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為提高人民群眾居住質量，促進全縣物業服務行業健康發展，根據《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》和《市關于印發進一步加強物業管理工作意見的通知》（政[]15號）等法律法規，結合我縣實際制定本意見。

一、提高對物業管理工作重要性的認識

物業管理是城市管理的重要組成部分，是住房商品化、服務社會化的時代產物。加強物業管理工作，對于改善城市居住環境，提高群眾生活質量，維護社會和諧穩定，促進城市文明進步，增加社會就業和實現物業的保值增值具有十分重要的意義。但目前我縣物業服務企業整體存在盈利水平低，部分物業服務企業生存困難，物業服務收費率低，個別物業服務企業服務不規范，服務質量上不去等問題，制約我縣物業管理工作整體發展。各級各部門要高度重視物業管理工作，堅持政府監督、屬地管理、部門協作、業主自治、企業服務、協調發展的原則，在居民集中居住區全面推行物業管理，促進城市文明程度再上新臺階。

二、建立健全物業管理行政體制，明確各部門職責

縣建設局負責全縣物業管理活動的監督管理工作（以下簡稱縣物業管理主管部門）。主要職責：根據有關法律、法規和政策起草制定全縣物業管理配套文件、政策；負責縣內新建項目物業管理辦公用房配置情況的核準和監督管理工作；負責物業服務企業三級資質初審和管理工作；對物業服務企業經營服務活動和專項維修資金使用情況實施監督、檢查；組織物業服務從業人員培訓；代管縣內物業共用部位、共用設施設備專項維修資金；負責物業服務企業的達標、升級及考評工作；負責縣內物業服務項目招標的組織、監督和管理；負責物業管理法規、政策的貫徹落實，抓好物業管理工作；負責縣內物業管理區域的劃分；指導成立業主大會，協調相關部門之間的工作關系；接受并處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業的投訴。

（二）鄉鎮人民政府（工業園區管委會）負責本行政區域內成立業主大會和組建業主委員會指導工作，并對業主委員會的日常工作進行監督指導；負責協調處理住宅小區內出現的各種矛盾糾紛；負責召集物業管理主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面代表召開物業管理聯席會議，共同協調解決物業管理中遇到的問題，調解社區內的物業服務糾紛。

縣規劃、物價、城管、廣播電視、公安、環保、通訊、供電、供熱、供水、供氣等有關部門和單位，按照各自職責配合實施本意見。

三、規范物業管理市場，提高物業服務水平

（一）嚴把市場準入關。主要強化六項制度：1、市場準入制度。縣物業管理主管部門要按照建設部《物業服務企業資質管理辦法》的規定，結合我縣物業管理現狀和發展趨勢，采取控制規模總量的辦法，加強物業企業的管理。同時，要注重物業企業資質等級的申請初審。在資質初審上嚴把市場準入關口，在工作人員崗位證書、勞動合同和承攬項目面積等方面嚴格審查，確保進入市場的企業真正符合要求。2、資質審驗制度。要加強對全縣物業服務企業資質的年度審驗，對不符合規定的企業，責令整改并視情節注銷資質。逾期未參加資質審驗的資質證書自行失效，不能繼續從事物業服務活動。3、持證上崗制度。加強從業人員崗位培訓，提高從業人員服務水平和持證上崗率，未取得崗位證書的不得上崗。4、考核制度。縣物業管理主管部門每年要對全縣物業服務企業進行考核，并將考核結果作為資質審驗升級、參與投標和創優達標的依據。對業主比較滿意、有發展潛力的企業實行重點扶持，鼓勵企業做大做強，不斷提高服務水平；對業主滿意率低、服務水平差、企業規模小、發展潛力不足的物業企業進行歇業整合，限期整改。5、信用檔案制度。建立健全物業信用檔案，將企業基本情況信用記錄以及相關投訴情況等核實后記入檔案，引導企業誠信自律、依法經營。6、對外地物業服務企業實行備案管理。

（二）堅決依法查處物業服務企業違法違規行為。依法取締物業管理活動中未取得資質證書的企業，嚴格查處企業借用資質證書或企業聘用未取得上崗資格的人員從事物業管理活動的行為和轉包行為，并按照《物業管理條例》規定對其進行處罰。

（三）建立市場退出機制，避免物業服務出現真空。物業服務企業因物業服務合同到期或其他原因要退出物業服務項目的，物業服務企業要在合同到期或擬退出物業服務項目時應提前一個月告知開發企業或業主委員會，并同時告知物業所在地的物業管理主管部門。開發企業或業主委員會應在物業管理主管部門的監督下，做好有關事項的處理和交接工作，并做好新物業服務企業的選聘工作。

