房地產金融風險形式及防控策略范文
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1、市場風險
一方面，外資融入到中國房地產市場中，一旦這筆資金撤出，就會給我國經濟發展帶來風險。因此外地的主要目的是短期持有，若我國房地產市場出現問題，而外資認為人民幣的升值空間越來越有限，就會產生集體兌換人民幣、撤出中國市場的情況，而最終只有我國商業銀行來承擔這筆風險。而中國目前雖然并沒有對外資全面開放，但是已出現世界投資的“漩渦”，存在風險隱患；另一方面，國內房地產目前的契稅收入增加緩慢、房價升漲過快、房屋空置率升高等正常現象，導致房價持續背離長期的均衡價格，呈現了房地產業的泡沫經濟現象。再加上開發商大面積的囤積土地、商品房空置率增高等造成了社會資源的大量浪費及潛在社會風險，正一步步威脅房地產金融的安全。
2、土地儲備風險
目前，政府已將土地高度壟斷，各級人民政府將拍賣土地所獲利益作為地方財政收入的重要來源。因此在轉讓土地過程中，國家過于考慮土地收益，提高土地溢價，以此帶來了房地產價格的飛速上漲。而購置土地需要大量的融資，這筆資金主要來源于商業銀行貸款，最終還款則主要是依賴土地出讓金。另外，在土地開發及收購過程中，政府常賦予自己的意圖與行為，這也造成土地的購置與開發活動很容易從商業銀行獲得巨額貸款，政府行為的介入性，就造成了資金流向與資金使用率出現偏差。這些都給土地儲備、購置等帶來隱含風險。
3、商業銀行自身風險
一是商業銀行對房地產業的信息、價格等掌握不及時、不全面，盲目追求眼前效益，而對國家宏觀調控政策及市場變化等缺乏敏銳的觀察力，因此對房地產市場及房地產企業的項目判斷能力有限，一定程度上影響了商業銀行對市場機會的把握及對風險的防控；二是房地產業開發商的高負債經營狀況蘊含財務風險，有些房地產企業回避自身的資金比例管理，加大了銀行對信貸活動的操作難度。以目前情況來看，房地產企業主要通過虛增資本公積金、利用銀行多頭授信套取信用、分拆項目等形式獲得高額貸款，而商業銀行內部則出現收取手續費、保證金等違規操作；三是商業銀行風險管理不完善，缺乏有效的風險預警體制，對風險的識別、監控及處置等機制不健全，尤其在個人住房貸款中，由于對個人誠信模糊判斷，缺乏對借款人資信的科學調查，因此很多銀行在考慮貸款風險時僅考慮到抵押物或首付款，卻忽視了個人還款意愿、還款能力等，缺乏風險預警。
二、房地產金融風險的成因分析
1、金融機構風險意識淡薄
由于缺乏行之有效的房地產業融資監管手段與措施，再加上商業銀行治理結構、內控制度等諸多方面存在問題，受到房地產市場良好形勢的迷惑，只顧眼前利益，而忽略了長期經濟活動的風險及利益關系，造成盲目擴張房地產信貸的不良規模。
2、缺乏合理的融資機構
近年來，隨著房地產業的迅速發展，在利益的誘惑下，很多企業加入房地產市場，但是真正符合上市融資標準的企業數量甚少，多數企業的融資渠道還是銀行貸款，我國房地產企業中約50%依賴于銀行貸款，甚至更高。因此，商業銀行直接或者間接成熟了房地產市場面臨的多重風險，一旦房地產市場產生金融風險，就會給銀行帶來逾期貸款或者呆滯資金的危機。
三、防范房地產金融風險的對策探討
1、加強政府的宏觀調控手段
政府應加強對房地產業宏觀調控的科學性與前瞻性，完善對房地產市場的監督與管理，加強調控手段、提高調控能力，以此促進房地產業健康、有序、穩定的發展，防止經濟泡沫的產生、造成大起大落現象。
2、拓寬房地產業的融資渠道
房地產業具有開發周期長、資金密度高、風險大的投資特點，其投資手段的優劣對融資成本產生直接影響。因此，進一步拓寬房地產業的融資渠道、加強融資機制的培育是當前發展房地產融資，解決房地產業過度依賴銀行貸款局面的重要形式，并能以此充分化解風險。這就需要房地產業突破金融市場的壟斷形式，強調金融的創新，并發揮市場的優化資源配置，有效分散風險。利于銀行信貸規模的進一步擴大，改善原本資產負債的劣勢結構，通過融資證券化，將風險推向市場，加快了間接金融轉為直接金融，也使房地產的資金來源更趨多元化，促進房地產金融市場的健康發展。
3、商業銀行加強自身管理
一方面，商業銀行的信貸風險防范應注重加強事前預防，而不是事后補救。在發放貸款前，應對借款方的資料進行核實，并在發放貸款后定期對房地產商的抵押資產進行評估，一旦出現房地產商無力償還銀行貸款的問題，就應沒收其抵押資產。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應將風險防范的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產信貸各個環節的實時監控。商業銀行必須嚴格遵守相關規章制度規定，而不能受利益驅使，給不符合規定的開發商發放貸款，并加強對房地產市場規律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內控制度，并制定科學的商業銀行內部考核方法，實行權力與責任合一的約束與激勵制度。
