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各鄉鎮人民政府，縣直及駐縣各單位：

為進一步促進我縣房地產業持續穩定健康發展，提升城市品位，建設宜居湘陰，根據國家有關法律法規規定及《市人民政府關于促進房地產業提質升級的意見》（岳政發〔2010〕15號）文件精神，結合縣情實際，現就促進我縣房地產業提質升級提出以下實施意見：

一、加強房地產市場宏觀調控

（一）科學制定房地產用地供應計劃。縣國土部門要在《湘陰縣城市總體規劃》和《湘陰縣土地利用總體規劃》確定的縣城建設用地規模內，科學編制我縣房地產開發建設用地五年計劃和中長期計劃，優先保證中低價位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供應。對房地產用地批而不建、批后緩建、閑置土地等行為和不按土地出讓合同要求進行開發建設的行為進行嚴肅查處，嚴格按標準征收土地閑置費；情節嚴重的，堅決依法收回土地使用權。

（二）科學編制房地產業發展規劃。由縣房產部門牽頭，發改、國土、規劃等相關職能部門參與，根據《湘陰縣城市總體規劃》和《湘陰縣土地利用總體規劃》，科學編制我縣房地產業年度發展計劃、五年發展規劃及中長期規劃，并將其納入我縣國民經濟和社會發展規劃。

（三）建立和完善住房供應及保障體系。積極發展普通商品住房，適度建設高檔商品住房，加快建設廉租住房，嚴格規范經濟適用住房，合理建設安置性住房和公共租賃房，形成住房梯次供用，不斷滿足人民群眾住房需求，促進縣域經濟社會又好又快發展。

二、規范房地產開發建設行為

（四）嚴禁行政企事業單位集資或變相集資建房和居民擅自新建住房。全面禁止全縣所有行政企事業單位集資建房或利用房地產開發資質變相集資建房。縣城中心城區內，縣國土部門嚴禁向個人建房或個人合伙建房供地，杜絕自建行為。已出讓給單位、個人建房或個人合伙建房的土地，由國土部門采取回購、收儲、整合等辦法收回，拿出具體方案報縣人民政府批準。縣城規劃區內農村村民建房，實行統一規劃、合理布局，統一在居民點建設。縣城中心城區內經鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，不得批準自拆自建，統一納入縣城提質改造和土地儲備計劃，由縣人民政府收購后拆除。因建設需要征收集體土地上的房屋，按照《湘陰縣人民政府辦公室關于印發湘陰縣城區集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法的通知》規定，實行集中統一安置。

（五）嚴格房地產開發資質管理。縣房產部門要加強房地產開發企業資質管理，嚴厲打擊掛靠、變相掛靠等違規房地產開發行為。凡不具備房地產開發企業資質的，國土、規劃等部門不得為其辦理任何審批手續。嚴禁任何單位和個人在集體土地上從事或變相從事房地產開發經營活動，一經發現，堅決予以打擊。

（六）強化房地產項目規模管理。堅決杜絕零星房地產開發,單個房地產開發項目低于3萬平方米或用地面積小于3000平方米的，相關職能部門不得供地、立項、報建，應納入成片統一開發范圍。確無法調整合并的，其土地用于城市綠化或其它公益事業建設。其中，用地面積大于3000平方米，而建筑面積達不到3萬平方米的特殊項目，該地塊只能按城市規劃要求，批準建設高層建筑，嚴禁個人合伙聯建。違規合伙聯建的，由縣房產部門牽頭，監察、國土、建設、規劃等職能部門參與，依法予以處罰；涉及國家公職人員參與的，依法從嚴處理。

（七）規范房地產項目設計。新開工的房地產小區，要實行功能單一化設計，從嚴控制上居下店式的商品房開發項目。原則上住宅小區臨街不得配建商業門面，居住區與商業區要獨立分開，營造宜居環境。臨街建筑和標志性建筑應根據項目位置，結合城市風貌規劃進行形象設計；縣城主干道臨街面不得設置開放式陽臺，不得裸露管網、空調等設備。新建商品住房必須設計空調位，空調機必須安裝在空調位內。住宅小區的建筑設計應包含燃氣、給排水等管線和排油煙的專用管道設計。新建項目嚴格實行雨水、污水分流，污水排放必須接入縣城排污管網。臨湖、臨河開發項目要做到不推山、不填水，切實保護生態環境。

