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1我國銀行業(yè)采取的是有追索權(quán)的住房抵押貸款合同

我國銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權(quán)形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方。”這條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產(chǎn)市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因?yàn)殂y行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對購房者的債權(quán)還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過其他司法手段對購房者進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。在我國當(dāng)前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個(gè)人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)分析城市規(guī)劃與管理而承擔(dān)房價(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，而恰恰是購房者會承擔(dān)由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過程中房產(chǎn)這一抵押物過度折價(jià)以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關(guān)司法費(fèi)用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。在我國當(dāng)前的銀行住房抵押合同實(shí)務(wù)中，銀行完全將自身的風(fēng)險(xiǎn)通過追索權(quán)條款轉(zhuǎn)移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風(fēng)險(xiǎn)則已經(jīng)部分轉(zhuǎn)移。

2他國房地產(chǎn)市場變動的啟發(fā)與意義

2.1我國金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經(jīng)可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數(shù)購房者斷供與否的影響，同時(shí)由于我國沒有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟(jì)下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購房者由于斷供或者個(gè)人資產(chǎn)不足而造成相關(guān)貸款無法及時(shí)回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長期來看，由于其債權(quán)的永續(xù)性，在購房者收入提升和經(jīng)濟(jì)水平回復(fù)之后，銀行的住房抵押貸款不會出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國不會出現(xiàn)美國次貸危機(jī)一樣的大型銀行和金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價(jià)下行的同時(shí)依舊承擔(dān)巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費(fèi)開支也會進(jìn)一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在關(guān)注金融機(jī)構(gòu)與銀行業(yè)的同時(shí)，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機(jī)制，確定人民群眾在購房還貸的同時(shí)有確切的收入能夠滿足日常消費(fèi)。由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動。

2.2我國應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)我們可以看到，在我國實(shí)際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權(quán)條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長期內(nèi)由于銀行債權(quán)的存在和相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關(guān)媒體加強(qiáng)宣傳，在保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，讓購房者更為理性的權(quán)衡自身的購房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置妗Ｓ捎谖覈y行業(yè)監(jiān)管較嚴(yán)，銀行風(fēng)險(xiǎn)管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設(shè)計(jì)和權(quán)益轉(zhuǎn)移上使得其自身完全規(guī)避于風(fēng)險(xiǎn)之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自承受房價(jià)波動的風(fēng)險(xiǎn)。作為一個(gè)市場化的行業(yè)，應(yīng)該允許金融機(jī)構(gòu)更多的創(chuàng)新，也避免我國購房者承擔(dān)過分的風(fēng)險(xiǎn)而沒有止損手段，從而可能使得我國在經(jīng)濟(jì)下行的情況轉(zhuǎn)為日本經(jīng)濟(jì)的情況。

2.3我國銀行業(yè)應(yīng)該需要注意企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)如上所述，由于追索權(quán)條款的存在和銀行對于購房者的風(fēng)險(xiǎn)管控，實(shí)際上在個(gè)人房貸一部分，無論市場如何波動，對金融行業(yè)的影響都是有限的，我國并不存在與美國一樣的金融危機(jī)的基礎(chǔ)，但是由于大量銀行貸款是以開發(fā)商抵押整樓而貸出的，開發(fā)商與自然人不同，其債權(quán)受到開發(fā)商自身資產(chǎn)負(fù)債比的影響，同時(shí)開發(fā)商可以通過自身的破產(chǎn)程序使得銀行的相關(guān)債權(quán)歸于消滅。因此這可能會是我國金融行業(yè)需要注意的風(fēng)險(xiǎn)來源。需要金融機(jī)構(gòu)審慎對待。

作者：鄧興華秦祺羅丹單位：對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院