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一、隱形(性)壟斷的提出

何為隱形(性)壟斷？所謂隱形(性)壟斷，顧名思義就是表面上看沒(méi)有壟斷，但是實(shí)際上存在壟斷的市場(chǎng)行為。從有了壟斷開始，隱形壟斷就一直存在。19世紀(jì)末20世紀(jì)初，壟斷已成為資本主義全部經(jīng)濟(jì)生活的基礎(chǔ)。但是壟斷的不公平和低效率不但造成大量社會(huì)福利的損失而且阻礙經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。各國(guó)紛紛出臺(tái)反壟斷法以及各種政策規(guī)制壟斷行為。但是壟斷行為并沒(méi)有因此而停止。壟斷的形式由公開轉(zhuǎn)向地下，由顯性壟斷轉(zhuǎn)為隱性壟斷。

二、房地產(chǎn)隱形壟斷的分類(表現(xiàn))

(一)政府行為

我們現(xiàn)在實(shí)行的土地買賣制度是政府出讓土地的招掛拍體制。取得土地是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本的條件。要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，必須要有土地。中國(guó)的一個(gè)兩難問(wèn)題是人口多與耕地少，一部分耕地用來(lái)保證糧食安全，還用一部分耕地用來(lái)滿足住房的建設(shè)需求。中國(guó)的土地資源稀缺，拿到了有限的土地資源，就意味著掌控了房地產(chǎn)開發(fā)的主動(dòng)權(quán)。土地資源的有限性又注定了它有巨大的升值空間。我國(guó)的土地是壟斷供應(yīng)，政府控制著供地計(jì)劃、供地節(jié)奏和供地?cái)?shù)量。拍賣是近些年來(lái)全國(guó)絕大部分地區(qū)土地的出讓模式。但是，從操作過(guò)程來(lái)看，不乏隱形壟斷的成分。在很多地區(qū)，賣地是地方政府獲得財(cái)政收入的主要方式。土地出讓模式是開發(fā)商通過(guò)競(jìng)投方式取得土地。這種方式導(dǎo)致土地競(jìng)拍硝煙彌漫。某些開發(fā)商失去理性，為取得土地甚至行賄地方政府官員。在土地拍賣過(guò)程中，灰色交易普遍，存在著弄虛作假、地方政府與房產(chǎn)開發(fā)商利益分成的行為。房地產(chǎn)商用少量行賄花費(fèi)能幫助他們從地方政府的政策傾斜中取得暴利。比如讓官員幫忙低價(jià)拿地，或通過(guò)改變土地性質(zhì)拿低價(jià)地；緩交土地出讓金；免交城市建設(shè)配套費(fèi)等。賣地收入是很多地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，因此地方政府出于私利，很難放棄賣地這種獲得收入的渠道。某些地方政府為取得財(cái)政收入解決負(fù)債問(wèn)題，非法強(qiáng)制拆遷和征地，大肆賣地。一些政府官員收受開發(fā)商賄賂，這是對(duì)開發(fā)商行賄取得土地這種行為的默認(rèn)。價(jià)高者得的競(jìng)投方式是土地價(jià)格偏離市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)與價(jià)值的重要因素。競(jìng)投方式表面上看是公平的，土地一級(jí)市場(chǎng)是公開的壟斷行為。實(shí)際上有許多隱形壟斷的行為。這是高度寡頭壟斷的土地買賣市場(chǎng)，要出讓的土地不連續(xù)掛，是間斷性的掛，比如在某報(bào)紙上只刊登一天，許多買者不知道；或者掛、拍之間間隔時(shí)間很短，即使有的買者知道，也來(lái)不及了解相關(guān)土地信息。信息不透明，不對(duì)稱。土地出讓在各地區(qū)之間沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)體系。一些地區(qū)在土地招掛拍方面，無(wú)法避免內(nèi)部交易。從現(xiàn)在的土地招拍掛價(jià)格上漲和房?jī)r(jià)飆升的情況來(lái)看，土地的招拍掛體制已經(jīng)成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)深層次的重要原因。

(二)銷售行為

1.囤地行為

囤地行為是指開發(fā)商在已經(jīng)取得的土地上種菜、種草、圈圍墻，等待地價(jià)充分上漲以后賣出土地或蓋房。2009年，一邊是新地王頻出，一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度，一邊是大量閑置土地未被開發(fā)。借機(jī)圈地、搭車用地、不報(bào)即用、超前征地、批而不用等違規(guī)違法現(xiàn)象突出。趁機(jī)搭車圈地造成住房市場(chǎng)供應(yīng)緊張和地荒現(xiàn)象。囤地的最終目的，是幾年后在房產(chǎn)市場(chǎng)上把房子賣出去。許多大企業(yè)，甚至大型國(guó)有企業(yè)，也參與購(gòu)買土地，成為地王。炒地皮是地王紀(jì)錄頻出的一個(gè)重要原因。房產(chǎn)商從地皮升值中賺取暴利，在房?jī)r(jià)較高時(shí)，將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤(rùn)。不光是房地產(chǎn)商在囤地，實(shí)際上很多地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農(nóng)村的土地，以較低的價(jià)格征用過(guò)來(lái)，先儲(chǔ)備起來(lái)，控制土地供應(yīng)量，造成供給小于需求的局面，等本地房?jī)r(jià)因此而上升后，再將其進(jìn)入招拍掛程序，獲得囤地的最大收入。