（八）規范項目設計方案評審。所有新開工房地產項目和行政企事業單位辦公用房必須有兩個以上設計單位拿出3個以上設計方案，由政府主管副縣長組織建設、房產、規劃、環保、人防、氣象、消防、交警等相關職能部門和有關業內人士對方案進行聯合初步評審。設計方案由小區規劃設計方案、前期物業管理方案、建筑美化亮化方案、安防監控方案、綠化方案和停車場位設計方案等組成。小區規劃設計方案應包含建筑設計風格、消防設施、平面布局、立面效果、建筑容積率、建筑密度、綠化率、空調位布局、防盜窗（網）風格、穿墻洞孔位置、公共配套設施和項目整體方案符合房地產市場需求狀況的情況說明，其中消防設施應包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和設計，公共配套設施方面包含垃圾收集設施、二次供水及加壓設備、風雨活動室、信報箱等內容，垃圾收集設施應明確垃圾收集點、收集站布局，風雨活動室要設計備有健身運動器材，小區門衛處要設計信報箱。前期物業管理方案應包含物業管理用房的合理配置情況、前期物業服務企業的選聘情況和物業管理的檔次及水平等內容。其中物業管理用房配置標準為：3—5萬平方米的小區應達到小區總建筑面積的5‰，5—10萬平方米的應達到4‰，10萬平方米以上的應達到3‰，超過10萬平方米的住宅開發項目應當同時明確社區工作用房，所有物業管理用房和社區工作用房必須配置合理、適用。建筑美化亮化方案應包含小區內所有建筑的美化亮化燈飾、造型燈飾及臨街建筑的特殊美化亮化燈飾等內容，并按照簡潔、寧靜、美觀、和諧的要求，采用三維動畫方式進行設計，并提供動畫效果圖。安防監控方案應包含小區安防監控設施的整體布局、攝像頭數量和位置、監控機房設置、門衛崗亭配備和樓宇智能化設計等內容。綠化方案應包含綠化面積、綠地布局、花卉苗木和種類、規格等內容。停車場位方案要在小區人防工程或地下停車場設計的基礎上嚴格根據小區住戶數按不低于1：1的標準配套到位，有商業鋪面的小區還要考慮社會車輛停車需要。項目經初步評審后，拿出兩個規劃設計方案提交縣長辦公會議確定，形成最終設計方案。方案一經確定，不得擅自修改。房地產企業須以最終審定的規劃設計方案報建，并向社會公示，嚴禁出現審定后方案與報建方案脫鉤的現象。規劃設計方案經評審通過后，開發建設單位1年未動工建設的，原方案須進行再次評審；2年未動工建設的，堅決依法收回土地使用權。

（九）加強住宅開發項目配套建設的監管。凡新建、改建、擴建的住宅小區，除應當按經批準的控制性詳規和其它相關規定配套建設物業、社區辦公用房和教育、文化、體育、環衛、消防、電信、美化亮化、安防監控、綠化、停車位、停車場等設施外，還應根據居住區規劃和居住區人口規模，按照國家有關規定配套建設幼兒園，所有配套用房、配套設施及幼兒園等必須與主體工程同步設計、同步建設、同期交付使用。否則，規劃部門不得辦理規劃手續，建設部門不得辦理施工許可和進行質量驗收，房產部門不得辦理房屋權屬初始登記。