（四）強化市場整頓檢查，健全完善企業誠信體系建設。縣物業管理主管部門要強化對物業服務企業的監督檢查，定期、不定期的開展市場整頓，對企業違規行為及時查處，并建立健全物業服務企業誠信和經理人信用考核制度，充分利用網絡信息手段，在相關媒體公布考核結果，對考核不達標的物業服務企業，責令限期整改或相應的處罰，建議物業資質審批部門降低或吊銷資質證書。業主委員會對不履行合同、降低服務標準的物業服務企業可依法解除合同。

（五）引入典型推動機制，促進物業管理市場全面發展。把開展物業管理優秀小區考評工作和樹立樣板小區結合起來，通過樣板培育，樹立精品典范，對全縣物業小區起到示范引導作用，推動行業整體上臺階。

四、實行物業管理招投標制度，推進物業管理市場化進程

（一）住宅開發建設單位（以下稱開發建設單位）在預（銷）售物業之前必須制定切實可行的物業管理方案。對不具備物業管理條件和未在縣物業管理主管部門進行物業備案登記的，縣房產管理部門不得辦理房屋預（銷）售和不動產權屬初始登記手續。

（二）開發建設單位必須嚴格按規定選聘物業服務企業，采用公開招、投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，招標公告要在所轄小區公告欄內公告。

（三）開發建設單位出售物業時，不得代替物業服務企業做出相關承諾。

（四）開發建設單位在預銷售物業之前需與選聘的物業服務企業簽定書面的《前期物業服務合同》，并督促物業服務企業嚴格履行。

（五）開發建設單位在銷售物業之前要制定《業主臨時管理規約》，并將《業主臨時管理規約》向物業買受人明示和說明。物業買受人應當在與建設單位簽訂物業買賣合同時，對遵守《業主臨時管理規約》做出承諾。

新建住宅小區開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同附件中需包含以下前期物業服務的內容，未包含的，房管部門應給予糾正。

1、實施前期物業服務的物業服務企業情況；

2、前期物業服務內容及服務標準（應與開發建設單位和物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》內容一致）；

3、前期物業服務的收費價格和收費方式；

4、前期物業服務糾紛解決方式。

開發建設單位需在銷售物業一個月前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，投標人少于3人或住宅小區規模在3萬平方米以下的，經縣物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘相應資質的物業服務企業。因物業服務企業退出，造成住宅區無人管理的，可經開發建設單位或者業主委員會確定一家物業服務企業，經縣物業管理主管部門批準，可以暫時按物業管理服務等級標準提供基本服務保障；同時鄉鎮人民政府（工業園區管委會）要及時組織業主組建或召開業主大會，選聘新的物業服務企業。

五、加強住宅專項維修資金和物業保修金的歸集管理

對新開發的住宅小區，業主未繳納住宅專項維修資金前，各有關部門不得通過驗收，開發建設單位不得將房屋交付使用，房管部門不得為業主辦理房屋產權登記。同時加強物業保修金的收繳，開發建設單位要按規定在申請新建住宅附屬設施設備交付使用備案或者辦理不動產權屬初始登記前，持土地使用證明文件、建設工程規劃許可證及其總平面圖、房屋面積實測報告、建筑工程竣工驗收合格證明等相關資料，向縣物業管理主管部門辦理保修金交存手續，并足額交存保修金。未繳納保修金的，房管部門不得辦理房屋初始登記。縣物業管理主管部門要加強物業保修金、住宅專項維修資金的監督管理，堅決杜絕截留、挪用等違規現象，確保資金安全。

六、解決房屋質保期內維修問題

根據目前出現的一些業主投訴房屋質量問題（質保期內），由于部分開發企業的維修不及時或解決問題拖沓，給物業服務企業的服務管理帶來諸多麻煩。縣物業管理主管部門在組織監管前期物業進行招投標時，組織監督開發企業、承建企業、物業服務企業三方就質保期內房屋質量維修問題簽定協議，解決質保期內房屋質量問題。

七、加強舊住宅小區的治理和改善，扶持舊小區物業管理工作

政府加大對舊住宅小區的治理和改善力度，大力開展舊住宅小區改善工程，完善舊小區公共配套設施，改變舊小區臟亂差的狀況。

對改造后具備物業管理條件的舊住宅小區，由物業所在地的鄉鎮人民政府（工業園區管委會）組織指導成立業主大會、組建業主委員會，并選聘物業服務企業，實施物業服務；對不完全具備物業管理條件的小區，由原產權單位或所在地村委會，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保安、公共設施維護為主要內容的基礎性自助式管理；對個別不能形成小區的住宅樓，可以采取“棟樓管理”模式，由原產權單位負責組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務和公共設施維護。

