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黨的十七大提出讓居民“住有所居”，住房需求是反映人民基本生活保障條件的需要，是關系到國計民生的問題。根據自由市場經濟的原理，房地行市場本來應該是一個依靠價格和供求關系自發調節，自動的實現均衡的過程，但我國的房地產市場在很多方面存在著市場失靈現象，造成一方面房價持續高漲，另方面很多中低收入人群卻無法實現擁有住房的夢想。針對我國房地產市場中存在的體制性和結構性問題，本文首先從需求和供給兩方面進行分析，進而嘗試著探討解決思路。

一、首先，我們對問題進行以下分析

(一)需求方面

1.中國大規模的城市化帶動了房地產消費的剛性需求

我國改革開放30年，國民經濟飛速發展，同時也帶來了社會結構和人民生活方方面面的變化，這其中城市化建設是重要的一部分。從統計數據看，1978年中國城鎮人口只有1.78億，到1998年上升到3.81億，城鎮人口每年增長1千多萬。城市化水平以每年百分之0.6的速度增長，到1998年中國城市化水平已經達到30.1%。隨著98年戶籍制度改革，中國進人了城市化的加速階段，2004年中國城市人口達到了5.23億，比1998年增加1.42億，平均每年增加2000多萬城市人口。人口城市化率達到40.53%。黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》明確提出“取消對農民進城就業的限制性規定，為農民創造更多就業機會。”這些戰略決策大大加速中國城市化進程。國務院發展研究中心主任王夢奎預測，到2020年，中國的城市化比例將提高到55%至60％。這意味著，在今后十幾年中，將有3億以上的中國農民由農村遷到城市生活。

根據中國有關部門統計，2010年全國有6.3億人口在城市中生活。與2004年相比，城鎮人口凈增1.07億，按人均居住面積14平方米計算，需增加住宅面積14.98億平方米。城市人口的急劇增長帶來了巨大的剛性住房需求。

2.伴隨著城市建設的大規模拆遷改造和人民生活水平的提高，推動了房地產消費的改善性需求

據相關數據顯示，全國每年的拆遷計劃約為1.3億平方米，實際拆遷面積約為1億平方米。隨著各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。城市拆遷改造帶來的被動性住房需求，也是目前房地產市場需求旺盛不可忽視的原因之一。

另一方面，根據馬斯洛的“需求層次理論”，人們收入水平的不斷提高，生活水平不斷改善，使其對住房的要求也隨之發生變化。對于已經擁有住房的人群，“居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要，而是對住房的質量、大小、結構、交通、環境、舒適程度、建筑風格等方面提出了更高層次的需求。因此，由此帶動的改善性需求也是我國房地產需求高位運行的重要原因。

3.投資投機因素

房屋作為實物資產，不僅具有使用功能，同時也具有保值增值的功能，這就是使其具有了投資的價值。尤其在目前我國投資渠道較為貧乏，股票投資風險高，收益不確定且需要較多專業知識和操作技術，銀行存款的收益低，還有存在低于通貨膨脹率而形成負收益的風險。在目前，房產價格年年攀升的局面下，無疑是房地產成為更具吸引力的投資渠道。這是推動我國房地產市場升溫的第三個動力。

(二)供給方面

1.住房制度改革使房屋的供給方式從以分配為主轉向以購買為主，進一步刺激了房地產市場的升溫。1998年，國務院了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，它表明中國新住房政策開始實施。政策目標是將城市住房消費從實物分配向貨幣分配轉移。從政策導向看，國家明確提出要把房地產培育成支柱產業、把住宅產業培育成國民經濟的增長點并出臺了一系列的扶持政策，也刺激著住房產業的增長。城鎮個人購買商品房的比例從1997年的30%左右上升到2003年的72%，個人購買成為人們獲得房產的主要方式。

2.土地的供給問題

房屋是建在土地上的，談論房屋的供給必然牽扯到土地這種稀缺資源的供給上，在社會主義國家，土地歸國家所有，各級政府具有土地的絕對壟斷權，而我國目前采取的是土地招拍掛制度，這就使得地方政府有了通過土地壟斷權，低征高拍土地獲取巨額土地差價的利益驅動，讓各級政府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這個過程中可能存在難以監管的灰色地帶。

另外，招拍掛制度本身也在很大程度上提高了土地的價格。一方面，高價獲得的土地使得房地產開發企業需要以更高的價格轉嫁成本，才能保證相應的利潤空間，使得房地產開發企業趨向于開發高檔次高價位的房產項目，另一方面也在市場上形成了一種高房價的預期，讓原本在低成本土地上的開發項目也不斷推出高價位的產品，提高了房地產銷售價格的整體市場預期。

