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摘要：隨著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的變化，供給側(cè)改革加速開展，針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也有新的指示，長(zhǎng)效機(jī)制的制定提上了日程。本文從目標(biāo)、內(nèi)容和支撐性改革措施等方面，深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制制定的要求與方法，務(wù)必在住房、土地和金融三個(gè)市場(chǎng)同時(shí)發(fā)力，發(fā)揮不同政策的協(xié)同效應(yīng)。同時(shí)，要充分發(fā)揮長(zhǎng)效機(jī)制的作用，需要其他重要改革來支持，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)效機(jī)制；供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；供需不平衡

1引言

改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了卓越的成果，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂日新月異，時(shí)至今日已經(jīng)成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，為推動(dòng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出了重大貢獻(xiàn)。房產(chǎn)與民生息息相關(guān)。政府對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極為關(guān)切。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作出了重大指示：“房子是用來住的，不是用來炒的，需充分結(jié)合經(jīng)濟(jì)、法律、行政相應(yīng)手段建立健全房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度與長(zhǎng)效機(jī)制，”此后針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)而制定的長(zhǎng)效機(jī)制逐步進(jìn)入大眾的視線。房產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制政府此前就提出過，現(xiàn)階段被中央再次強(qiáng)調(diào)制定時(shí)，其針對(duì)的問題以及內(nèi)容存在著時(shí)代差異。在此筆者以長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)和內(nèi)涵為切入點(diǎn)，詳細(xì)闡釋房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。

2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

從1978年首次提出至今，改革開放走過了40年，在此期間我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)變化巨大，總結(jié)整個(gè)過程可見房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、房地產(chǎn)初步發(fā)展、行業(yè)初具規(guī)模、行業(yè)高速發(fā)展四個(gè)階段構(gòu)成。（1）房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇新中國(guó)建立以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展回歸了正軌，經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)足進(jìn)步。20世紀(jì)80年代以來，針對(duì)城鎮(zhèn)居民的居住問題，政府制定了相應(yīng)的改革政策，在維持土地公有制的基礎(chǔ)上放寬了房產(chǎn)市場(chǎng)的流通，隨后又相繼制定出與土地有償使用、自建房、房產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政策。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)初具規(guī)模隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的流通量逐步增加，房產(chǎn)中介行業(yè)正式走上了舞臺(tái)，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的變化，在新政策、新模式的刺激下，那些具備購(gòu)房能力的人便開始以自身名義囤積房產(chǎn)，以賺取房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)期間的差價(jià)。隨著越來越多的人在高額利潤(rùn)的驅(qū)使下踏足房產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)逐步走向火熱，為將來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。（3）房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展21世紀(jì)之初，由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的限制，居民普遍會(huì)將資金存入銀行保管，尚未考慮將資金用于消費(fèi)或投資，如此就極大的限制了本土的消費(fèi)。為了化解該問題我國(guó)政府開始著手制定能夠刺激國(guó)民消費(fèi)的政策和法律，望能借歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來發(fā)展本土經(jīng)濟(jì)。

2.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的主要矛盾

供給側(cè)改革的核心與要求是市場(chǎng)在能推出足夠房產(chǎn)的同時(shí)還能保障房產(chǎn)的品質(zhì)。其中供給的充足為重中之重。縱觀現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)，供給側(cè)依然存在著尚需完善之處，特別是房產(chǎn)供給以及相應(yīng)服務(wù)的供給都難以滿足居民與市場(chǎng)的需求。以租賃市場(chǎng)為例，現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)租賃相關(guān)的法律法規(guī)還有一定不足，這就會(huì)給出租方和承租方在交接期間帶來不少困惑，對(duì)合法保障自身權(quán)益雙方都很難有明確的見解長(zhǎng)此以往會(huì)給房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展蒙上陰影。隨著中介公司的發(fā)展，部分中介公司會(huì)利用法律漏洞，損害房產(chǎn)相關(guān)各方的利益。其中以推送不實(shí)信息、營(yíng)造市場(chǎng)氛圍、挪用房款等手段為主。如此一來難以給市場(chǎng)帶來正能量，影響消費(fèi)體驗(yàn)。物業(yè)管理水平會(huì)影響居民的生活品質(zhì)，一些商品住宅的物業(yè)管理做得并不夠好，難以滿足居民生活中多元化的需要，影響居家感受。部分上世紀(jì)建成的住宅沒有電梯，當(dāng)居民普遍反映需要電梯時(shí)難以得到明確的回應(yīng)，相關(guān)單位對(duì)此也漠不關(guān)心，還有一些建成時(shí)間較長(zhǎng)的危房，需要做相應(yīng)的改造，但如果沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)的回應(yīng)，改造基本難以實(shí)現(xiàn)。分析上述問題不難發(fā)現(xiàn)，這些問題都是十分符合生活實(shí)際的常見問題，之所以存在這些問題最本質(zhì)的原因就在于供給側(cè)不足導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模無法滿足城鎮(zhèn)居民日益提高的住房需求。

3長(zhǎng)效機(jī)制概述

3.1長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)

