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一、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度理論、演進(jìn)及其應(yīng)用

正如前文所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度可以反映出某一區(qū)域(或城市)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況以及整體的發(fā)展形勢(shì)，政府部門可利用成熟度評(píng)價(jià)結(jié)果來了解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系，為政府調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展服務(wù)，使得資源得到更加有效配置，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的非周期性異常波動(dòng)，從而減少房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融產(chǎn)生的波動(dòng)與風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)企業(yè)和消費(fèi)者也都有積極意義:企業(yè)可以及時(shí)了解房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和行業(yè)結(jié)構(gòu)，掌握不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性，使之洞悉市場(chǎng)變化趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)，提高其投資時(shí)機(jī)、投資結(jié)構(gòu)的決策準(zhǔn)確程度，并在一定程度上規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn);有助于消費(fèi)者認(rèn)清市場(chǎng)，掌握市場(chǎng)發(fā)展的真實(shí)規(guī)律，不盲目跟風(fēng)，選擇適合自身的住房需求，從而有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。具體來說，市場(chǎng)成熟度可以認(rèn)為是市場(chǎng)參與者用于描述市場(chǎng)的發(fā)展階段或市場(chǎng)化程度的概念，其主要用于研究特定市場(chǎng)的發(fā)展程度，理解市場(chǎng)怎樣形成、演進(jìn)及未來的表現(xiàn)，幫助決策者決定如何在特定的階段投放特定的產(chǎn)品(KeoghandD''''Arcy，1994)。［1］通過對(duì)市場(chǎng)成熟度的研究，了解市場(chǎng)階段性演進(jìn)的特征和表現(xiàn)，有助于解釋目前市場(chǎng)上產(chǎn)品使用、投資決策行為以及未來可能出現(xiàn)的市場(chǎng)活動(dòng)等。20世紀(jì)90年代，在市場(chǎng)化進(jìn)程的框架下涉及市場(chǎng)成熟度方面的研究初現(xiàn)端倪。1991年，沃克和弗拉納根(WalkerandFlanagan，1991)最初用市場(chǎng)成熟度來研究中國(guó)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為一個(gè)成熟的市場(chǎng)具備高層次的機(jī)構(gòu)投資、成熟的金融結(jié)構(gòu)、規(guī)范的金融市場(chǎng)并且海外投資、機(jī)會(huì)點(diǎn)以及多樣化收益都具有一定的市場(chǎng)規(guī)模等特征，這些指標(biāo)得到了學(xué)界的廣泛支持。［2］之后，西科(Seek，1995)又增加了經(jīng)濟(jì)體的實(shí)力和類型、市場(chǎng)規(guī)模、完善的基礎(chǔ)條件等市場(chǎng)成熟度考量指標(biāo)。［3］關(guān)于市場(chǎng)成熟度方面，研究最為全面的是基奧和達(dá)西(KeoghandD''''Arcy，1999)，［4］他們?cè)趯?duì)市場(chǎng)成熟度相關(guān)文獻(xiàn)系統(tǒng)梳理的基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)成熟度的涵義及考量指標(biāo)重新進(jìn)行界定，如使用和投資機(jī)會(huì)，靈活性，專業(yè)度，信息和研究性，開放度，標(biāo)準(zhǔn)化等指標(biāo)。發(fā)展到今天，市場(chǎng)成熟度理論根據(jù)其研究的領(lǐng)域和對(duì)象不同，還有以下幾種定義:第一，市場(chǎng)成熟度是衡量市場(chǎng)進(jìn)化程度的指標(biāo)，以不斷下滑的增長(zhǎng)率為特征，當(dāng)市場(chǎng)不再出現(xiàn)增長(zhǎng)，就可以被視為飽和(Graham，2000)。［5］可以采用收入彈性作為具體的衡量指標(biāo)，當(dāng)收入彈性小于或等于1，即收入的增長(zhǎng)不再創(chuàng)造更大比例的需求增長(zhǎng)，市場(chǎng)就被視為完全成熟。