二、從上面的分析我們可以看出，中國的城市化進程和住房體制改革是推動我國房地產市場升溫的基礎因素

1.區分房產需求的性質，大力支持基本需求和改善性需求，抑制投資性特別是投機性需求

住房需求是每個人基本的生活需求之一，房地產業又在國民經濟中具有舉足輕重的意義，因此必須保證對房地產業穩定的政策支持，但在大力發展房地產業的同時要注意政策的調節和引導。這當中就要根據購房需求的不同，施與不同的政策手段來加以調控。

首先，應明確區分不同的購房需求。可以通過在房產登記機構建立信息系統，對個人名下房產進行清理，建立數據庫，尤其考慮到跨區域的房地產投機行為，應實行全國性質聯網管理，可以考慮與銀行信用部門掛鉤。將第二套及以下購房行為視為自住或改善性需求，將第三套及以上需求確定為投資或投機性需求，為針對不同需求采取不同的調控手段，提供信息依據。

其次，利用金融貨幣手段進行調控。銀行貸款既是很多中低收入人群獲得購房款解決自住需求和改善性需求的主要融資手段，同時也是很多具有投資投機需求的購房者購買多套房產可以利用的金融貨幣杠桿。因此對待不同的購房需求，可以采取差別的首付比例和貸款利息率。如，針對第一第二套購房者，可以由政府提供擔保，采取10%甚至更低的首付比例，執行更低的貸款利率，確實降低自住和改善性需求購房者的實際支付壓力，滿足這些人群的基本生活保障。同時，提高對第三套以上購房人的首付比例，采取高利率的貸款政策和更加嚴格的審批手續，增加對房產投資投機的成本，從而起到壓抑投資投機性需求的目的。

再次，利用差別化的稅收手段調控。針對不同購房者采取差別的購置稅率的同時，建議針對房產轉手過程中的房產增值部分征收較高的累進稅，因為這部分收益是投機性購房者的主要獲利渠道，對這部分所得的高額稅收可以大幅度降低炒房行為的獲益水平，從而有力的抑制房地產中的投資投機行為。據報道稱，之前香港政府已經采取相關措施，針對于價格超過2000萬港元的房地產銷售要提高印花稅率，以消除房地產中的泡沫問題。

2.在大力發展商品房市場的同時，積極推進經濟適用房和廉租房政策的實施落實

據有關統計，2007年經濟危機之前，美國個人擁有房產的比例為68%，而中國的人均GDP尚不足美國的十四分之一。隨著我國住房體制改革，房屋供給方式發生了改變，人們從分配住房變為購買住房，但是可以想象要想通過全部購買，解決我國人民的居住問題，將是一條十分曲折而漫長的道路。從現在流行的“房價收入比”即平均房價與平均家庭年收入的比率來看，美國為3日本為5，而中國是13，這說明在中國有很多中低收入家庭在很長一段時期內是無法購買商品住房的。因此要保證這些人群的基本住房需求，就要在發展商品房市場的同時，加大經濟適用房和廉租房的建設規模和力度，多樣化房屋的供給方式，形成階梯狀的住房消費結構。應由政府成立相關的部門，評估經適房和廉租房的需求規模，確定相關的享受標準和政策。在城市土地規劃上，政府應加大對經適房和廉租房土地的預留規模，以低成本或零成本提供土地供給，成立專門的經營機構或招標選擇有能力的管理企業經營管理，以較低的租金為無法支付商品房價格的中低收入人群提供租房服務。對于超過廉租房適用標準的租房人，給以財政政策補貼或銀行貸款優惠，支持其購買經適房甚至到商品房市場上購買商品住房。從而使經適房與廉租房成為購買商品房之前的過渡性工具。

3.規范土地供給流程，引導房地產供給合理化

我們可以通過調控其主要成本，如土地，和一些相關的誘導政策，來引導開發商更多的投入到低價位、適銷性更高、更能滿足普通人們基本需要的項目上來。首先，針對土地拍賣過程中可能出現的違規操作問題，應加強法律法規的懲戒力度，對于違規操作的官員與企業給與更嚴厲的懲罰，增加其違規的成本。另一方面，可以通過建立土地交易信息系統，將參與違規操作的房地產開發企業掛名通報，并通過向銀行提供詳細資料從而影響開發商的信譽度。其次，可以通過政府及相關媒體及時通報房地產政策傾向，購房者消費心理的社會調查等相關信息，引導房地產企業的行為，使房地產項目的開發更能適應不同的消費需求，優化房地產的供給結構。

4.加強宣傳，樹立正確的住房消費理念

在我國目前的房地產市場環境下，應通過各種媒體宣傳樹立正確的住房消費理念，引導人們理性的看待住房問題，分步驟分階段的解決住房需求，根據自身情況通過廉租、經濟適用房、商品房的階梯步驟，有計劃的解決自身的住房需求，充分認識和利用政策，避免恐慌性購房等不理性的消費行為。