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磁州鎮(zhèn)人民政府，縣政府有關(guān)部門，縣對(duì)口有關(guān)單位：

為積極穩(wěn)妥推進(jìn)縣城舊城區(qū)和城中村改造，營(yíng)造宜居環(huán)境，提升城市整體形象，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》、《市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》和我縣城市總體規(guī)劃，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。

指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善城市居住環(huán)境、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的思路，以“一例一案、成熟一個(gè)、改造一個(gè)”的方式，對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)危舊房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的區(qū)域或地段逐步進(jìn)行改造，實(shí)現(xiàn)建設(shè)生態(tài)、文明、宜居的山水人文新城目標(biāo)。

適用范圍及實(shí)施主體

本《意見》適用于縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的舊城區(qū)和城中村改造。

縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的改造簡(jiǎn)稱舊城區(qū)改造，舊城區(qū)改造由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)組織實(shí)施；集體土地上的改造簡(jiǎn)稱城中村改造，城中村改造由磁州鎮(zhèn)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。縣成立舊城區(qū)和城中村改造指揮部，指揮部辦公室設(shè)在縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，具體負(fù)責(zé)舊城區(qū)和城中村改造的組織、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)等工作。舊城區(qū)和城中村混雜區(qū)域的改造由縣政府指定單位組織實(shí)施。

運(yùn)作模式和報(bào)批程序

（一）縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、磁州鎮(zhèn)分別制定舊城區(qū)和城中村改造計(jì)劃，經(jīng)縣舊城區(qū)和城中村改造指揮部及其辦公室審核后報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，按程序納入縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。城中村改造先由村（社區(qū)）集體制定改造規(guī)劃方案和實(shí)施方案，經(jīng)改造范圍內(nèi)80%以上住戶同意。

（二）縣規(guī)劃局根據(jù)舊城區(qū)和城中村改造計(jì)劃，結(jié)合城市總體規(guī)劃和各類專項(xiàng)規(guī)劃，出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，致函縣國(guó)土資源局。

（三）縣國(guó)土資源局依據(jù)規(guī)劃條件對(duì)改造區(qū)域進(jìn)行勘測(cè)定界，核準(zhǔn)各類用地面積，先行測(cè)算政府土地收益，并報(bào)縣政府。經(jīng)縣政府批準(zhǔn)的城中村改造區(qū)片，由國(guó)土局按程序履行集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地報(bào)批程序。

（四）按照《國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》、《市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》和《城市房屋征收補(bǔ)償安置辦法（暫行）》相關(guān)規(guī)定實(shí)施征收補(bǔ)償。

（五）審定征收成本，確定土地出讓起始價(jià)。征收補(bǔ)償完成后，由縣財(cái)政局結(jié)合房屋征收部門對(duì)征收成本進(jìn)行審定。征收成本中應(yīng)當(dāng)包括：投資人墊付的征收補(bǔ)償資金、雙方約定的利息、回遷安置房建造成本和工作經(jīng)費(fèi)等。

縣國(guó)土資源局根據(jù)規(guī)劃條件進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，測(cè)算土地出讓的評(píng)估、測(cè)繪、交易和各種稅費(fèi)后，結(jié)合征收成本合理確定土地出讓起始價(jià)。土地出讓方案報(bào)縣政府同意后實(shí)施。

（六）土地出讓后由摘牌單位按照基本建設(shè)程序辦理有關(guān)審批手續(xù)后進(jìn)行改造建設(shè)。

優(yōu)惠政策

（一）鼓勵(lì)多渠道融資，廣泛吸收社會(huì)資本參與舊城區(qū)和城中村改造。縣公布舊城區(qū)和城中村改造信息，公開優(yōu)選意向投資人。

投資人參與土地競(jìng)買的，在同等條件下享有競(jìng)買優(yōu)先權(quán)，其先期墊付的征收成本（不含回遷安置房建造成本），經(jīng)財(cái)政部門結(jié)合縣房屋征收部門認(rèn)定并出具證明文件，可抵作土地競(jìng)買保證金。投資人不參與土地競(jìng)買的，退還墊付征收資金的80％，不付息。投資人參與土地競(jìng)買但未中標(biāo)的，由縣政府在土地出讓后，退還墊付資金并支付利息。

（二）投資人中標(biāo)后，應(yīng)按時(shí)將土地出讓金全部繳入縣財(cái)政。縣財(cái)政在土地出讓金全部繳納后15個(gè)工作日內(nèi)全額退還投資人墊付的征收成本。縣政府按土地出讓價(jià)款政府凈收益部分的5%，提取國(guó)有土地收益基金，按10％提取保障性住房建設(shè)基金，按10％提取農(nóng)田水利建設(shè)資金，按10％提取教育資金，按土地出讓面積×65元／平方米的15％提取農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

