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一、房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時(shí)期通貨膨脹的路徑偏離

通常而言，經(jīng)濟(jì)高速增長都要?dú)w因于投資、消費(fèi)及出口等的拉動(dòng)，且投資和消費(fèi)貢獻(xiàn)極大。根據(jù)馬克思擴(kuò)大再生產(chǎn)理論，第Ⅰ部類存在優(yōu)先增長趨勢，但第Ⅱ大部類也需有一定的增長，用以滿足兩大部類增長所需的ΔV和M/X需求，如果第Ⅱ部類增長不能滿足增加的需求，便會在經(jīng)濟(jì)增長同時(shí)伴隨一定水平的通貨膨脹。我國開始改革開放至1998年這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程驗(yàn)證了這一點(diǎn)。

(一)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展期我國通貨膨脹路徑的偏離1998年以來，我國通貨膨脹在原有路徑上發(fā)生偏離(如圖2)，從1998年開始，我國CPI增長由過去的大起大落變?yōu)檩^平穩(wěn)的低位小幅震動(dòng)，并出現(xiàn)幾年負(fù)增長。可見，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)世界經(jīng)濟(jì)體發(fā)展中罕見的高經(jīng)濟(jì)增長與低通貨膨脹并存的現(xiàn)象。在此期間我國投資的快速增長帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)高速增長，卻出乎意料地未出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹。由表1可見，自1998年以來，我國持續(xù)保持較高經(jīng)濟(jì)增長速度，最高年份為2007年，達(dá)到14．16%的增長率，而CPI卻出現(xiàn)較低水平上漲，其中有9年時(shí)間CPI上漲在2%以內(nèi)(包括4年時(shí)間負(fù)上漲)，經(jīng)濟(jì)面臨通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)[4]。2008年物價(jià)指數(shù)上漲最多，也僅為5．8%，屬于較溫和的通貨膨脹。另外，我國在保持較高增長速度同時(shí)，最終消費(fèi)需求的貢獻(xiàn)有8年時(shí)間都小于投資貢獻(xiàn)(如圖3所示)，消費(fèi)需求拉動(dòng)明顯不足，成為特有經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。從1998年開始至2013年，我國全社會固定資產(chǎn)投資增長仍保持較高速度，其中有9年時(shí)間增長率超過20%，最高年份是2009年達(dá)到29．95%，其余年份除1999年外增長率也都不低于10%。較高的投資增長率和不足的國內(nèi)消費(fèi)需求同時(shí)存在，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)又在低位增長，這些現(xiàn)象似乎有悖于馬克思擴(kuò)大再生產(chǎn)兩部類平衡規(guī)律，并使我國通貨膨脹變得不可預(yù)期，唯一能夠解釋這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的便是我國房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)市場對通貨膨脹的抑制效應(yīng)我國1980年開始推行住房商品化，但由于具體政策尚屬空白，房地產(chǎn)市場商品化只能在探索中進(jìn)行，各經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體、經(jīng)濟(jì)制度等都在探索中適應(yīng)這種重大改革。如圖4所示，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷過探索式發(fā)展后，1998年開始迅速發(fā)展，商品房自由買賣使得改善自身住房條件的需求迅速增加。我國開始住房商品化前，由于原有經(jīng)濟(jì)體制下人們住房大都是單位分房，因此住房支出占收入比值極低，同時(shí)住房條件也較差。隨著住房商品化的實(shí)施，單位福利分房制度被逐漸取消。原有住房條件差，新家庭又失去福利分房機(jī)會，因此對居住用商品房的需求迅速膨脹。近15年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均每年新開工房屋面積中，供居住用的普通住宅面積占近80%，高檔別墅、公寓又占了4．05%，兩者之和達(dá)到84．05%，剩余的生產(chǎn)經(jīng)營用房屋僅為15．95%。可見房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)也主要為滿足這種消費(fèi)需求。