2.捂盤行為

捂盤行為表面上看是合理合法的市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)行為，實(shí)際上是隱性壟斷行為。房地產(chǎn)行業(yè)不排外，只要有錢就可以成立公司，參加競(jìng)爭(zhēng)、進(jìn)行開發(fā)。而且目前房地產(chǎn)開發(fā)公司成百上千，似乎真的不存在壟斷行為。事實(shí)上，土地與房屋有特殊性質(zhì)，不可再生性和生活必需性。投機(jī)需求加真實(shí)需求超過(guò)了現(xiàn)實(shí)供給，出現(xiàn)房地產(chǎn)資源稀缺現(xiàn)象，說(shuō)明市場(chǎng)存在壟斷。房產(chǎn)的生活必需性，決定了老百姓會(huì)心甘情愿盡最大努力來(lái)供房，因?yàn)檫@是棲身之所。中國(guó)人都希望有產(chǎn)權(quán)房。有這么一個(gè)具有強(qiáng)烈心理需求的龐大群體存在，多數(shù)人的心理預(yù)期都看漲，房?jī)r(jià)自然就飆升了。國(guó)家或通過(guò)數(shù)量或價(jià)格收緊土地后，開發(fā)集團(tuán)的壟斷意識(shí)就更強(qiáng)了，好不容易才弄到的一塊地，必定捂盤惜售。所以，雖然各種類型的房產(chǎn)公司有成千上萬(wàn)家，但是由于土地與房產(chǎn)的特殊性很容易自覺走向壟斷，這種壟斷是集團(tuán)化的。集團(tuán)化壟斷比寡頭壟斷更可怕，會(huì)不斷提高其壟斷水平。

3.房產(chǎn)炒作行為

手中有資金的企業(yè)或個(gè)人，用手中資金購(gòu)買盡可能多的房子，一買10套20套，等房產(chǎn)價(jià)格充分上漲后再賣出。制造業(yè)手中的流動(dòng)資金，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)、制造業(yè)不景氣的環(huán)境下，大量投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行炒房。

(三)政府性開發(fā)

1.經(jīng)濟(jì)適用房

因?yàn)槭钦蚤_發(fā)，所以經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商拿地便宜，能以非常低的價(jià)格拿到土地。有些開發(fā)商此前按建經(jīng)適房拿到低價(jià)土地，實(shí)際上卻開發(fā)成商品房，高價(jià)賣給百姓，因此輕松獲利。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者也能以地價(jià)拿房。某市的副市長(zhǎng)住的就是經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)眾多保安、保鏢、武警保衛(wèi)，室內(nèi)窗戶全部是防彈玻璃，但是房子價(jià)格卻很便宜，以大幅低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格拿到房子。擅自改變了保障性住房用地性質(zhì)。

2.集體集資蓋房

由于國(guó)家支持教育事業(yè)的發(fā)展，教育用地批的很多，高校有較多的土地資源。教育機(jī)構(gòu)獲得土地容易，且成本很低，甚至是無(wú)成本的政府批地。政府預(yù)留大部分土地給高校，。但是一些學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)打著改善大學(xué)教師住房條件的旗號(hào)，搞一些小動(dòng)作。這些表面上公平的行為背后卻隱藏許多隱形壟斷的行為。某海濱城市的大學(xué)單位集資蓋房，在海邊蓋教職工宿舍，其中校領(lǐng)導(dǎo)每人280平米以上。學(xué)校根本就沒(méi)有按當(dāng)時(shí)公布出來(lái)的戶型圖去蓋，而是憑空多出很多套大戶型。這種地處海邊風(fēng)景秀麗，抬頭就能觀海的“空中別墅”，和高檔豪華樓盤有一拼，價(jià)格非常低廉，但是從外面看卻和普通樓房差不多看不出來(lái)什么問(wèn)題。

(四)政策性隱形壟斷

政策性隱性壟斷的表現(xiàn)有提前放消息、提前動(dòng)作、提前炒房。2006年5月17日“國(guó)六條”出臺(tái)，意圖穩(wěn)定房?jī)r(jià)。嗅覺靈敏的房地產(chǎn)商，提前聞出要改革房地產(chǎn)政策的味道，提前抬價(jià)或者提前囤積別墅。對(duì)市場(chǎng)與政策預(yù)感靈敏的投機(jī)商、炒房者也提前購(gòu)買、囤積別墅以圖大賺一筆趕上這炒別墅的最后一班車。銀行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)也趁機(jī)放貸給房地產(chǎn)上和炒房者，大賺利息。以至于政策被逐漸架空，高價(jià)賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目巨額放貸的做法在地方仍大量存在。因此從某種意義上說(shuō)，政策性的就是壟斷性的，而且是隱形壟斷的。經(jīng)濟(jì)政策要長(zhǎng)久穩(wěn)定，不能一天一個(gè)政策。

三、結(jié)論和規(guī)制

我國(guó)房地產(chǎn)隱形壟斷特征：表面上沒(méi)有壟斷，實(shí)際上存在壟斷，少數(shù)人獨(dú)霸市場(chǎng)的行為。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是不規(guī)范的，沒(méi)有正確規(guī)制的，不成熟的，不可控的，不健全的，存在大量隱性壟斷的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的隱形壟斷行為是非常普遍的，管理難度也非常大。因此，管理房地產(chǎn)市場(chǎng)要系統(tǒng)的進(jìn)行管制，不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。不僅要管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且要管理整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大盤。房地產(chǎn)問(wèn)題不僅僅代表地產(chǎn)方面的問(wèn)題，而且代表整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治的問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理問(wèn)題上也不能照抄照搬別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)闆](méi)有任何一個(gè)國(guó)家的制度是完全符合中國(guó)國(guó)情的，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)公式在中國(guó)是適用的，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是有中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。即使制定出完美的制度和經(jīng)濟(jì)公式，執(zhí)行的效果也不是完美的，必須根據(jù)中國(guó)的國(guó)情和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征制定政策，還要觀察、監(jiān)督政策的執(zhí)行效果，才能從根本上解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的問(wèn)題。