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當前，中國正處于城市化和工業化發展的新階段，與國外發達國家不同，目前我國的城市化水平還不到50%，而且每年以大約2%的速度增加，城市化帶來的結果就是房地產業的持續發展。房地產業是當前及今后相當長一段時期內國民經濟重要的支柱產業，其發展必須持續、健康、穩定才能為中國經濟與社會的進步保駕護航。在此前提下，房地產業每年的銷售金額增長至少要與GDP的增持平。在實現該項增長的過程中，量價齊增是必然結果；且隨著大量人口進入城市，原住居民改善型需求的放亦是重點。而國房地產環境，對于消費者和銀行界已經形成了一個普遍的共識：住房金融的發展是推動中國住宅與房地產市場啟動的關鍵環節。在區域經濟發展過程中，房地產行業是最有代表性的產業之一，同時也是最具有現實意義的行業。房地產的發展一方面能夠促進經濟繁榮，帶動相關行業的發展，另一方面對地區形象的良好促進、對土地資源需求的不斷提升，又會帶動房地產的更大發展。

一、房地產業與金融業的互生共存

房地產與金融業是相互促進、相互支持的共生關系。一方面，房地產市場的發展離不開金融業的支撐。房地產是一種投入大、價值高的資產，是典型的資金密集型行業，因此，無論是房地產的開發環節、銷售環節還是改善型釋放的環節，都需要大量資金及金融信貸業務的介入與支持。另一方面，金融業的成長離不開房地產市場的繁榮。由于房地產業的特殊性，房地產企業往往需要依靠貸款來開發盈利，與此同時，金融機構也需要依靠房地產信貸業務獲得快速發展。根據國內幾大上市銀行披露的最新年報顯示，其主要貸款中與房地產直接相關的貸款，包括開發貸款和個人住房抵押貸款兩大類，占據貸款總額的近三成，房地產貸款業務已經成為各家銀行爭相搶奪的重要市場。房地產市場的持續繁榮發展，會引導銀行業貸款大量流入房地產市場，銀行貸款融資項目將日益增長，從而房地產市場的繁榮間接促進了金融市場的繁榮。反之，房地產市場一旦陷入低迷，與之相關的金融業的發展也將面臨不利局面，甚至對金融業的發展造成沖擊，引發金融危機。因此，從某種程度上說，房地產業的發展已經與金融業的發展相互捆綁，形成了互惠互利、共存共榮的關系。

二、房地產市場加速資金流動的作用分析

房地產因為具有虛擬資產和實物資產的雙重特征，具備保值增值性，所以成為游資青睞的對象。民間游資以“炒房團”的形式大舉進入房地產銷售市場，對需求產生直接刺激，必然引起房價飆升，最終導致房地產過熱；而當游資撤離時，房地產表面上的虛假繁榮將崩潰，不僅危及房地產市場的健康發展，甚至可能造成國家金融風險。正是由于房地產市場投資者的投機心理，從而加速了民間資本的迅速流動。

（一）房地產業加速資本流動的原因

1.房地產虛擬性無論是何種資產，一旦以資本化的方式確定價格，它便具有虛擬資產的運行特征。房地產的建筑部分為實體產品，而土地具有虛擬資產的特點，這種虛擬資產和物資形態運行結合在一起的方式，使得房地產采用資本化定價方式。其次，強波動性是虛擬資產的重要特征。由于土地自然總供給無彈性，所以土地價格決定于土地特殊的供求關系，其中土地需求具有決定性作用。這就意味著需求增加時，房地產通過價格上漲來達到市場均衡。所以說，對房地產需求進行刺激，能直接導致房價的波動。房地產行業呈現的這種價格強波動性和資本定價方式，決定了整個房地產行業具有虛擬性。

2.買房的保值心理房地產雖然具有虛擬資產的特性，但同時也是一種實物資產，用于實際的生產和消費，具有保值性。在市場形勢良好的情況下，游資進一步把房價炒高，從中獲取高額的非正常溢價。而在市場形勢不利的情況下，投機者也能擁有切實的實物資產，使損失大大減小。隨著人口增加和社會經濟發展，對土地資具有顯著的增值性。