商品房屬于長期資產(chǎn)，但在房地產(chǎn)市場興起后的一段時(shí)期，占房地產(chǎn)市場主要部分的居住用房屋主要用于滿足人們基本居住需要，具有完全消費(fèi)資料屬性①，房地產(chǎn)開發(fā)絕大部分應(yīng)歸為第Ⅱ部類生產(chǎn)，而所占比例極低的辦公及營業(yè)用房屋開發(fā)屬于第I部類產(chǎn)出。根據(jù)馬克思擴(kuò)大再生產(chǎn)理論，由于商品房需求驟增，這種特殊消費(fèi)品具有占用流動(dòng)性大的特點(diǎn)，在第Ⅰ部類高速增長期，與兩部類(V+ΔV+M/X)相對應(yīng)的收入將有很大份額用于購買第Ⅱ部類產(chǎn)出的商品房，商品房價(jià)格逐年上漲。人們?yōu)闈M足最基本居住需求，不得不改變消費(fèi)傾向，節(jié)制普通消費(fèi)品購買，以滿足相對昂貴的住房需求。兩大部類普通消費(fèi)的抑制必然使國內(nèi)消費(fèi)需求難以拉動(dòng)，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也因此在經(jīng)濟(jì)較快增長時(shí)期仍處于極低上漲水平，甚至出現(xiàn)通貨緊縮跡象，因此房地產(chǎn)市場興起將通貨膨脹推離原有路徑。我國自2000年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房價(jià)同時(shí)增長，但商品房并不能拆分為每平米購買，也不能按使用時(shí)間段平均購買，而只能整套獲取。這樣，購房者不得不一次性支付較大數(shù)額房款或首付款。如表2數(shù)據(jù)，2000年，我國城市居民年人均可支配收入為每人6280．0元，若以三口之家測算，兩人收入共12560元，供養(yǎng)一名未成年人。2000年我國城鎮(zhèn)人均居住面積為20．3平米，住宅商品房平均售價(jià)為每平米1948．0元，該戶購房總價(jià)款為118633．2元，相當(dāng)于兩人收入的9．45倍，即使采用房屋抵押貸款的形式取得住房，按照30%的比例支付首付，也相當(dāng)于2．83年收入總和，拋除生活必要開支，需要近6年時(shí)間才可完成積累。由此消費(fèi)者必然改變原有消費(fèi)傾向，節(jié)制普通消費(fèi)用以支付購房需求，2000年我國消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)僅上漲了0．4%。另外，隨著房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的充斥，購房總款與城市居民人均可支配收入之比有提高趨勢，對消費(fèi)也繼續(xù)起著抑制作用。房地產(chǎn)市場對通貨膨脹的抑制不僅因?yàn)樯唐贩课樟鲃?dòng)性大，還因?yàn)樯唐贩靠傂枨笤鲩L迅速。2007年之前，我國保持平均9．95%的經(jīng)濟(jì)增長速度，而居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)除2004年外都低于2%，甚至有三年時(shí)間該指數(shù)變化為負(fù)，而同一期間，商品房銷售額卻出現(xiàn)高速增長，最高時(shí)為2005年的69．23%。2000—2007年，年商品房銷售額占國民總收入比值也呈遞增趨勢(如表3)，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展使本應(yīng)出現(xiàn)的通貨膨脹并未出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場發(fā)展對通貨膨脹的抑制作用被掩蓋在經(jīng)濟(jì)增長背后，這種抑制使中國投資過熱拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長并未受到通貨膨脹的威脅，反而促進(jìn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，這掩蓋了兩大部類不平衡的潛在威脅，使我國在發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中很少主動(dòng)預(yù)測該市場發(fā)展趨勢和調(diào)整周期[5]，難以做到未雨綢繆。如2008年我國“四萬億”計(jì)劃，雖然讓2009年房地產(chǎn)市場重新振作，但卻讓我國與世界市場相脫節(jié)的房地產(chǎn)市場進(jìn)一步偏離，并出現(xiàn)2013年的反彈性增長，使房地產(chǎn)價(jià)格泡沫繼續(xù)膨脹。總之，由于第I部類中V和M較多，房地產(chǎn)市場發(fā)展成為改善住房需求的重要部分，對V和M的購房滿足減少了對其他消費(fèi)品的需求，由此CPI持續(xù)低位上漲。但當(dāng)房地產(chǎn)完全成為投資品時(shí)，這種形勢便會逆轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)整期的逆向通貨膨脹沖擊