一個(gè)完全成熟的市場(chǎng)就是一個(gè)增長(zhǎng)量不超過收入/經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的市場(chǎng)。當(dāng)收入彈性為0，即收入的改變不再對(duì)需求產(chǎn)生任何影響，市場(chǎng)就被視為完全飽和。換言之，市場(chǎng)成熟維度的早期階段則出現(xiàn)在收入彈性值不斷下降但仍大于1的時(shí)候。第二，通過反映不斷減小的增長(zhǎng)率的時(shí)序曲線，如系數(shù)小于1的對(duì)數(shù)函數(shù)和集合函數(shù)、半對(duì)數(shù)曲線可以用來研究成熟度，而雙曲線、修正的指數(shù)或?qū)?shù)曲線更適合用來定義飽和狀態(tài)(Saunders等，1987)。［6］這種方法最主要的缺陷是僅考慮時(shí)間參數(shù)，忽略了驅(qū)動(dòng)需求的其他重要因素，如收入和價(jià)格變化。第三，咨詢公司盧森泰(Lucintel，2009)在一份研究報(bào)告中把成熟市場(chǎng)定義為旅程數(shù)增長(zhǎng)等于GDP增長(zhǎng)加產(chǎn)量增長(zhǎng)的和，任何附加增長(zhǎng)都被定義為“生產(chǎn)”增長(zhǎng)。為了量化一個(gè)市場(chǎng)的成熟程度，他們提出通過GDP+產(chǎn)量增長(zhǎng)與旅程數(shù)增長(zhǎng)的比值來定義的成熟度要素(MF)概念。當(dāng)市場(chǎng)成熟，MF值就是100%。當(dāng)市場(chǎng)還有“生產(chǎn)”增長(zhǎng)，處于欠成熟階段，MF值就應(yīng)該小于100%。有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的研究自1994年起就不曾間斷。具體來說，市場(chǎng)成熟度的研究可以幫助理解城市房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣形成、演進(jìn)以及未來的表現(xiàn)，還能作為如何選擇在不同城市、不同市場(chǎng)投放合適的房地產(chǎn)產(chǎn)品的決策指標(biāo)。奇恩和鄧特(ChinandDent，2005)采用Keogh的市場(chǎng)成熟度框架對(duì)東南亞的辦公樓市場(chǎng)成熟度進(jìn)行了研究。他們?cè)噲D改進(jìn)研究方法，確立明確的成熟度標(biāo)準(zhǔn)，建立1～10的評(píng)分范圍，1代表最不發(fā)達(dá)的，10代表最發(fā)達(dá)的。他們的研究成果表明，混合了不同發(fā)展階段的市場(chǎng)給高效運(yùn)作的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活動(dòng)提供了顯而易見的大量機(jī)會(huì)。近來，皮魯米(Pelumi，2012)以Nigeria為例對(duì)發(fā)展中國(guó)家的居住房市場(chǎng)進(jìn)行了研究，把大量的信息流和高度遵循總體規(guī)劃視為成熟居住房市場(chǎng)最重要的標(biāo)志。目前，國(guó)內(nèi)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度方面的研究還不多見。已有的研究?jī)H限于房地產(chǎn)成熟度模型方面的評(píng)價(jià)，如房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行(JLL，2010)、俞海海(2008)［11］等都曾建立過相應(yīng)模型對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度進(jìn)行評(píng)價(jià)，雖然兩者設(shè)定的評(píng)價(jià)指標(biāo)相應(yīng)有不同側(cè)重，但對(duì)市場(chǎng)成熟度階段的劃分基本一致。也有個(gè)別文獻(xiàn)只是將市場(chǎng)成熟度作為住房流動(dòng)性的一個(gè)指標(biāo)來分析(包華，2008;WuandZheng，2008)?；谝陨戏治觯鶕?jù)借鑒仲量聯(lián)行的研究，筆者認(rèn)為，評(píng)價(jià)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度可以遵循以下4個(gè)指標(biāo):(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度透明:市場(chǎng)信息能夠自由流通、政策執(zhí)行有力以及交易流程相對(duì)公平;(2)資本流通性強(qiáng):在資本流入和流出方面與國(guó)際房地產(chǎn)資本市場(chǎng)緊密聯(lián)系;(3)優(yōu)秀的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù):主要指環(huán)境可持續(xù)性、節(jié)能且管理優(yōu)質(zhì)的物業(yè);(4)客戶來源廣泛:客戶覆蓋范圍廣，不僅限于國(guó)內(nèi)客戶，同時(shí)還有大量的國(guó)內(nèi)外客戶進(jìn)駐(尤其是企業(yè)和總部)。根據(jù)以上評(píng)價(jià)指標(biāo)，大致來說，自1998年城鎮(zhèn)住房改革實(shí)施以來，我國(guó)整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度曲線攀升迅速，其市場(chǎng)表現(xiàn)和投資前景如下。