（十）嚴格實施商品房分戶驗收及房地產項目綜合驗收。商品住宅工程在綜合驗收前，建設單位應組織施工和監理單位進行分戶驗收，已選定物業公司的，物業公司應參與分戶驗收。分戶驗收合格的，出具由建設、施工、監理單位負責人簽字確認的《住宅工程質量分戶驗收表》；分戶驗收不合格的，建設單位不得申請工程綜合竣工驗收。房地產項目竣工后，由房產部門組織建設、消防、交警、人防、地稅、氣象、質監、政務中心、規劃、公用事業等部門，對照報建所提交的規劃設計方案逐一進行集中現場驗收并簽署意見。凡夜間亮化、安防監控、垃圾收集、綠地率等設施、設備指標沒有按設計方案配置到位的房地產項目，各相關職能部門不得簽署合格意見，不能通過綜合竣工驗收。所有部門簽署合格意見后方可認定為綜合驗收合格。商品住宅在交房時，開發企業必須向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質量分戶驗收表》。

（十一）推廣精裝房。引導和鼓勵房地產開發企業采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。

三、優化房地產投資環境

（十二）強化房地產項目報建管理。房地產項目申請報建時，必須將所有報建規費一次性繳納到位，單個項目建筑面積在5萬平方米以上才能申請分期報建。報建規費的標準嚴格按政府有關文件執行，不得擅自降低或提高。特殊情況確需減免部分報建規費的，須經縣長辦公會議議決。

（十三）完善城市基礎設施配套。縣文星鎮、建設、城建投、電力、商務、交通、公用事業、自來水公司等部門要加大基礎設施建設力度，對已竣工投入使用及新開發建設的房地產項目在城市次干道、供水、供電、商業網點、公交車停靠站點、就近入學等方面進行完善，確保住宅小區與城市中心無縫對接。

（十四）強化金融機構對房地產業的支持。縣財辦、人民銀行要牽頭組織縣內各金融機構拿出具體措施，增加房地產業貸款。同時要加強對房地產金融市場的監控，防范和化解房地產金融風險。

四、加強房地產企業及從業隊伍的管理和培育

（十五）嚴格房地產市場準入制度。從事房地產經營活動必須取得相應的企業資質，并備案登記。從事房地產營銷、策劃、中介、工程建設和服務的從業人員必須持有相應資格證書。

（十六）加強房地產企業動態管理。完善房地產企業信用檔案，實時記錄和公示企業信譽情況，并將其作為資質定級、晉級、年檢的重要依據。縣房產部門應及時督促房地產企業整改不良行為，整改不到位的，給予降級或注銷其資質。

（十七）培育房地產企業品牌。通過體制、機制和管理創新，培育和壯大房地產企業。鼓勵房地產企業通過整合、兼并、入股等形式進行聯合重組，逐步淘汰競爭力不強、規模效益低下的房地產企業，促進房地產企業提質升級。

（十八）提升從業人員素質。縣房產部門應會同勞動和社會保障部門制訂房地產行業從業人員和進城務工人員培訓計劃，明確年度培訓任務，加大培訓力度，確保培訓質量；嚴格實行房地產從業人員持證上崗制度，建立健全房地產企業從業人員信用檔案，不斷提高房地產從業人員的整體素質。

（十九）切實維護企業合法權益。依法支持房地產企業正常經營活動，及時依法處理群眾投訴，嚴禁任何單位和個人向房地產企業強行攤派和“索、拿、卡、要”，一經發現，依法從嚴處理。

五、提高物業管理水平

（二十）全面推行專業化物業服務。逐步推行房地產開發與物業管理相分離制度。住宅小區、黨政機關及企事業單位房產應逐步推行專業化物業管理，擴大專業化物業管理覆蓋面，任何單位不得聘用無從業資格證書人員從事物業管理服務。房地產小區選聘前期物業服務企業時，應嚴格依法采取公開招標或協議招標的方式進行。新建小區沒有實行前期物業管理的，工程不得驗收。開發企業在向業主交房時，前期物業服務企業應與業主簽訂前期物業服務合同和業主臨時規約。