3.資本市場不發達，投資渠道缺乏進入2000年，我國基尼系數基本上在0.4以上的水平發展，2006年則高達0.496，已經超過警戒線0.4，說明我國貧富差距懸殊，導致了10%-20%的高收入群體掌握了社會80%-90%的財富總量。由于我國低迷、不發達的資本市場導致這些富裕階層的大量閑散資金缺少合適的投資渠道，自然就會尋找像房地產這樣有益于保值增值的資產[5]。而房地產企業缺乏直接融資渠道，民間資本無法找到合適的渠道來投資迅速發展的房地產市場，于是通過炒房來分享房地產發展帶來的豐厚利潤，造成房地產市場的過熱。

4.實業投資回報低，資本市場低迷由于2008年金融危機的影響，實業投資回報率一直處于較低水平同時資本市場也比較低迷，股市和歷史高位還存在很大的差距。而房地產作為一個資金密集型行業，高投資、高回報是其特點。2009年地王頻現，房價突飛猛進，不斷刷新歷史高位。在這種高回報預期下，許多本來服務于再生產過程的生產資本從生產過程中游離出來，進入房地產業，甚至開發商和炒房團共同合作，謀取高利。

（二）房地產加速資金流動的作用

經濟全球化、金融自由化產生的一個效果就是全球資本自由流動。我國加入WTO以后,資本管制制度也逐漸放松,正在逐步實現資本自由流動。由于短期資本流動對一國的沖擊比較大,因此,研究短期資本流動對我國經濟的促進作用和產生的負面影響,以及探討應對風險的措施,對我國的金融市場甚至整個經濟市場都具有重要的意義。

1.房產市場加速資本流動的正面作用

（1）資本流動有利于全球經濟一體化的實現首先，國際資金流動表現為短期貿易資金的流動。與短期貿易資金流動相對應的是商品和服務的國際貿易。商品和服務的國際貿易產生了資金的國際間流動,是資本國際流動的原動力;反過來,資本的國際間流動也促進了商品和服務的國際貿易。其次,資本流動也包括經營外匯業務的銀行在國際市場上的操作資金。經營外匯業務的銀行在國際貨幣市場和金融衍生品市場進行套利、套匯、掉期、短期拆放、頭寸抵補和調撥等操作,以滿足本國銀行沖銷風險和獲取利潤的需要。再次,投機性的短期資金也是短期流動資金的重要組成部分。短期投機資金因較強的避險性和趨利性而具有較高的流動性,并且規模日趨擴大。因此,有利于國際金融市場的完善,同時也加強了各國金融市場之間的聯系。

（2）有利于資本輸出國的經濟利益首先,本國短期資金投資國際市場,可以增加輸出國資金的投資收益渠道。本國輸出短期流動資金,在國際市場上頻繁獲得套利套匯利潤,使資本迅速增值,增加了輸出國的經濟利益;同時,由于短期資金投資分散于國際市場的不同區域,減小了投資過于集中所承擔的系統風險,增加了收益機會。其次,作為貿易用途的短期流動資金,促進輸出國的出口貿易。例如資本輸出國發放出口信貸貸款,即貸款給國外進口商,有利于促進本國的出口貿易;出口貿易的發展反過來促進了貿易資金的流動,形成良性循。不僅發展本國的對外貿易,也促進了本國商品和服務市場與國際市場的聯系,有利于本國吸取先進技術經驗,改善本國市場的不足。同時,作為銀行資金來說,輸出國可以通過經營外匯業務提高輸出國的的經濟地位。輸出國可以對外匯銀行業務進行宏觀調控,從而擴大本國在國際經濟市場的影響力。例如,輸出國可以通過擴大短期資本拆出增加拆入國對輸出國的資本依賴,或者通過注入短期資金的方式加強各國之間的經濟聯系和政治聯系,增加本國對外國經濟的影響,提高本國的經濟影響力。

2.房產市場加速資本流動的負面效應分析

(1)資本流動對世界經濟的負面影響雖然短期資本流動促進了經濟全球化的進程,但是如果各國或者國際金融機構管理措施缺失或者體系不完善,也會給世界經濟帶來嚴重消極影響。規模的國際流動資本在實現了國際資源有效配置的同時也埋下了引發經濟危機的隱患。當國際經濟形勢出現變化,引起大量國際資金尤其是短期資金投資流向迅速逆轉,會導致資本投資國的金融動蕩,金融自由化使各國的經濟聯系越來越緊密,因此危機會從一個國家迅速蔓延到國際市場,引起大范圍的金融危機。