對(duì)舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，按規(guī)定配建保障性住房的，不再提取保障性住房建設(shè)基金。

舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，須按稅法及有關(guān)政策規(guī)定繳納土地出讓契稅，由縣財(cái)政部門按程序列支，用于該項(xiàng)目回遷安置房建設(shè)。

（三）舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，回遷安置房的面積不計(jì)入配建廉租房和公共租賃住房的基數(shù)。

（四）舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，免繳征土地管理費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市道路占用挖掘費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金等政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)；按規(guī)定修建人防地下室的，免繳人防地下室異地建設(shè)費(fèi)。因地質(zhì)、地形和規(guī)劃等原因不宜建人防地下室的，由人民防空部門采取一事一議的辦法研究解決。

（五）城中村改造，規(guī)劃道路圍合內(nèi)的空閑地和非宅基地占規(guī)劃總用地面積的比例，不超過(guò)10％的，可與城中村一并公開出讓，享受優(yōu)惠政策，超過(guò)10%的不享受優(yōu)惠政策。

（六）對(duì)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)通過(guò)出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地，因城市規(guī)劃調(diào)整，為城市道路、廣場(chǎng)、中小學(xué)校、公共綠地等城市公共設(shè)施拆遷騰地的，按“騰一補(bǔ)一、先拆后補(bǔ)”的原則進(jìn)行補(bǔ)償。有周轉(zhuǎn)用地的城中村和舊城區(qū)片，等面積置換；沒(méi)有周轉(zhuǎn)用地的城中村和舊城區(qū)片，按占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。

相關(guān)規(guī)定

（一）舊城區(qū)和城中村改造規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，在其界定的范圍內(nèi)，縣規(guī)劃部門不再審批其他建設(shè)項(xiàng)目；改造范圍內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)單位，無(wú)論隸屬關(guān)系，應(yīng)服從該改造規(guī)劃方案，任何單位或個(gè)人不得在其規(guī)劃范圍內(nèi)私自進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物的新建、擴(kuò)建、翻建及改變地形、地貌等行為，否則，規(guī)劃、住建、國(guó)土等部門依法查處并在征遷補(bǔ)償時(shí)予以扣減。已經(jīng)出讓的土地應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和土地出讓合同約定的有關(guān)條款執(zhí)行，不得隨意改變。因特殊原因確需改變的，須經(jīng)縣規(guī)委會(huì)和縣政府研究同意，變更出讓合同，補(bǔ)交土地出讓價(jià)款。

（二）土地出讓政府凈收益，由國(guó)土資源部門指定有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行測(cè)算，并報(bào)縣政府研究確定。

（三）舊城區(qū)非經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)施改造，符合城市規(guī)劃、不改變用地性質(zhì)，改造設(shè)計(jì)方案經(jīng)縣規(guī)委會(huì)批準(zhǔn)同意后可以在原址自行改造。舊城區(qū)商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)施改造，根據(jù)城市規(guī)劃需要改變用地性質(zhì)和條件的，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓差價(jià)，辦理相關(guān)手續(xù)。原屬于劃撥用地改造的，應(yīng)按規(guī)劃條件繳納土地出讓價(jià)款，辦理出讓手續(xù)；屬于出讓用地的，按原出讓合同約定和規(guī)劃條件進(jìn)行改造。

（四）申請(qǐng)人參與土地競(jìng)買報(bào)名時(shí)，就征收補(bǔ)償、居民安置應(yīng)與縣房屋征收部門達(dá)成一致意見，并持有由縣房屋征收部門出具的推薦意見。土地競(jìng)得人必須承諾保證履行房屋征收部門與被征收人簽訂的住房安置合同，并首先進(jìn)行回遷安置房建設(shè)，回遷安置房確定房號(hào)后，方可依法銷售商品房。

（五）本《意見》實(shí)施前已經(jīng)摘牌的舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，在優(yōu)惠政策上仍按原土地出讓約定執(zhí)行。其中，未取得拆遷許可證的舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，由摘牌企業(yè)負(fù)責(zé)籌集征收補(bǔ)償資金，由縣政府補(bǔ)償安置后，將土地交給摘牌企業(yè)。

（六）改造后的居民小區(qū)在縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和磁州鎮(zhèn)的指導(dǎo)下，成立居委會(huì)或經(jīng)小區(qū)居民選舉成立業(yè)主管理委員會(huì)，由居委會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)選擇有資質(zhì)的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理。

附則

（一）本《意見》實(shí)施中的具體問(wèn)題由縣舊城區(qū)和城中村改造指揮部辦公室負(fù)責(zé)解釋。

（二）本《意見》自公布之日起施行，《人民政府關(guān)于加快城中村和舊城區(qū)改造的實(shí)施意見》同時(shí)廢止。