房地產(chǎn)市場發(fā)展具有周期性，經(jīng)快速發(fā)展之后，必然會達(dá)到飽和，繼而陷入低迷[6]。飽和的房地產(chǎn)市場真正屬于投資品市場，房地產(chǎn)也成為第I部類產(chǎn)出。房價(jià)內(nèi)充斥的泡沫一旦破滅，社會擴(kuò)大再生產(chǎn)的兩大部類比例便頓時(shí)失衡，造成逆向通貨膨脹沖擊，且伴隨房地產(chǎn)市場的產(chǎn)能過剩。

(一)房地產(chǎn)市場部類轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場由第II部類向第I部類的轉(zhuǎn)移包含兩個(gè)層面:一是房地產(chǎn)新開發(fā)面積中居住用房屋比例減少。從2008年開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房屋面積中，無論普通住宅還是高檔別墅、公寓所占比例開始持續(xù)下降，同時(shí)，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房屋等所占比例開始逐年上升。后者明顯屬于兩大部類生產(chǎn)中的C部分。根據(jù)馬克思兩大部類平衡理論，兩部類的C都由第I部類生產(chǎn)，根據(jù)圖5所示的房地產(chǎn)用途變化趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)正逐漸向第I部類轉(zhuǎn)移。二是由于居住用房地產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)變，此類商品房也轉(zhuǎn)變?yōu)榈贗部類產(chǎn)出，這是對經(jīng)濟(jì)影響最主要的部分。房地產(chǎn)具有消費(fèi)資產(chǎn)和投資品雙重屬性[7]，由于商品房用途由最終獲取者確定，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定，其屬性也取決于購房者的需要和預(yù)期。在購買的商品房滿足居住需求之后，購房者繼續(xù)購買的商品房便成為投資的一種方式。此時(shí)購買者增加的房產(chǎn)主要用以賺取租金或增值收益，因此居住用房屋的投資品屬性變得更強(qiáng)，并逐漸變?yōu)樯鐣偕a(chǎn)的第I部類產(chǎn)出。這種轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生兩方面影響:一方面，由于房價(jià)泡沫破滅，在房價(jià)看跌的形勢下，投資于房地產(chǎn)的預(yù)期收益減少[8]。根據(jù)資本追求利潤的特點(diǎn)，商品房需求將下降，商品房成為產(chǎn)能過剩產(chǎn)品。另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較長，生產(chǎn)規(guī)模難以自由收縮。房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)期，潛在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大被隱蔽，房價(jià)泡沫破滅時(shí)，占經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重要地位的房地產(chǎn)投資過快問題便會顯現(xiàn)出來。如果我國繼續(xù)依靠投資拉動(dòng)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，便會造成第Ⅰ部類的(V+ΔV+M/X)過多，向第II部類購買的普通消費(fèi)資料增加，沒有商品房的第Ⅱ部類產(chǎn)出便不能完全滿足兩部類消費(fèi)需求，從而出現(xiàn)通貨膨脹。我國現(xiàn)今房地產(chǎn)市場正處于這種過渡期，房地產(chǎn)市場向第I部類的過渡，使我國不得不面對由此可能產(chǎn)生的通貨膨脹沖擊。

