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1建立與遼寧省經濟發展水平相適應的房地產業發展體系

針對我省的實際情況，低收入者與中高收入者并存，且中低收入者占較大比例，那么如何滿足這種多層次的住房需求，考驗著政策制定者的智慧。針對于此，本文提出，如果對低收入者也采用同高收入者相同的市場化手段，極易產生貸款違約現象，由此，風險由會房地產行業向銀行體系轉移。造成整個經濟的整體風險。有鑒于此，我省應建立市場化與政府政策相結合的運作體系，實現目前狀況下人人有房住，而不是人人買得起商品房。比如，政策可以利用經濟適用房、保障性住房、廉價房和廉租房等來使低收入者有房住，而讓高收入者購買商品房，實現人人有居所，不同的人不同的住房模式。

2支持金融體系引導房地產發展的方向

房地產業的發展需要大量的資金，因此離不開金融業的支持。現階段，遼寧省房地產行業的庫存量極大，很多房企的空置率居高不下。針對此種情況，作為房地產企業融資、籌資主要手段的銀行，應在房企貸款發放標準及比例上有所限制，對于庫存量很大的房企應限制其繼續貸款，在其消化庫存后再恢復貸款。而對于購買者，要適當放寬其貸款購買的條件，比如，降低首付款比例，鼓勵購買二套房，刺激改善性住房需求等等，借以幫助企業消化庫存，緩解房企頹勢和由此產生的經濟低迷。

3保持房地產價格的基本穩定

良性發展的房地產市場是在各項調控機制的作用下，數量和結構上達到供求基本平衡，價格波動在合理范圍內保持基本穩定。房地產價格的不合理波動，會通過相關產業鏈條對經濟運行起破壞作用。因此，我們要注意防止房地產價格波動超過經濟健康發展所允許的范圍，價格的上漲和下跌均不能超過25％。如果房價上漲過快過高，就會使房價收入比更趨于擴大，人民群眾住房需求的滿足就會受到抑制。而近年，我國經濟形勢有所下滑，特別是東北三省，下降幅度照發達省份來得更大。因此，作為遼寧省而言，在調控房價的過程中，要注意防止房價下降幅度過大。如果房價下降幅度過大，很可能導致買房者的房貸“斷供”現象發生，“斷供”會把風險傳導到銀行體系，引發銀行系統性風險。同時，房價下跌會把消極情緒傳導到消費者那里，消費者會預期房價會進一步下跌，進而不會購買房產，那么房地產行業就會在這種惡性循環里繼續惡化下去，正所謂“買漲不買跌”，最后波及其他實體經濟和整個宏觀經濟領域。因此，保持房地產價格的平穩，防止暴漲暴跌是政府的明智之舉。

4政府出臺指導意見使房地產供給與市場需求相適應

供給和需求的平衡在經濟學中是市場的理想狀態，也是實踐中市場參與方追求的理想結果。不過在房地產市場中，所謂的平衡不僅僅是數量上的平衡，也包括結構上的平衡。不過，不管是在數量上，還是在結構上，房地產行業僅靠市場本身無法實現這種供給和需求的動態平衡。因此，政府就需要進行政策的合理引導。對于高檔商品房，可以利用稅收等手段進行供給調控；對于保障性住房、廉價房、廉租房等的住房建設，要采取政策傾斜以及稅收、財政補貼政策，提高供給數量滿足中低收入階層的實際需求。當房地產企業的供給量大于消費者的需求量時，也就是房企庫存量難以消化時，政府應出臺相應政策指導銀行貸款和社會資金不要再進入房地產企業，造成庫存量的進一步高企；或者出臺適度的刺激政策，降低購買者的買入門檻，如，降低首付比例、放寬二套房政策、允許購買多套房產、買房落戶等多種刺激方案，幫助房企降低庫存，進而避免房企動蕩會波會及整個經濟的系統性風險。目前，遼寧省就屬于供給大于需求的狀況，因而，政府可以參考上述意見。在理順與市場關系的前提下，充分承擔公共調控的任務。

5拓寬我省公積金的覆蓋范圍

現階段，我國公積金制度的覆蓋范圍比較有限，只有像大型企事業單位和公務員群體能夠受益于此，而像廣大的中小型企業雇員、合同工、臨時工和下崗員工等一些真正需要保障制度的弱勢群體并未受到公積金的保障覆蓋范圍。對于此，遼寧省可以嘗試探索對這些人提供公積金的保障措施，在全國范圍內率先把真正需要保障的中低收入群體囊括進去，滿足他們的基本住房需求。具體辦法可以是，首先把公積金委托給專業的投資機構來保證公積金的保值增值，然后利用公積金的增值部分向中低收入者提供低息貸款，或者向某些無收入又無房屋者提供定向無息貸款，這樣，公積金的真正功效就能夠體現出來。通過此種辦法，公積金才能夠實現真正的覆蓋，成為真正需要房屋的購房者的有力保障。

6政府購買廉租房用以逐步代替廉價房

廉價房也就是經濟適用房，是我國為了保障中低收入群體住房需求的具體體現。縱觀各國解決此種情況的具體措施，廉租房也是行之有效的方法之一。而且廉租房不需要租用者提供購房成本，可以大大降低住房需求者的進入成本，因此，可以說是見效快、成本低（針對住房需求者）、可行性強的住房政策。但是，由于其盈利性低決定了市場化的房地產企業也許并不愿意提供此種房地產類型，那么政府就要通過財政政策來提供。具體辦法可以是，政府根據需房者收入的高低采取不同的住房政策，將市場中有實際需求的中高收入者納入到商品房市場中，而將低收入者納入到廉租房市場中，由此實現房地產市場中不同層次的合理供求關系，實現市場經濟層面和社會發展層面的共同和全面前進。而對于廉租房的房源問題，政府可以購買房企的存量房，因為，現在房企的空置房數量很大，尤其是遼寧省沈陽市，若政府以成本價或較低價格收購符合規定的空置房，這樣既可以盤活企業資金，又可以省去建造廉租房的各種成本和費用。可以說，這是政府、房企、租房者和社會的共贏，是一步盤活和協調各方資源和力量的活棋。

7針對遼寧省特點全面完善房地產稅收制度

現階段，經過房地產行業的全面調控，我省房地產行業的發展相對滯緩，房地產企業庫存量很大，尤其是沈陽市，那么政府就可以出臺針對現階段實際情況的財政政策措施。針對沈陽市近年來房地產交易量持續下滑，房市持續低迷的情況，可以相應下調流轉稅，并且合并相關稅種，比如可以將房地產轉讓環節的營業稅、土地增值稅、契稅等進行相應合并，并適度降低稅收比率，從而提高房地產的流轉速度，活躍房地產交易。

8商業地產與住宅地產協調發展

東北三省屬于老工業基地，盡管近年發展迅猛，但經濟發展相對南方仍比較滯后，因此，在商業地產的需求上也不如南方經濟發達省份來得巨大。盲目一味地搞商業地產會使企業經營遭受不必要的動蕩，加劇企業資金鏈的緊張，波及經濟的其它方面，也造成了社會資源的浪費，以及由此產生的機會成本。基于此，政府在制定政策的時候就要審慎對待商業地產的審批，不應追求面子工程，搞一些不需要的規模龐大的商業地產項目。要針對實際情況，把社會資金分流到最需要它的地方，比如住宅地產中的普通商品房、保障性住房和廉租房的建設中去。協調好兩者的比例，促進經濟的健康發展。

作者：鄧麗麗 黃英 單位：沈陽工程學院