所謂的長(zhǎng)效機(jī)制，就是建立在當(dāng)前客觀現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，以實(shí)事求是的理念為指導(dǎo)，能夠解決當(dāng)前存在的矛盾的同時(shí)還能為將來的發(fā)展鋪平道路。針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)制定的長(zhǎng)效機(jī)制，在制定之前首先需確定下來制定機(jī)制的目的，即其能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的價(jià)值和影響，只有這樣才能制定出具有實(shí)踐價(jià)值的條款并保障將來機(jī)制的成果。長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)并非一成不變，因?yàn)椴煌瑫r(shí)代，不同環(huán)境的情況是完全不一樣的，因此想要找準(zhǔn)目標(biāo)還需從下列三點(diǎn)著手：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)不等同于我國(guó)住房政策的目標(biāo)作為社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家，我國(guó)住房政策最終目標(biāo)是滿足所有人民的住房需求。該目標(biāo)的完成和實(shí)現(xiàn)非一朝一夕間能完成，僅憑房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制也不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到，長(zhǎng)效機(jī)制并非解決全體人民居住問題的萬能鑰匙，其自身亦存在著局限性，想要實(shí)現(xiàn)住房政策的目標(biāo)還應(yīng)借用市場(chǎng)與保障體系的助力。因此切不可混淆機(jī)制的目標(biāo)，盲目的肯定或?qū)⑾Ｍ耐杏陂L(zhǎng)效機(jī)制將影響該機(jī)制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)應(yīng)放寬眼界長(zhǎng)效機(jī)制具備前瞻性，因此它對(duì)現(xiàn)在或日后的房產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)帶去影響，甚至有機(jī)會(huì)徹底的革新房產(chǎn)市場(chǎng)。不過也需肯定的是，打造長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)思維所處的高度需要夠高，因?yàn)樗⒉皇悄硞€(gè)特定行業(yè)的政策，因?yàn)樾袠I(yè)與行業(yè)之間會(huì)存在連鎖反應(yīng)，因此一定要從去更全面的角度來制定和推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，讓其能夠在推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展甚至保障金融安全中發(fā)揮作用與價(jià)值。制定長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)也需要制定出與此相關(guān)的政策。（3）構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)與現(xiàn)有調(diào)控政策是不同的近年來隨著我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，各線城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的上漲，為了平抑日益飛漲的房?jī)r(jià)，從中央到地方各級(jí)政府都積極的推出政策，其中以限購(gòu)、限貸為主，值得肯定的是相應(yīng)政策在市場(chǎng)中推行期間，取得了階段性的成果。

3.2長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容

（1）住房政策住房政策對(duì)房子的定位十分清晰，肯定了住宅合理用途的同時(shí)否定了將房子作為炒作對(duì)象的行為。打造出符合房子價(jià)值的多元化市場(chǎng)供應(yīng)系統(tǒng)。（2）土地政策房產(chǎn)行業(yè)之所以能快速發(fā)展很大程度上是依托于改革開放后我國(guó)逐步開放的土地政策，作為不可或缺的生產(chǎn)要素，土地政策的動(dòng)向會(huì)決定房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因此土地政策的最終目標(biāo)就是推行出科學(xué)、完善的建設(shè)用地供應(yīng)體系。（3）金融政策通過觀察歷史不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向火熱后因房產(chǎn)價(jià)格過高帶來的一系列金融隱患也將會(huì)被埋下。現(xiàn)階段金融政策主要是減少或根除與房產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。（4）稅收政策系列長(zhǎng)效機(jī)制中稅收機(jī)制作為發(fā)揮間接調(diào)控價(jià)值的方式是不可或缺的，在稅收政策的支持下市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)將會(huì)調(diào)整得更為成熟。

4供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革下建立我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的主要途徑

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)是任何行業(yè)都難以替代的，想維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向上發(fā)展就需要保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。為了達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，在制定長(zhǎng)效機(jī)制期間就需要從住房供應(yīng)、土地供應(yīng)等細(xì)節(jié)處著手，協(xié)調(diào)好當(dāng)前與即將制定的政策之間的關(guān)系。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議充分認(rèn)識(shí)到歷史所帶來的癥結(jié)，并對(duì)此提出了針對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的要求，即在不脫離國(guó)情的基礎(chǔ)上還能適應(yīng)市場(chǎng)變化。如：當(dāng)前的分稅制讓地方政府面對(duì)財(cái)政空缺的時(shí)候，通常會(huì)將賣地作為首先考慮的對(duì)策，如此便進(jìn)一步抬高了房產(chǎn)價(jià)格。對(duì)于消費(fèi)者來說，房?jī)r(jià)中一部分為地價(jià)，在支付了地價(jià)后還要繼續(xù)繳納房產(chǎn)稅就無法讓人信服。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)在高速發(fā)展下依然存在不少問題。可見打造長(zhǎng)效機(jī)制的作用是能連通房產(chǎn)行業(yè)的上游與下游，包括進(jìn)一步協(xié)調(diào)和規(guī)劃中央與地方的稅務(wù)關(guān)系以及地方政府的土地財(cái)政制度、房地產(chǎn)稅等，這就需全面深入的研究政策的之間的關(guān)聯(lián)性、系統(tǒng)性、可行性，實(shí)現(xiàn)全面協(xié)調(diào)和相互促進(jìn)。

5結(jié)論

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了巨大的改變，無論是產(chǎn)業(yè)體量還是政策的制定與推出，都與此前有極大不同。尤其是近幾年來房產(chǎn)價(jià)格突飛猛進(jìn)，從中央到地方，各級(jí)政府為了實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康的目標(biāo)，都相繼推出過短期調(diào)控的政策，限價(jià)、限購(gòu)活動(dòng)屢見不鮮，但這些調(diào)控政策自身的局限性就注定只能取得短期結(jié)果。因此本文對(duì)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的方法進(jìn)行了較為具體的研究，通過充分了解長(zhǎng)效機(jī)制內(nèi)容以及我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀最終提出了制定長(zhǎng)效機(jī)制需注意的問題。

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作者：張瑞琦 單位：大連財(cái)經(jīng)學(xué)院