(二)我國房價(jià)泡沫破滅壓力表象我國房地產(chǎn)高速擴(kuò)張之后，價(jià)格泡沫逐漸形成，現(xiàn)今房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂壓力增大[9]。首先，作為實(shí)物資產(chǎn)，房地產(chǎn)使用已趨飽和。我國房地產(chǎn)市場從1998年開始獲得迅速發(fā)展，進(jìn)入明顯的擴(kuò)張期。2008年“四萬億”計(jì)劃的刺激使房價(jià)反彈程度較大，到2013年底，我國商品房價(jià)格、銷售面積都出現(xiàn)非正常速度上漲，12月份同比價(jià)格上漲最高達(dá)21．9%，全國商品房銷售量增長了17．34%，城鎮(zhèn)人均住宅面積高于32平米。商品房的需求趨于飽和，一些城市出現(xiàn)大打折扣銷售以及拋售現(xiàn)象，過剩的商品房供給短期內(nèi)難以消化。其次，作為投資品，房地產(chǎn)投資收益低下。房地產(chǎn)作為投資品可獲得的收益主要包括租金、增值收益、更多的動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)龋@三類收益的賺取都須以其實(shí)物使用形式為基礎(chǔ)。在實(shí)際生活和經(jīng)營求難以挖掘的情況下，房地產(chǎn)投資價(jià)值降低。如今，我國房地產(chǎn)市場平均收益率下降，年凈租金收益與房價(jià)的比例大都低于2%，小于銀行一年期存款利率3．25%。一些商品房空置的“零租金”現(xiàn)象愈加突出，我國商品房空置率已高于20%，一些大中城市呈現(xiàn)所謂的“鬼城”[10]。投資于無租金低價(jià)格上漲的房地產(chǎn)市場等于資金受到侵蝕。再次，維持房地產(chǎn)發(fā)展的資金鏈支持削弱，行業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性行業(yè)，其發(fā)展離不開強(qiáng)大資金鏈的支持。我國房地產(chǎn)投資資金中自籌資金的比例一般為30%左右，其他主要依靠商業(yè)銀行提供的資金，包括房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行獲取的20%左右的直接貸款、個(gè)人購房時(shí)采用住房抵押方式向銀行所貸款項(xiàng)，兩種方式所獲銀行資金量極高。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的直接貸款比例下降，2010年直接貸款比例就開始下降為17．30%，其后兩年都在15%左右，2013年在房地產(chǎn)市場獲得極強(qiáng)增長的情況下也僅為16．11%。長時(shí)間的銀行信貸收緊使房地產(chǎn)商降價(jià)抽身的壓力加大。銀行資金支持削弱使得房地產(chǎn)商資金鏈條緊繃，時(shí)間愈長，房價(jià)泡沫破滅壓力愈大。

(三)房地產(chǎn)調(diào)整期的逆向通貨膨脹沖擊引致因素中國房價(jià)泡沫存在已成為事實(shí)，但房價(jià)泡沫一旦被硬性擠破，其直接后果便是通貨膨脹沖擊。首先，房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性釋放施壓于通貨膨脹。房地產(chǎn)吸收資金量大，對物價(jià)指數(shù)影響也大。1998年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展以來，我國出現(xiàn)罕見的高增長低通脹態(tài)勢。2008年政府采取的4萬億刺激計(jì)劃，使2009年物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)暫時(shí)緊縮。2013年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈性增長，并導(dǎo)致令金融業(yè)措手不及的“錢荒”。2014年5月份一些城市房地產(chǎn)銷售價(jià)量雙降，CPI增幅卻創(chuàng)今年來新高。可見房地產(chǎn)市場對物價(jià)的影響力量之大。若房地產(chǎn)價(jià)格失控性下跌，房地產(chǎn)市場不但不能吸收流動(dòng)性，還會因房地產(chǎn)拋售擠出極多的流動(dòng)性，加劇流動(dòng)性過剩，給經(jīng)濟(jì)造成極大的通脹壓力。2014年6—7月份，房地產(chǎn)市場低迷趨勢明顯，而不同于2013年的“錢荒”，一些銀行開始主動(dòng)設(shè)計(jì)新的放貸方式，以尋找資金的投向，這可說明銀行流動(dòng)性比較充裕。其次，銀行次貸風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅時(shí)，購買者若選擇棄房，銀行不得不對商品房進(jìn)行拍賣，抵押物價(jià)值存在損失顯而易見，這種損失主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格下跌，這種價(jià)值減損是最基本的減損，銀行可以采取一定的措施規(guī)避部分風(fēng)險(xiǎn)。近幾年我國商品房貸款的嚴(yán)格控制，減少了這種抵押房估計(jì)價(jià)值下降造成的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面是抵押用房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的下降損失，實(shí)際上銀行面臨更大的損失便是這種拍賣損失。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高，房地產(chǎn)需求變?nèi)酰址坑袃r(jià)無市。商品房按照市場估價(jià)拍賣，通常都會流拍，如2013年溫州棄房進(jìn)入首拍后，成功率還不到5%。經(jīng)多次拍賣、多次折價(jià)后商品房才能成功拍賣，這種價(jià)值減損及拍賣費(fèi)用是風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)來源。若房價(jià)泡沫破滅，棄房急劇增多，銀行風(fēng)險(xiǎn)會更大，可能導(dǎo)致局部性金融危機(jī)。再次，地方政府債務(wù)存在危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，各城市承載力不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要巨大投入。地方政府在推出新產(chǎn)品“空地”之前，需要預(yù)付很大一部分動(dòng)遷支出。所有支出是每年財(cái)政收入所不能彌補(bǔ)的，因此地方政府大規(guī)模舉債，并通過出讓土地使用權(quán)來彌補(bǔ)。房價(jià)泡沫破滅將導(dǎo)致土地出讓難以實(shí)現(xiàn)，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)商想要“退貨”現(xiàn)象，地方政府收入銳減。支出增加和收入下降共存的結(jié)果便是地方政府債務(wù)危機(jī)的開始。政府作為公共管理部門不能破產(chǎn)，最終不得不靠增發(fā)貨幣來解決債務(wù)問題，貨幣的增發(fā)必然會加劇通貨膨脹。總之，我國房地產(chǎn)抑制通貨膨脹時(shí)期基本結(jié)束，對房地產(chǎn)市場的過度依賴可使經(jīng)濟(jì)失去對新形勢的適應(yīng)能力。在我國根本的結(jié)構(gòu)性矛盾沒有完全解決的情況下，持續(xù)通貨膨脹壓力會加大。若持續(xù)使用計(jì)劃性的救市政策，人為推高房價(jià)，只能助長社會投機(jī)活動(dòng)，使房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，最終可引發(fā)通脹全面爆發(fā)。

