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一、盤錦市2013年上半年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)投資分析

2013年上半年盤錦市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資84．18億元，同比增長7．4%。其中，6月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額26．81億元，同比增加20.9%，環(huán)比增長近一倍。在2013年前5個月出現(xiàn)單月房地產(chǎn)投資較2012年同期個別月份顯現(xiàn)負增長，并出現(xiàn)投資乏力預(yù)警之后，6月份投資增長明顯，有改善年度投資向好發(fā)展的態(tài)勢。

2.房地產(chǎn)銷售分析

2013年上半年盤錦市新建商品房銷售額64．13億元，同比增長17．4%。上半年商品房銷售面積157．27萬m2，同比增長11．1%。其中住宅銷售面積140．12萬m2，占商品房銷售的89.10%，占絕對主導(dǎo)地位。上半年期末待售面積140．19萬m2，較2012年同期增加46．9%，市場待售面積呈現(xiàn)負增長的良好表現(xiàn)，與2012年同期存量明顯正增長的情況不同，本年度房地產(chǎn)市場去庫存能力提高明顯。

3.房地產(chǎn)價格分析

2013年上半年盤錦市商品房銷售均價維持在4075元/m2，房地產(chǎn)市場均價較2012年底上漲3.48%，較一季度上漲1．04%，整體價格保持平穩(wěn)。其中住宅類地產(chǎn)均價3875元/m2，價格同比上漲2．18%。商業(yè)營業(yè)用房均價為5969元/m2，漲幅明顯，較2012年底上漲13．26%。

二、盤錦市房地產(chǎn)市場三大經(jīng)濟指標短期預(yù)測

近4年盤錦市的房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額三大指標數(shù)據(jù)呈上升趨勢，且具有非線性的特征，若采用傳統(tǒng)的線性回歸模型預(yù)測，準確度不高。灰色GM(1，1)模型是以原始數(shù)據(jù)一次累加后生成的1－AGO序列為基礎(chǔ)而建立的。1－AGO序列經(jīng)過了數(shù)據(jù)光滑度的處理，更準確地描繪了短期內(nèi)指標數(shù)據(jù)的變化規(guī)律。因此筆者采用灰色GM(1，1)模型對盤錦市2013年年度指標值進行預(yù)測。選取2009—2012年盤錦市房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額年度數(shù)據(jù)作為原始數(shù)據(jù)序列，代入預(yù)測模型，分別得到三個指標的預(yù)測模型為^x(1)(n+1)=163．7769e0．3899696n－105．7121195、珋x(1)(n+1)=373．786e(0．22735n)－323．2663、^x(1)(n+1)=1424．447e0．1744n－1270．49。代入?yún)?shù)n值后，得到2013年盤錦市房地產(chǎn)市場三大經(jīng)濟指標預(yù)測值。將2013年整年的三大經(jīng)濟預(yù)測指標值，減去上半年已有的實際完成值，從而得到2013年下半年三大指標預(yù)測值。

三、預(yù)測結(jié)果分析及房地產(chǎn)市場運行建議

1．預(yù)測結(jié)果分析

分析預(yù)測結(jié)果，2013年盤錦市房地產(chǎn)市場三大經(jīng)濟指標呈穩(wěn)定增長趨勢。截至2013年6月，盤錦市房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額三大經(jīng)濟指標完成值分別為84．2億元、157．3萬㎡、64．2億元。從上半年完成值來看，房地產(chǎn)市場三大經(jīng)濟指標相應(yīng)完成預(yù)測值的34．95%、34．52%和34．26%，與2012年同期43．86%、37．60%和36．82%的完成率相比，上半年房地產(chǎn)投資速率明顯有所減緩，商品房銷售面積和銷售額完成比率基本持平。為達成三大預(yù)測指標，下半年房地產(chǎn)投資額應(yīng)達到156．72億元，商品房銷售面積達到298.31萬m2，商品房銷售額達到122．98億元。但受到上半年國家政策變化和宏觀經(jīng)濟不確定性的影響，大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條開始收緊，資金缺口逐漸擴大，市場完成下半年房地產(chǎn)投資156．72億元的任務(wù)稍顯乏力。與此同時，下半年市場銷售表現(xiàn)或與預(yù)計值有所偏離，銷售減量趨勢明顯。

2．房地產(chǎn)市場運行建議

基于2013年下半年盤錦市房地產(chǎn)三大經(jīng)濟指標預(yù)測值預(yù)測和分析，2013年上半年盤錦市房地產(chǎn)市場三大經(jīng)濟指標完成情況較2012年有所下降，2013年下半年任務(wù)較重。為消除2013年下半年盤錦市房地產(chǎn)市場可能存在的不利因素，確保完成預(yù)測指標值，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展，筆者對盤錦市2013年下半年的房地產(chǎn)市場運行提出以下三點建議:

(1)加大招商引資，實現(xiàn)市場供給和住房保障協(xié)調(diào)發(fā)展。繼續(xù)加強招商引資，加強具有盤錦地域特色的品牌地產(chǎn)項目研發(fā)和扶持，引進養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等開發(fā)模式，吸引外埠房地產(chǎn)開發(fā)商來盤投資。完善包含廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)(舊城)改造用房等住房的“多層次”住房保障體系，實現(xiàn)2013年新開工12026套(戶)中當年基本完工9900套(戶)的目標，加強保障性安居工程后續(xù)管理，做到分配對象、分配過程和分配結(jié)果陽光、透明。

(2)釋放有效需求，實現(xiàn)供給和需求良性互動與對接;挖掘市場有效需求。把握消費者需求方向，打造具有盤錦特色的高中低端地產(chǎn)，吸引不同層次的購房者，深層次地解決市場結(jié)構(gòu)性問題。完善特色地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理等產(chǎn)業(yè)鏈集合發(fā)展模式，創(chuàng)建盤錦特色養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)模式，實現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟。通過豐富的地產(chǎn)品牌建設(shè)和銷售模式，激發(fā)潛在的消費者購買力和購買熱情。

(3)完善行業(yè)管理，實現(xiàn)政策供給和市場監(jiān)督相互促進，建立盤錦房地產(chǎn)市場信息管理系統(tǒng)。無論是存量房屋還是增量房屋全部納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍城鄉(xiāng)一體化信息管理系統(tǒng)，利用信息管理平臺公開商品房銷售許可、待售房源、交易量、價格走勢等信息，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，引導(dǎo)企業(yè)理性投資，居民合理消費，降低消費者對市場的過度預(yù)期。（本文來自于《沈陽建筑大學(xué)學(xué)報.社會科學(xué)版》雜志。《沈陽建筑大學(xué)學(xué)報.社會科學(xué)版》雜志簡介詳見.）

作者：劉亞臣張帥蔚筱偲單位：沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院