（二十一）充分發揮社區在物業管理中的監督、指導作用。物業管理納入社區工作范疇，文星鎮各社區應加強對轄區內住宅小區業主委員會和物業服務企業的監督、檢查，指導其搞好住宅小區的精神文明建設、計劃生育、社會治安綜合治理、公共安全等方面的工作。縣房產部門在指導成立業主委員會和辦理物業服務企業資質定級、晉級、變更手續及日常考核時，應當聽取社區居委會意見；要加強與社區居委會的協作，積極協助調處物業管理服務糾紛，共同做好物業管理工作，為居民創造安全、舒適的居住環境。

（二十二）嚴格實行物業管理配套設施保證金制度和物業管理開辦費制度。縣房產部門要分小區落實并監管物業管理配套設施保證金和開發建設單位支付給物業服務企業的開辦經費。其中，配套設施保證金按建筑面積5元/平方米繳納且全部用于配套設施建設，物業管理用房的建設投入不得在配套設施保證金中列支。

（二十三）嚴格執行有償物業服務制度。物業服務企業要對服務小區實行全方位、全天候管理服務，服務費用應嚴格按照約定的收費標準收取，確需調整標準的，應按法定程序進行。業主委員會應當督促業主履行繳費義務。

（二十四）嚴格裝飾裝修管理。業主裝修房屋，其裝修方案必須先經房地產裝飾裝修管理機構批準。嚴禁不按裝修方案施工或破壞房屋結構行為，確保房屋使用安全。原則上住宅小區建筑不準安裝防盜窗（網）。確須安裝的，經房地產裝飾裝修管理機構批準后，安裝的防盜窗（網）必須內嵌，嚴禁出現防盜窗（網）凸出墻面及改變或破壞外墻立面形象的裝修行為。縣房產部門要全面加強裝飾裝修市場管理，嚴格裝飾裝修施工證的發放，逐步建立健全裝飾裝修原材料市場準入制度，嚴防有害劣質裝飾裝修材料流入市場；加強裝飾裝修質量、環保監測等服務，培育壯大裝飾裝修企業，查處違法違規裝修行為，營造良好的裝飾裝修市場環境。

六、優化市場服務監管體系

（二十五）嚴格執行房地產項目建設公示制和服務責任制。房地產開發企業應當按要求制作房地產開發項目公示牌，并在項目建設現場公示。房地產開發項目立項后，相關部門應對項目規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、交付使用等進行全方位監管和服務。

（二十六）建立行政執法聯合查處機制。房地產開發企業單一違法行為，由相關職能部門查處；涉及多個部門的，由縣政府分管副縣長組織規劃、建設、國土、房產、環保、消防、質監、國稅、地稅、交警、文星鎮等部門單位聯合查處，形成打擊合力，堅決遏制房地產違法違規行為。

（二十七）加強商品房銷售和價格管理。縣房產部門要建立健全新建商品房交易合同網上備案制度和預售款監管制度，防范房地產企業抽逃資金風險，維護消費者合法權益。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得預售，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質的費用等形式變相預售商品房。一經發現，依法從嚴查處。辦理預售許可證時，要如實申報銷售價格。已取得預售許可的，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。縣房產部門要加強房地產市場交易指導價的編制工作，杜絕房地產轉讓、抵押等價格不實現象，規范房地產市場交易秩序。同時，逐步推行二手房交易網上備案和二手房交易資金監管制度。

（二十八）規范房地產開發項目資本金、預售款和維修資金管理。項目資本金、預售款和維修資金必須嚴格按規定標準繳存，任何單位和個人不得侵占和挪用。

（二十九）加強房屋登記管理。房地產開發項目竣工后，縣建設部門應督促建筑施工企業及時申報辦理竣工驗收備案手續并向房地產開發企業移交項目建設相關資料；竣工驗收合格的，縣房產部門應當督促房地產開發企業辦理房屋權屬登記；逾期辦理的，按規定雙倍收取登記費。

（三十）實行數字化房產管理。以房產測繪為基礎，以房地產權屬管理為核心，建立和完善拆遷、開發項目、網上交易和預售資金監管、物業、租賃、住房保障、從業主體、信息、房地產稅收征管等電子管理系統，實現全過程監管，不斷提高房地產管理的科技含量和服務水平。