三、政策啟示

房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，該市場的快速發(fā)展是由我國人口數(shù)量大、經(jīng)濟(jì)高速增長所決定的。但房地產(chǎn)市場具有周期性特點(diǎn)，在經(jīng)歷高速發(fā)展之后必然面臨低迷，而且不同于普通商品，房地產(chǎn)市場調(diào)整需要較長時(shí)間。而我國房地產(chǎn)市場是從無至有發(fā)展起來的，中間經(jīng)歷的高速發(fā)展階段不會重現(xiàn)，因此任何經(jīng)濟(jì)體的長期發(fā)展都不能過度依賴于房地產(chǎn)市場。首先，應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)市場的過度依賴。由于虛擬經(jīng)濟(jì)極易引起經(jīng)濟(jì)體較大的波動(dòng)，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，我國應(yīng)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，適當(dāng)放松對一些領(lǐng)域的進(jìn)入約束，解決相對短缺部門的資金緊張問題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。其次，應(yīng)轉(zhuǎn)變地方政府財(cái)政對房地產(chǎn)市場過度依賴，實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)政收支結(jié)構(gòu)合理化。由于“土地財(cái)政”的存在，地方政府債務(wù)隨著“動(dòng)遷—賣地—再動(dòng)遷—再賣地”的循環(huán)會愈加膨脹，危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)會愈來愈大[12]。因此地方政府債務(wù)問題的解決首先必須從改變房地產(chǎn)過度依賴著手，減少為動(dòng)遷支付的費(fèi)用及相關(guān)部門開支，減少高成本舉債，將發(fā)展重心重新轉(zhuǎn)移到地方特色產(chǎn)業(yè)中，培養(yǎng)新支柱產(chǎn)業(yè)，增加稅收和其他財(cái)政收入，逐步解決債務(wù)問題。再次，大眾投資者應(yīng)轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)市場過度依賴。重視房地產(chǎn)市場與證券市場在吸收流動(dòng)性方面具有替代性，如2014年我國房地產(chǎn)市場調(diào)整，而下半年我國證券市場指數(shù)上揚(yáng)可在一定程度上反映這種關(guān)系。因此我國首先應(yīng)健全證券市場制度，重樹投資者對證券市場信心，分流部分?jǐn)D出的流動(dòng)性。同時(shí)拓寬民間資本對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資途徑。要改變?nèi)藗儗鉀Q自己未來養(yǎng)老問題的擔(dān)憂，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，健全養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，增強(qiáng)人們對養(yǎng)老制度的信任，使其將部分收入投向養(yǎng)老保險(xiǎn)，還可吸收部分剩余流動(dòng)性。轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)市場過度依賴是從根源上解決房地產(chǎn)市場存在問題的關(guān)鍵，將有利于我國投資增長、物價(jià)指數(shù)、經(jīng)濟(jì)增長回歸正常路徑，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)全面發(fā)展。

作者：劉海鶯張華新單位：遼寧大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院