二、我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景

為全面分析我國(guó)各級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景，筆者參考克而瑞信息集團(tuán)的《2013年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景研究報(bào)告》，分別從市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)容量以及外部因素等4個(gè)方面構(gòu)建指標(biāo)體系，并對(duì)分類指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)完善，然后采用因子分析方法進(jìn)行比較分析。其中，采用常住戶籍人口比、城市動(dòng)遷增量需求、人口復(fù)合增長(zhǎng)速度、居住面積改善性需求、租賃市場(chǎng)住房戶比例等分類指標(biāo)來衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況;采用土地供求情況、房屋供求情況、實(shí)際房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率等分類指標(biāo)來衡量市場(chǎng)供求關(guān)系;采用人均購(gòu)房面積、城鎮(zhèn)職工工資、城鎮(zhèn)居民年均可支配收入、房?jī)r(jià)收入比等分類指標(biāo)來反映市場(chǎng)容量;采用該城市的城鎮(zhèn)化率、人口密度、城市規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施投資累計(jì)值等分類指標(biāo)來反映外部因素。表4顯示，一線城市以及二線城市的市場(chǎng)投資前景相對(duì)較高，6個(gè)一線和22個(gè)二線城市全部進(jìn)入前50排行，37.5%的三線城市進(jìn)入前50排行，四線城市除廊坊進(jìn)入前50排名外其他普遍排名偏后。二線城市中蘇州、青島、寧波等非直轄市城市的市場(chǎng)容量也有較大發(fā)展空間，主要是由于外來企業(yè)的不斷進(jìn)入，城區(qū)不斷擴(kuò)展，人口快速導(dǎo)入。此外，隨著整個(gè)京津冀一體化和大七環(huán)格局的形成，廊坊也進(jìn)入了城市房地產(chǎn)投資前景的前50名，具備一定的投資潛力。而從各類城市得分來看，一線城市中北京和上海平均得分最高，按城市線別，平均得分及中位數(shù)依次遞減。二線城市總體排名較為靠前，常州、東莞等個(gè)別二線城市由于市場(chǎng)較為成熟，短期內(nèi)市場(chǎng)容量空間有限，因此得分較低;三線城市的個(gè)別城市得分較高，主要是這類城市市場(chǎng)處于快速發(fā)展期，其城市市場(chǎng)投資前景較大;而四線城市由于市場(chǎng)處起步階段，總體得分偏低。

三、總結(jié)與對(duì)策建議

本文從我國(guó)新型城市化入手，就城市化進(jìn)程、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度及投資前景之間的關(guān)聯(lián)性做了論述，并采用統(tǒng)計(jì)方法對(duì)我國(guó)286個(gè)地級(jí)城市的城市分級(jí)和投資前景進(jìn)行了實(shí)證分析。研究認(rèn)為，由于當(dāng)前我國(guó)處于城市化進(jìn)程的新階段，房地產(chǎn)應(yīng)該改善以往粗放型發(fā)展模式，注重提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度;相比一、二線城市，當(dāng)前三、四城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度不高，反應(yīng)出我國(guó)不少城市還具備一定的投資前景;而從各城市房地產(chǎn)的投資前景排序來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度與投資前景并不是直接的線性關(guān)系，成熟度相對(duì)較高的城市也可能具有較好的投資前景?；谝陨辖Y(jié)論，筆者提出以下對(duì)策建議:第一，就城市房地產(chǎn)開發(fā)來說，尤其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商來說，應(yīng)轉(zhuǎn)變?cè)械姆康禺a(chǎn)開發(fā)模式，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的培育和提升。第二，對(duì)房地產(chǎn)投資者來說，應(yīng)將市場(chǎng)成熟度作為投資前景的主要考慮因素，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)的形勢(shì)下，應(yīng)不僅局限于獲取房?jī)r(jià)上漲的收益。第三，對(duì)政策制定方面來說，應(yīng)注重培育房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度，提升城市和物業(yè)的軟性條件，這將是城市管理和房地產(chǎn)調(diào)控政策的一大思路。

作者：張傳勇丁祖昱段芳單位：上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院工商管理學(xué)院華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院易居(中國(guó))克而瑞信息集團(tuán)