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1生態文化旅游地產開發模式的分類

1.1生態文化旅游地產開發的概念生態文化旅游地產是由文化、生態旅游、地產產業交叉形成的一個領域，其實質是以地產作為載體的文化創新，借助開發區域所特有的生態文化旅游資源作為開發契機，將文化的理念全方位地貫徹到房地產開發的全過程中，從而提升固化建筑價值，滿足當代中國人日益提高的居住需求和精神需求。生態旅游是一種體現人與自然和諧關系的旅游方式，其基本內涵是：（1）生態旅游不以犧牲環境獲得發展；（2）促進當地傳統文化的保護和發展；（3）給予當地最大的經濟利益支持；（4）有利于資源的可持續利用[3]。生態文化旅游地產即地產與文化生態旅游產業有機結合的產物，是指將生態旅游的資源開發規劃、項目經營管理、利益調整分配、環境監測保護等全過程，貫徹到文化旅游地產開發中的新模式。

1.2生態文化旅游地產的開發模式及分類生態旅游開發模式按照參與主體、控制主體、分配機制、經營模式等分為限制自主型、有限自主型、均衡型和自由自主(完全自主)型四類w�參考目前國內學者對生態旅游開發模式、旅游地產的分類方法，結合目前文化旅游地產的發展現狀，將生態文化旅游地產的開發模式分為兩大類：一類是單一型生態文化旅游地產開發模式，另一類是復合型生態文化旅游地產開發模式。其中單一型生態文化旅游地產開發模式包括借助原有建筑文化保護開發的生態休閑旅游地產、借助地脈文化開發的生態旅游商務地產、借助地脈文化開發的生態住宅地產和現代文化創新開發的生態休閑地產；復合型生態文化旅游地產開發模式為以休閑度假、商務和住宅為一體的旅游綜合型生態文化旅游地產[5]。

2生態文化旅游地產開發模式選擇與評價模型構建及應用

2.1選擇與評價指標體系構建指標的選擇與指標體系的構建，直接關系到能否為生態文化旅游地產開發模式評價模型的構建提供可操作性的依據[6]。因此，該指標體系必須包含影響項目開發模式選擇的各個關鍵要素。本文運用Delphi法確定了政府因素、區域經濟因素、城市影響因素、社會因素、市場因素和旅游資源條件因素六個方面共18個指標，建立生態文化旅游地產開發模式評價的指標體系。具體如表1所示。

2.2選擇與評價模型的構建及應用本文構建生態文化旅游地產開發模式的選擇與評價模型，旨在指導開發商運用科學的方法決策項目開發與規劃。本文首先采用Delphi法對每一層的各個指標進行重要性的賦值，然后對各專家打分得到的結果進行處理，得到指標體系的判斷矩陣。繼之，運用層次分析法對各個指標分別進行權重和一致性指標計算[7]，通過五輪計算得出了五種開發模式下各指標的權重?；诖耍捎渺丶夹g指標權重修正法修正權重，提高其信度。計算結果見表2。在確定開發模式選擇與評價的指標體系和指標權重基礎上，確定指標評定標準，采用專家打分法和模糊綜合評價法等方法以西安市大明宮生態遺址區保護改造項目為案例進行實證研究，在對案例指標評分進行數據量化處理后，計算出案例中各項指標的得分，分別為：政府支持度87分、政策完善度92分、GDP75分、恩格爾系數73分、城市國際化程度17分、年旅游收入20分、城市知名度86分、城市化率10分、常住人口70分、旅游人數65分、開發商資產負債率80分、房價收入比83分、旅游資源稀缺性84分、空氣質量50分、文化旅游資源價值82分、適宜旅游時期87分、交通便利度75分、配套設施35分。本文釆用線性加權和函數對本案例進行綜合得分計算，分別計算出五種開發模式的綜合得分：模式一為59.2957’模式二為58.8542分，模式三為58.4749分，模式四為48.8936分，模式五為61.9556分。結果顯示綜合得分最高的是模式五，即項目最適合的開發模式為綜合型生態文化旅游地產開發模式，與之最接近的模式是模式一,即借助原有建筑文化保護開發的生態休閑旅游地產。由此可知，大明宮遺址區保護改造項目應在借助原有建筑文化保護開發的基礎上進行綜合型生態文化旅游地產開發，與案例現階段開發模式一致，驗證了本文模型的可行性。

