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2008年由美國次貸危機而引發的國際金融危機還在持續，2009年我國房地產的增長勢頭仍有增無減，成為拉動我國經濟迅速回暖的一個重大因素。這不禁讓人產生疑問:在政府頻頻發表言論要確保房價穩定的基調下，在經濟發達國家的樓市不斷萎縮的世界經濟背景下，在2010年許多有利于房地產市場的優惠政策將到期時，為什么中國的房價依然居高不下？是什么因素支撐著當前的高房價？究竟應該如何解決這個問題？本文將從稅收政策的角度對房地產市場進行微觀經濟學分析。

一、當前我國房地產市場的現狀

1、經濟增長迅速刺激中國房地產市場的消費需求

改革開放以來，中國經濟長期保持著兩位數的高速增長，成為全球經濟發展最為迅速的國家，在發展中國家中處于領先地位。經濟快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產市場消費需求。

2、房地產業是經濟發展的重要領域

經過長期的發展，我國房地產行業逐漸走向經濟發展的前臺，體現出產業化發展趨勢。2006-2008年連續三年的經濟發展過程中，房地產吸引了眾多行業領域的資本進入，這也是2006-2008年我國房地產市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿成分以后，房地產業是一個舉足輕重的經濟領域，是我國經濟發展不可忽視的產業成分之一。

3、房地產業是擴內需、保增長的重要支撐

首先，房地產是我國轉變經濟增長方式過渡時期的重要產業。我國在外需不足的前提下，提出轉變經濟增長方式，擴大內需，以應對金融危機的影響。在這一過程中，房地產行業對我國經濟發展的支撐作用不斷顯現出來。其次，房地產是我國面對金融危機壓力、刺激就業等方面不可忽視的行業。這主要是由房地產作為我國產業機構的中間產業鏈條所決定的。

4、規范房地產行業的發展是一項重要的民生工作

根據不完全統計，中國當年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業發展有著重要的關聯性，也是我國居民財產性收入的主要構成部分。

二、目前房地產業涉及的稅收政策存在的主要問題

1、從房地產增量房市場稅收優惠政策來看，主要問題有:

第一，在營業稅方面。一是關于股權轉讓問題。股權轉讓不征收營業稅，有造成大量房地產稅收流失的可能。二是關于土地使用權轉讓有關稅收問題。據了解，各地對土地交易中心有關營業稅（包括土地增值稅）的處理差別很大，有的征收了營業稅，有的則沒有征收，關鍵是對“轉讓”或“出讓”的界定爭議較大，難以把握。三是關于“購置”問題。各地意見不一，也造成了政策執行過程中的不統一。

第二，在所得稅方面。一是企業所得稅方面。對房地產企業所得稅有關銷售收入的確認、開發成本費用的扣除范圍等方面進行了明確，但采取預征利潤率的辦法在執行中會遇到阻礙。二是個人所得稅方面。房地產行業形勢看好的條件下，幾乎所有股東作為高收入者而未繳納個人所得稅。三是在土地增值稅方面。《土地增值稅暫行條例》自1994年實施以來，基本上沒有得到很好地執行。

2、從存量房（二手房）轉讓稅收政策來看，主要問題有:

第一，在營業稅方面。一是關于計稅依據問題。現行營業稅政策對二手房交易過程中計稅依據的確定不好掌握，缺少政策依據。??二是關于視同銷售問題。營業稅實施細則規定:單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。但對個人將不動產無償贈與他人的行為，沒有視同銷售不動產規定，不論贈與對象是誰，均不征收營業稅。

第二，在個人所得稅方面。一是免稅認定困難。個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活居住用房免征個人所得稅的優惠政策，在認定上非常不便。二是稅款計算困難。主要是扣除標準不好確定。

第三，在土地增值稅方面。實際操作繁瑣。若采用房屋“評估價格”計算征收時，按規定要經過資格認定的評估中介機構按重置成本法對房屋進行評估，而且由于房屋的購置價格一般不單列土地價格，每套房子所占地價無法取得，不允許扣除，土地增值稅不能包括土地價值，政策設計上有問題。

三、規范房地產業稅收政策管理的對策

1、完善稅收政策，這是規范稅收管理的前提。一是對股權轉讓不征收營業稅政策要進行完善。恢復對“土地和不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征收營業稅”的稅收政策，以彌補目前的政策漏洞。二是對土地交易中心征稅問題應予明確。除《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定五種情形可視為土地所有者收回國有土地使用權，不征收營業稅之外，土地交易中心其他收回土地使用權行為都應視為“轉讓”，企業取得土地交易中心支付的補償費收入，應征收營業稅。三是關于“購置”問題。我們認為購置包括通過各種方式取得的不動產，包括“外購”“換入”“投資者投入”“債務重組”“接受捐贈”等方式取得的不動產，再次轉讓時可按差額計征營業稅。

2、加大對房地產保有環節征稅。現在投資型購房者已經成為房地產市場上的主力軍，如果說過去他們是想通過房地產買賣行為賺取差價，獲得高收益，現在他們更多地想通過持有房地產來實現資產的保值、增值。特別在當前政府對房地產流通環節征收重稅的情況下，他們不僅不愿意賣出房產而且不斷地購入房產，這在一方面減少了二手房市場的供給，不利于房屋的流通，另一方面加劇了房地產市場上購房者之間的競爭，結果真正的自用型購房者買不到合適的住房。因此，筆者認為應當加大對房地產保有環節征稅，當前“呼之欲出”的物業稅就可以在一定程度上解決這個問題。

3、明確土地增值稅基本核算對象。經過調研，我市房地產企業一般在項目按有關程序報建、招標后，按招標項目建立項目小組、項目經理、分項目核算施工成本，其成本核算對象即基本確定。因此我們建議:土地增值稅最基本的核算對象是指“幢”或指施工企業項目法中施工的“同一項目經理、同一開工時間的幾幢”。對于混合項目計征土地增值稅問題。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）規定:對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用普通標準住宅的免稅規定。

4、盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度。

第一，開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用

第二，研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收。從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。