（2）資本流動對資本輸入國的影響大量的流動資本流入國內,對輸入國國內經濟產生了很大壓力,主要體現在以下幾個方面:首先，大量的外資流入影響了貨幣政策的制定和實施效果。外資的大量流入會增加本國國內的貨幣供給量,不僅使金融流通的供給量轉化為產業流通的供給量,還會影響銀行的儲備資金和儲備比率,從而通過銀行體系的貨幣創造效用,增加整個市場上的流動性,使輸入國發生通貨膨脹。其次，大量流動資金流入容易形成資本市場泡沫。一般具有豐富投資經驗的國際短期資金的投資者具有信息和經驗優勢,他們比容易獲得有效信息并且具有豐富的投資經驗,但是國內投資基金經理尤其是小基金經理容易受“噪聲信息”的影響,同時缺乏投資經驗容易產生集體非理性的羊群行為,容易跟隨大趨勢進行決策。

（3）資本流動對資本輸入國的影響對施行浮動匯率制度的國家,資金的大規模外逃,使本幣在外匯市場上貶值,本幣的貶值會增加進口型企業進口原料成本,還債負擔加重,又由于國內銀行系統出現呆壞帳增加和流動性危機的情況,壓縮貸款規模,進口導向型企業面臨成本增加和資金來源的雙重困境。同時由于出現本幣貶值的趨勢,引起國際游資通過操縱遠期和期貨等衍生工具對本幣的惡意攻擊,故意拋售本幣加劇本幣貶值的趨勢而從中獲利,進一步貶值增加了國內市場的悲觀預期,資本繼續外流,形成循環貶值,并從匯率市場迅速傳導到證券市場和貨幣市場,甚至快速影響實體經濟,引發全面的經濟衰退。

三、促進房地產業穩定健康發展對金融業的對策建議

畸形房地產熱的直接后果，就是房地產市場滋生大量泡沫，在京滬廣深四大城市表現得最為明顯，房價的上漲速度遠遠超過了國民收入的增長速度。房價泡沫嚴重，大大增加了商業銀行的信貸危機與金融風險，因為一旦泡沫破裂，商業銀行信貸危機、金融危機就很可能產生，將給國民經濟發展帶來困境。因此，要使房地產業與金融業和諧共存，保持持續、穩定、健康的發展，有效地規避房地產熱引致的金融風險至關重要。第一，在房地產需求結構方面，要區分不同層次的需求，將房地產需求劃分為首次購房需求、改善型需求和投資性需求，以制定相應的宏觀調控政策。一般情況下，我們簡單地將房地產市場中的住宅市場當成一個整體，而沒有有效區分首次購房需求、改善型需求和投資性需求。這就易于造成一旦打壓投資性需求，往往容易誤傷包括首次購房和改善型購房在內的自住需求，代價過大；而一旦鼓勵自住需求，由于經濟實力懸殊，往往真正得利者卻是投資客。這就需要設計一套能有效區分不同需求層次的政策體系，進而才能針對不同層次的需求制定相應的宏觀調控政策。第二，建立合適的房地產信托交易平臺，以正確引導房地產投資行為，優化房地產市場的投資結構。當前，我國房地產市場的需求主體幾乎完全是個人，也即個人在憑不完全的信息進行消費和投資，這就難免被虛假信息和輿論誤導。個人投資者和自住客混在一起，難以有效區分，增加了政策的實施難度。由于個人是樓市需求的主體，而個人的能力和信息都相對有限，因此在缺乏機構投資者護盤的條件下，容易放大市場短期的波動。第三，必須調整和完善當前房地產產品供應結構。如前已述，房地產市場的需求應該劃分為不同的層次，這些不同的需求層次對于房地產產品的要求是不一樣的。當前，房地產市場產品供應存在嚴重不合理現象。在巨大經濟利益的刺激下，房地產產品供應趨于高端化，大戶型和別墅產品占主導，而真正購買高端產品用于自住的購買者則是少數；適合中等收入家庭的中小戶型供應不足；住宅與非住宅產品的供應比例也不夠合理。