2.3結論分析西安市大明宮生態遺址區保護改造項目擁有包括大明宮生態遺址公園及周邊地區在內的19.16平方公里的土地，該區域不僅是2006年印發的《“十一五”國家重要大遺址保護規劃綱要》中所涉及的100處重要大遺址之一，同時也是西安市重點規劃的以文化策劃和生態旅游規劃為先導，以有利于西安城市建設、大遺址保護和改善民生為目的的生態文化旅游地產項目，是實現西安市經濟社會整體協調發展的重大戰略決策。西安市大明宮遺址歷史文化積淀深厚，擁有豐富的自然資源和良好的生態環境，具有依托生態文化旅游資源發展生態文化旅游地產的后發優勢[8]。大明宮遺址區保護改造項目將以豐富的生態資源為基礎、深厚的文化底蘊為靈魂、發達的旅游產業為引擎，著力打造以大遺址保護改造和展示盛唐文化為特色，集文化、生態、旅游、商貿、居住、休閑服務為一體、具有國際水準的城市新區。本文以西安市大明宮遺址區保護改造項目為案例，應用所構建的生態文化旅游地產開發模式的選擇與評價模型，對其進行了實證分析。研究結果表明，該項目應在借助原有建筑文化保護開發的基礎上進行綜合型生態文化旅游地產開發的結論，與該項目現階段開發模式基本相一致，驗證了本文所構建的生態文化旅游地產開發模式的選擇與評價模型的實用性。大明宮遺址區作為一個相對獨立而又完整的社會、經濟、自然復合生態系統，通過積極探索大遺址保護與生態文化旅游地產開發帶動城市發展的新模式，嘗試開辟大遺址保護和利用的新途徑，著力打造西安的“城市中央公園”，有利于改善人居環境，使其成為城市發展規劃與建設的樣本，實現歷史與現代、經濟與社會、文物保護與城市建設、城市文化與生態旅游的協調發展。對西安市生態文化旅游地產開發具有重要意義。（1）合理開發規劃生態文化旅游地產帶動周邊產業發展。西安市大明宮遺址區擁有豐富的自然資源和良好的生態環境，歷史文化積淀深厚，大明宮遺址區保護改造項目是西安城市發展的重要生態人文象征，其帶動周邊產業發展的優勢功能受到廣泛矚目。本研究得出該項目應在借助原有建筑文化保護開發的基礎上進行綜合型生態文化旅游地產開發的結論。因此，在大明宮遺址區保護改造項目地實施過程中，應以文化策劃和生態旅游規劃為先導進行項目規劃，結合產業基礎優勢合理招商引資，吸引萬達、萬科、中建等大批國內知名城市運營商在大明宮遺址區落戶，將文化業、旅游業和地產業有機結合，為房地產開發和營銷找到新的切入點，形成以大明宮遺址區生態文化旅游為核心，力求達到人與自然、人與城市、人與環境、人與社會的生態和諧，從而帶動周邊產業發展[9]。（2）發展生態文化體驗、旅游度假擴大社會旅游需求。西安市大明宮遺址公園的旅游開發建立在市場導向的基礎之上。根據旅游統計資料顯示，大明宮國家遺址公園2012年接待游客400萬人次，旅游綜合收入2583.68萬元。預計2015年大明宮國家遺址公園年接待游客將超過500萬人次，吸引境外游客100萬人次，旅游綜合收入將達到3500萬元。因此，積極發展生態文化體驗、旅游度假，細節部分彰顯地方特色，例如可以將整個大明宮遺址區旅游資源劃分為生態休閑旅游資源、文化體驗資源、古跡尋蹤資源等三大類資源，將具有同類型的資源進行聚類，同類資源主體協同開發，同時要加大旅游資源開發的精度與深度，在大明宮遺址區內實現資源共享，以優化大明宮遺址區生態文化旅游地產的發展格局，進一步擴大西安市大明宮遺址公園的社會旅游需求，推動大明宮遺址區保護改造項目及其西安市生態文化旅游地產的持續、健康和快速發展。（3）利用區位優勢建立生態文化旅游城市綜合體。西安市大明宮遺址區生態文化旅游資源類型豐富，區位優勢日益突出。大明宮遺址區應該采用借助原有建筑文化保護開發的基礎上進行綜合型生態文化旅游地產開發的模式，促進大明宮遺址區的可持續發展[10]。在大明宮遺址區保護改造項目的建設過程中，早期重點開發和建設大明宮國家遺址公園，力求將大明宮遺址區打造成為西安市的“城市中央公園”，輻射帶動國際化、高水準的城市新區，形成高品質的居住、娛樂板塊。大明宮遺址公園緊鄰西安地鐵二號線，靠近西安市政府新行政中心，圍繞大明宮遺址公園，西安北郊旅游商業區塊將得到迅速提升。因此，大明宮遺址區保護改造項目的發展方向，應當建立在大遺址保護開發的基礎之上，科學規劃，合理建設，以生態文化旅游為核心，建立集人居生活、休閑度假、娛樂購物為一體的新興生態文化旅游城市綜合體[11]。（4）提升樓盤品質彰顯市場優勢。西安市大明宮遺址區規劃占地19.16平方公里，規劃拆遷建筑面積約100萬平方米，預計新建建筑面積約2500萬平方米，實行招商引資約1050億元。大明宮周邊房地產市場分析：目前大明宮遺址公園周邊樓盤均價為6000元每平方米，價格上升趨勢明顯。市場供應以多層、小高層、高層電梯公寓為主，樓盤大都設計比較合理，有合理的定位，良好的綠化，樓盤品質較高。因此，開發商在進行生態文化旅游地產的開發過程中，運用科學的方法選擇開發模式，對該地區未來的發展進行合理的規劃，將極大的提升該地區樓盤的品質，提高市場競爭力。

3結語

本文將生態文化旅游地產作為研究對象，通過建立開發模式選擇與評價模型，并以大明宮國家遺址公園為案例進行實證研究，采用模糊綜合評價法等方法對案例指標評分進行數據處理，驗證了該模型的可行性，基本達到了為其他生態文化旅游地產開發模式的選擇提供參考依據的目的。本研究界定了生態文化旅游地產的概念，豐富了生態文化旅游地產相關理論，為生態文化旅游地產項目開發模式的決策提供理論支持，對于西安市生態文化旅游地產項目的開發具有一定的實踐意義與指導功能，以此進一步推動西安市生態文化旅游地產持續、健康和快速發展。

作者：楊建平宿琛欣單位：西安建筑科技大學管理學院