八、強化物業管理辦公用房配套建設

新規劃建設的物業項目要按照《市物業管理辦法》（政府令[]第1號）的有關規定，應當按照不低于開發建設住宅總建設面積3‰的比例建設物業管理用房。物業管理用房應當是獨用成套房屋，有獨立的使用通道，配備有水、電、暖、通訊等基本設施，具備辦公條件。用房位置應設在住宅區中心區域或主出入口附近的臨街底層，不得設置在地下室或住宅樓內。

建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業管理用房的位置和面積，將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步交付使用，并在平面布置圖相應位置上標注物業管理字樣。建設單位不按規定配置物業管理用房的，縣物業管理主管部門責令改正并給予相應的處罰。

物業管理用房所有權歸物業管理區域內的全體業主所有，由物業服務企業負責維修、養護和經營。物業管理用房用于物業服務活動和業主活動，任何單位和個人不得將物業管理用房擅自買賣、抵押或者改作他用。

九、加強業主大會、業主委員會建設，促進小區建立自治

縣物業管理主管部門、鄉鎮人民政府（工業園區管委會）要積極引導小區成立業主大會、組建業主委員會。特別是鄉鎮人民政府（工業園區管委會）要充分發揮與居民接觸多，對小區情況了解的優勢，在日常工作中通過向業主宣傳政策，主動幫助業主成立籌備組等措施，加強對業主的引導，促進業主大會、業主委員會成立工作的進展。

在指導成立業主大會、組建業主委員會過程中，鄉鎮人民政府（工業園區管委會）要把好業主代表和業主委員會委員的選舉關，確保選舉產生的業主委員會委員熱心公益事業、責任心強，并具有一定的組織能力，能夠真正的代表全體業主的利益，能夠公正的處理和協調業主、開發建設單位和物業服務企業等方面的關系，為小區物業管理工作的順利、健康發展起到積極的作用。

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動，并應當積極配合相關居民委員會履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，接受其指導和監督。

十、加強部門配合，為物業服務企業發展創造良好的市場環境

（一）進一步加大物業管理輿論宣傳力度。各新聞媒體要廣泛宣傳物業管理相關政策、法規，積極推廣典型經驗，營造良好的輿論氛圍，物業管理主管部門也要切實加強與新聞媒體的溝通和聯絡，建立定期宣傳交流機制，著力宣傳貫徹和落實物業管理法律法規政策，讓廣大業主能夠及時了解物業管理、物業政策和動態，促進業主與企業的互動與互信，進一步明確部門、物業服務企業及業主之間的責任、權利和義務。各物業服務企業要進一步加強自身宣傳，理順物業服務企業同業主之間的關系，形成行業輿論宣傳合力，讓業主、社會各界都認識到物業管理是各方均受益的行為，營造一種全社會關心、支持物業管理，物業管理服務全社會的良好氛圍，改變業主消費觀念，努力提高物業管理收費率。物業服務企業要增強服務意識，提高服務質量，公開服務內容、標準、收費等情況。

（二）強化和規范專業服務單位收費行為。物業管理區域內供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應直接向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備進戶閥門或者分戶計量表以外部分的維修、養護責任，不得強制物業服務企業代收相關費用和代管相關設施設備，為物業管理工作提供一個規范、和諧的市場環境。

（三）加強物業服務收費管理，適時調整收費標準。縣物價局要會同縣物業管理主管部門，綜合當前物價和物業管理市場實際情況，適時調整我縣物業服務收費等級指導標準。縣物價局要每年對物業服務收費情況進行市場調研，根據實際情況及時調整收費指導標準，確保物業服務行業可持續發展。

（四）加大小區內違章建筑的治理力度。小區內出現的私搭亂建、侵占公共用地、搭建傘面樓頂、共用樓道隔斷等行為，由縣規劃、城管部門按各自職能負責進行清理，并向社會公布舉報電話。對小區內強電、弱電、供水、供暖、供氣等部門的不規范建設現象，由運營單位進行清理，并按照規范進行治理。縣規劃、城管部門、各公共設施運營單位要定期對小區內違章建筑及相關運營管線進行檢查整頓，維護小區良好和諧的居住環境。