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一、縣域房地產業發展主要特點

1.全縣房地產開發正處于高速發展階段。縱觀鄉寧縣房地產市場近10年來的發展歷程，無論是新開工面積，還是房地產投資額都出現了較快增長。從當前市場交易情況看，全縣商品房供不應求，房地產開發仍有較大發展空間。主要原因有：一是全縣商業性房地產市場發育相對滯后，隨著全縣經濟的發展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期內集中釋放，特別是在“羊群效應”的作用下，許多潛在購買者成為實際購買者。再加上保障性住房、廉租房等多種住房供給形式發展緩慢，使得全社會住房需求都積聚到商品房需求上。二是居民住房投資理念的轉變及其高額回報預期，進一步增強了購房意愿。隨著縣域居民金融知識普及程度不斷提高，住房投資理念逐漸形成，特別是在普通居民投資渠道不暢情況下，購買住房成為一種最簡單直接的投資方式。特別是最近幾年房地產市場持續飆升的價格走勢，增加了居民對住房投資及投機行為，使得購房意愿進一步放大。據對鄉寧縣100戶居民購房意愿問卷調查，有購房意愿的居民占到調查總數的81%，較上年同期增加了14個百分點，其中購房用于改善居住條件的占46%，購房用于投資增值的占35%。特別是居民購房增值的意愿增強，占比較去年同期增加了10個百分點。另據調查，隨著房價一路上漲和城市人口增加，商品房屋的轉讓和出租收入已成為縣域居民財產性收入的重要來源。鄉寧縣城鎮居民人均財產性收入在2008~2012年5年期間增長了46.8%，出租房屋收入5年內翻了一番多。通過對2013年住戶抽樣調查：鄉寧縣城市居民擁有兩套及其以上住宅的家庭比例高達34.5%。縣級城市的經濟區位、人口、規模等原因決定了外來投資和投機性購房對縣域房地產業的沖擊并不大。針對樓盤銷售的專項調查顯示，鄉寧縣城確實存在有外來投機性購房，但總量小于全部住宅成交套數的1%。縣城商品房市場的繁榮在很大程度上還是取決于本地需求。除縣城內部改善性需求外，另外兩大商品住宅強勁購買因素也助推了縣域房產價格的上漲：一是父母為子女結婚成家購置房產；二是城市化進程中周邊村鎮和農村居民進城購置房產。

2.房產開發檔次呈不斷提升態勢。雖然高檔住宅還難以成為縣級房產市場的主流，但隨著社會發展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進一步改善居住條件的消費意愿成為推動高檔住宅發展的動力，特別是高層住宅樓的出現更使縣域房地產市場的商品房檔次有了質的提升，呈現中高檔房同步發展，消費梯次相對明顯的發展態勢。

3.縣域房地產開發資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規金融機構對房地產市場介入不深，自有資金、應付及預售款、各種形式的民間融資是縣域房地產開發資金來源的主要渠道，也正是因為開發商的開發資金與銀行貸款關聯性不強，才導致國家宏觀調控政策對縣域房地產市場的調控作用不明顯。一是自有資金是房地產項目開發初期的主要資金來源。由于銀行限制了對房地產企業的開發貸款，因此，在項目開發初期，自有資金就成為最主要的資金來源渠道。調查顯示，自有資金一般有兩種形式：對于那些資金實力相對較雄厚的開發企業來說，其資金可以通過集團公司注入的方式解決。通過合作開發是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項目合作的形式進行，項目開發以購買土地的企業主持開發，其他房地產公司按一定比例出資，共同對項目進行管理，待項目完工后，合作即終止。如鄉寧縣某公司，在其購買了土地后，已無實力進行開發，于是便邀請本地某兩家企業加盟。二是應付及預售款是項目開發過程中重要的資金來源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應付及預收款項成為房地產開發商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔一部分開發成本。一般而言，建筑商需要承擔普房三層以內或小高層六層以內的建筑成本，當普房高于三層或者小高層超過六層后，再由房地產開發商根據工程進度進行付款。其二是拖欠款項融資。在資金周轉不暢的情況下，房地產公司有時采取拖欠款項來解決燃眉之急。其三是預售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產開發商的另外一種融資方式就是預售融資。預售資金存入房管部門規定賬戶，根據工程進度支取，預售融資是資金實力較弱公司的重要融資方式。另據統計，縣域內房產平均預售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購房者提供資金支持，通過銀行信貸融資間接支持房地產開發。調查顯示，截至2013年9月末，鄉寧縣某國有商業銀行共發放住房委托貸款1316筆共計11328.98萬元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產開發企業日益重要的資金來源補充渠道，并且進一步推高了縣域民間融資利率。調查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產開發的各個環節，成為房地產公司不可或缺的融資手段。據對轄內6家房地產開發項目調查：民間融資額已由2008年末的5492萬元發展到2012年末的9237萬元，增長了近一倍。民間融資的強烈需求推動了民間融資的利率逐步走高。調查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達到24.00%左右，極個別民間借貸一年期利率甚至超過了30%。

