、走廊、污衣槽、燃氣管井、通風井、自動扶梯、屋頂梯屋和電梯機房等[4-6]。2）墻體，包括地上和地下外墻水平投影面積一半的建筑面積[4-5]。3）公用設施，包括變電室、高低壓配電房、發(fā)電機房、開關房、空調機房、冷凍機房、水泵房、水池、警報工作間、消防控制室、垃圾房、隔油池、設備層、值班室和警衛(wèi)室等。4）公共場所，包括避難層等。5）物業(yè)服務用房。

2.3廣州東塔具體分攤

2.3.1整幢樓共有建筑面積分攤（一級分攤）[1,7]1）電設備間，包括變電室、高低壓配電房、發(fā)電機房、發(fā)電機房煙囪、開關房、塔樓立面照明控制室等；水設備間，包括水泵房、廢水泵房、水池、水景機房等；垃圾房、人防控制室、值班室、警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等為東塔本幢服務的公用設施，分攤給東塔整幢樓。2）東塔地下室的外墻，扣除地上層主墻體的內半墻厚度，剩余的外半墻體厚度的建筑面積分攤給東塔地下各層。3）東塔地上各層外半墻面積分攤給東塔地上各層（表1）。

2.3.2不同功能區(qū)間共有建筑面積分攤（二級分攤）[1,7]為東塔幢內多個功能區(qū)服務的共有建筑面積分攤給東塔相關功能區(qū)。為東塔商業(yè)、辦公和酒店共同服務的制冷機房等作為商業(yè)、辦公和酒店的共有建筑面積分攤給商業(yè)、辦公和酒店。

2.3.3功能區(qū)共有建筑面積分攤（三級分攤）[1,7]為東塔幢內某一功能區(qū)服務的共有建筑面積分攤給該功能區(qū)。為東塔酒店功能區(qū)服務的樓梯、電梯、自動扶梯、走廊、過道、衛(wèi)生間、茶水間、管道井、燃氣管井、設備房等作為酒店共有建筑面積分攤給酒店。

2.3.4不同層間共有建筑面積分攤（四級分攤）[1,7]為東塔幢內相關樓層共同服務的共有建筑面積分攤給東塔相關樓層。1）東塔地下室。為東塔地下室服務的自動扶梯、電梯、樓梯、無蓋外梯和風井等分攤給東塔地下室；東塔地下車庫出入口分攤給東塔地下車庫；東塔地下非機動車庫出入口分攤給東塔地下非機動車庫。2）東塔商業(yè)。首層可直接通往商業(yè)樓層的商業(yè)大堂、樓梯、電梯、自動扶梯和相關層不開門的或封閉的垂直通道，以及為商業(yè)服務的位于其他層的制冷機房、空調管井、燃氣管井、風井等分攤給商業(yè)。3）東塔辦公。首層可直接通往辦公樓層的辦公大堂、樓梯、電梯、自動扶梯和相關層不開門的或封閉的垂直通道，以及為辦公服務的位于其他層的制冷機房、空調管井、風井等分攤給辦公。4）東塔酒店。首層的酒店大堂、門廊，可直接通往酒店樓層的樓梯、電梯、自動扶梯和相關層不開門的或封閉的垂直通道，以及為酒店服務的位于其他層的制冷機房、空調管井、燃氣管井、風井、污衣槽等分攤給酒店。2.3.5層內共有建筑面積分攤（五級分攤）[1,7]為東塔各層本層服務的共有建筑面積，分攤給本層。1）東塔地下機動車庫、地下非機動車庫、避難層等功能區(qū)，以及為本層服務的樓梯間、電梯間、走廊、衛(wèi)生間、管道井、設備房等作為層內共有建筑面積分攤給本層。2）東塔商業(yè)功能區(qū)為本層服務的走廊、過道、電梯、樓梯、自動扶梯、管道井、燃氣管井、衛(wèi)生間、茶水間、設備房等作為層內共有建筑面積分攤給本層商業(yè)。3）東塔辦公功能區(qū)采用垂直分攤和層內分攤兩種方式：①東塔各層為辦公服務的電梯間、樓梯間，以及為電梯或樓梯服務的通風井等垂直通道的建筑面積之和垂直分攤給辦公；②為東塔辦公功能區(qū)層內服務的衛(wèi)生間、茶水間、走廊、過道、管道井、設備房等作為層內共有建筑面積分攤給本層辦公。

3共有建筑面積的分攤方法和步驟

由廣州東塔的分攤過程可總結出房屋共有建筑面積的分攤方法和步驟，如圖2所示。4結語對于大型復雜的綜合性地標建筑，如何分攤以及分攤得合乎規(guī)范和準確是重點也是難點。結合筆者的工作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，要準確分攤共有建筑面積，必須做到：①精準測量繪圖計算面積；②必須掌握、理解并能正確運用國標和相關地標房屋測繪規(guī)范中有關分攤的技術規(guī)定；③精準分析，能區(qū)分不同功能區(qū)、準確界定專有建筑面積和共有建筑面積并明確所處樓層和部位、準確分析共有建筑面積的分攤范圍以及分攤層級，可采取先易后難的方式，即先統(tǒng)計歸類容易判斷分攤范圍的層內共有建筑面積，再統(tǒng)計歸類不容易判斷分攤范圍的層間或大樓的共有建筑面積；④按照從上到下的順序逐級分攤。這樣才能準確分攤房屋共有建筑面積，出具準確的房產(chǎn)測繪成果，滿足開發(fā)商和業(yè)主的房產(chǎn)抵押貸款、租賃、確權、處理糾紛等方面的需求，保障利益相關者的權益。

參考文獻

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[7]中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部.城市測量規(guī)范:CJJ/T8-2011[S].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2011:152-161

作者：溫科技 單位：廣州市房地產(chǎn)測繪院