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摘要：文選取了在滬深兩市的A股上市的48家房地產企業,使用它們在2010-2014年的年報數據，運用DEA方法、描述性統計和回歸分析法研究了樣本企業資金使用效率及其影響因素。本文通過影響因素分析發現：(1)排名較高的房地產企業擁有明顯較高的平均資金使用效率。(2)流動負債規模對企業資金使用效率影響顯著。(3)民營房地產企業雖在整體規模上不及國有企業，但在資金使用效率顯著高于國有控股房地產企業。(4)應收款規模與存貨規模對房地產企業資金使用效率影響不顯著。

關鍵詞：房地產行業；資金使用效率；DEA；數據包絡模型

一、數據包絡分析與資金使用效率文獻綜述

房地產行業對我國經濟的穩定和繁榮具有非常重要的意義，但是在過去的持續高速增長后，房地產行業將迎來調整。在短期，行業面臨著去庫存的壓力。而在中長期，由于過去房屋存量的積累，以及未來購房需求難以像過去那樣繼續高速增長。因此，分析各企業之間的差異和近年的變動趨勢，能幫助投入到房地產行業的各個渠道的資金被高效利用，創造出更多的社會價值和經濟價值。現有文獻對房地產行業的資金使用效率只使用DEA方法進行實證研究，故只能得出各個企業之間的相對綜合效率，規模效率,純技術效率以及規模報酬，在缺乏其他分析工具配合時難以得出更有指導價值的結論。本文借鑒學者們對金融業等其他行業進行研究所使用的方法，對房地產行業的融資結構及其變動趨勢、產出指標狀況及其變動趨勢、資金使用效率、資金使用效率的影響因素等進行了計算分析。

二、數據包絡分析

（DEA）模型介紹數據包絡分析（dataenvelopmentanalysis,DEA）是一門由運籌學,管理學,數學交叉形成的分析方法.是美國的運籌學家查內斯(Charnes)等提出的一種用于評價決策單元之間效率高低的方法,在三十多年的發展后,現已成為工業工程、管理學研究和企業決策分析與評價等領域中廣泛使用的量化分析辦法和研究模型。

三、樣本與指標選取

本文從2017年房地產百強企業中選取在滬深上市的48家A股企業作為樣本,它們占據了超過三分之一的上市房地產企業的數量,能較好地代表整個房地產行業。我們將資金使用效率的投入產出指標具體設定為：投入:內部資金：留存收益率I1=(盈余公積+未分配利潤)/總資產,債務資金：資產負債率I2=負債/總資產,權益資金：股權比率I3=(實收資本+資本公積金)/總資產產出:凈資產收益率O1=凈利潤/凈資產總資產,周轉率O2=營業總收入/總資產本文從國泰安數據庫中提取了樣本公司2013-2017年年報的資產負債表和利潤表的相關數據，并計算上述投入指標和產出指標。模型應用和數據計算在DEA方法的基本模型中,BBC模型和CCR模型的最大區別是CCR模型假設決策單元規模報酬不變，而BCC模型假設決策單元存在規模報酬，不僅能求得決策單元的綜合效率，也能分別獲得決策單元的純技術效率和規模報酬率。因此采用BCC模型能獲得更為豐富的效率數據。本文采用BCC假設下的DEA模型進行數據處理。數據處理和數據分析1．通過對DEA方法得出的原始數據的觀察，初步得到以下直觀結論：（1）240組數據中有152組為規模報酬遞增，房地產行業整體上規模報酬遞增。（2）240組樣本數據中，規模效率達到0.9以上的數據組達到了199組.這說明在這48家大型的房地產企業之間并不存在明顯的由于企業規模導致的資金使用效率的差異。（3）通過對每家企業5年的綜合效率計算標準差，有31家企業的標準差小于0.1。48家企業的標準差平均值為0.093。因此，多數企業在不同年間的資金使用效率波動幅度較為穩定。2．將每年所有企業的資金使用效率求平均值和標準差，可以得到以下結論：（1）樣本年間的行業資金的綜合效率平均值在0.602-0.464變動，這是因為有較多企業的資金使用效率相對較低，拉低了行業的平均資金效率，這說明了不同的房地產的資金使用效率仍存在著較大的差別，并且這一差別主要是由純技術效率引起。（2）橫向的比較中，房地產行業資金使用的綜合效率除了在2016年時與上一年基本持平，在其他年份均呈現下降趨勢，并且在2014年和2017年，資金使用的綜合效率有較大幅度的降低，分別達到了0.061和0.053。2014年的波動可能主要由總資產周轉率的大幅度下降引起，而2014年的波動可能與新吸收的股權資金未得到充分利用以及凈資產收益率降低引起。

結語

（1）企業排名對企業的資金使用效率雖然隨機性較強，但排名靠前的企業的平均資金使用效率水平仍顯著高于排名靠后的企業。（2）應收款規模與存貨規模對房地產企業的資金使用效率影響甚微。（3）流動負債規模對房地產企業資金使用效率的影響非常顯著，每0.1的流動負債規模增加就能增加0.084的資金使用效率。（4）雖然國有企業在數量和平均排名上均強于民營企業，但國有企業在資金使用效率上明顯弱于民營企業。提高房地產行業資金使用效率的建議1.企業應當合理利用市場機制和金融體制，使實力較強的大型房地產企業能夠順利地兼并落后的中小房地產企業，實現行業整體效率的提升。2.企業應當在控制償還風險和流動性風險的條件下，合理控制債務融資規模和流動負債長期負債結構，提高企業的效益。3.應當加快推動國有企業改革，破除阻礙國有企業經營效率提升的落后機制，使國有企業與民營企業在競爭性行業中擁有公平的競爭環境。4.應當加快推動銀行業改革，同時健全信貸擔保體系，幫助民營企業擺脫融資困境。

作者：李璐杰 單位：上海海事大學經濟管理學院