4.房地產業的參與開發主體多以政府部門和民營企業為主。調查中我們了解到，真正參與到鄉寧縣房地產開發的是那些具有雄厚資金實力的煤炭企業及擁有充分土地資源的政府部門。

二、縣域房地產市場值得關注的問題

1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉寧縣城住戶調查數據看，鄉寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于100平方米，28%大于120平米。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，而后需求將會下降。而鄉寧縣人均住房建筑面積2010年已超過這一區間的上限，達到35.96平方米。因此，單從住房作為消費品的需求角度出發，可以說今后縣域商品住宅開發規模、力度、結構等相關問題的理性規劃應該引起高度重視。

2.房價收入比偏高。國際上一般認為，合理的房價收入比取值范圍為4~6。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則可認為其房價偏高，房地產業可能存在泡沫。以鄉寧縣2012年的縣城戶均人口數，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價格計算出的房價收入比為9.17，超過了合理的取值范圍。而鄉寧縣城的房價在全省來看并不算高。由此可見，目前房價收入比偏高，居民買房經濟壓力較大的小城市絕不在少數。

3.房屋租售比偏離房產價值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。鄉寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價3280元，租售比為1∶385。顯示房產泡沫已顯現。

4.房地產功能錯位，投資購房比超出警戒線。房產的功能就是作為居民生存的消費品。但近年來縣域投資性購房同樣火爆。縣域的經濟和人口特點決定了其二手房周轉能力遠差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現為：居民二套住房擁有率持續攀升，由直接投資或改善性需求傳導而來的二手房市場后備房源上升，出租房市場房源供應量上升。鄉寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國際警戒線，當投資購房比例超過13%~15%時，房地產泡沫就會開始膨脹。

5.房價回調難度比大城市高。小城市的特點決定其房產需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購等政策對大城市房價異常敏感，但對小城市卻不同。國家的調控政策往往也主要針對一、二、三線城市。同時，由于城市小，地方政府對土地財政的依賴性反而高，這一因素也不利于房價回調。

三、對策及建議

1.正確認識房地產市場重要作用、發展趨勢和政策調控目標。一是在持續經濟增長的動力支撐下，房地產價格一定程度的上漲是基本趨勢。一般而言，房地產市場發展帶有明顯的周期特點，商業性房地產價格多呈高速增長、溫和增長、增長停滯螺旋發展態勢。二是房地產調控的理想目標是抑制價格過快上漲，保護中低收入群體利益，促進市場健康發展。房地產市場價格過快上漲和市場嚴重萎縮均會對經濟發展形成較大沖擊，市場調控應靈活有度，既要抑制價格過快增長，又要防止房地產市場“崩盤”。同時，在政策執行時應優化房地產供給結構，使房地產業保持健康穩定發展。三是房地產調控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應該更多地圍繞房地產需求進行整體制度和規則設計，在承認現階段住房剛性需求旺盛這一基本事實的前提下，完善住房市場體系建設，切實加大保障房建設的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國地域遼闊，經濟發展極不均衡，每一個地區都有其特點，很難開出一個給全國所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區應有所不同。

2.加快金融產品創新，規避資金集聚風險。縣域房地產開發熱的背后，實際上隱藏了縣域金融市場拓展的問題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場，以避免資金過分集聚于房地產市場，是目前各金融機構亟待研究解決的問題。

3.加強監測分析和預警，建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。政府、城建、土地、金融等部門應加快房地產市場信息系統和預警體系的建設，及時反映縣域房地產供求、結構、價格等信息，切實為宏觀經濟濟管理部門適時適度調控投資行為提供依據，并通過及時的信息披露，引導城鄉居民理性投資和消費。

四、結論

本文研究結果僅基于鄉寧縣房地產業的發展、存在問題與不足，提出的一些建議，旨在促進縣域房地產業健康持續發展。小城市房地產市場的地方性特點相當強。因此，在把握其宏觀走勢的同時，建議針對本地實際，統籌城鄉發展與房地產業發展規劃，盡量規避“城市小，泡沫大”的小城市房地產風險，從而有效地降低城鄉居民生活成本，提高居民生活質量。

作者：石江平單位：中國人民銀行太原中心支行