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一、衡陽市區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析

1．衡陽市房地產(chǎn)投資快速增長，但商品住宅投資增幅降低調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010年—2012年的三年中，全市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)完成投資年均增長23．89％，商品房建設(shè)完成投資年均增長24．07％，商品住宅建設(shè)完成投資年均增長16．38％，尤其是2012年在商品住宅方面的投資幾乎沒有什么增長。到2013年上半年，衡陽市城區(qū)完成房地產(chǎn)投資和商品房建設(shè)投資基本穩(wěn)定，但商品住宅投資卻有所下降，這是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)史上少有的。由此可見，國家在近幾年對房地產(chǎn)調(diào)控出臺的政策對我市的整體房地產(chǎn)投資影響較小，但考慮到市場容量等因素，住宅項目的投資在下降，而商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、寫字樓的物業(yè)投資增長十分明顯。近年來，衡陽市房地產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定的增長態(tài)勢，這也直接使得衡陽商品房市場異?；钴S。即使是整個市場觀望情緒較濃的2010年，房地產(chǎn)的各項投資仍然保持了大幅度的增長，衡陽市房地產(chǎn)投資的穩(wěn)步快速增長，成為衡陽社會經(jīng)濟又好又快發(fā)展的巨大推動力。投資的火爆，一個最為主要的是受商品房消費市場近幾年熱情持續(xù)高漲的影響，無論是從衡陽社會經(jīng)濟的發(fā)展、市民收入和生活水平的提高，還是城市化進程的加速推進、城市人口的大幅增加等方面，衡陽市商品房市場的潛在剛性需求都是巨大的。正是受市場空間的誘惑，企業(yè)投資商品房開發(fā)建設(shè)熱情不減。

2．衡陽市商品房開發(fā)建設(shè)快速增長，商品房竣工面積增幅較大調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010年至2012年，衡陽市商品房施工面積年均增長23．45％；其中商品住宅施工面積年均增長20．88％。而衡陽市商品房新開工面積最近顯示出疲態(tài)，有下降趨勢；其中商品住宅新開工面積年均增長12．65％。2010年至2012年，衡陽市商品房竣工面積年均增長56．72％；其中商品住宅竣工面積年均增長49．93％。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2013年上半年，衡陽市商品房施工面積、新開工面積、竣工面積等，較之2012年的增長速度開始進一步放緩。商品住宅開發(fā)建設(shè)一直是這些年衡陽房地產(chǎn)市場的重頭戲，而因為受2010年衡陽商品住宅消費“井噴”現(xiàn)象的鼓舞，相當多商品住宅項目在2011年紛紛購地上馬，直接形成了2011、2012年衡陽商品住宅炙手可熱的開發(fā)建設(shè)場景；2012國家宏觀調(diào)控政策的再度趨緊只是在消費者心理上產(chǎn)生影響，并沒有直接作用于衡陽商品房市場，普通民眾在通貨膨脹的預期下，紛紛將購房或換房作為財產(chǎn)保值的手段，也促使衡陽房地產(chǎn)銷售市場量增價漲。到2013年受到房地產(chǎn)稅可能擴圍和調(diào)控政策加碼的影響，使得開發(fā)商的開發(fā)活動變得有些遲滯；這些現(xiàn)象造成2013年上半年商品房施工和新開工面積逐漸放緩。

3．衡陽市商品房市場供應(yīng)與銷售調(diào)查分析A．衡陽市商品房市場供給（批準預售情況）調(diào)查分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010至2012年，衡陽市商品房市場供應(yīng)量增長幅度平穩(wěn)；其中商品住宅市場供應(yīng)量與商品房的市場供應(yīng)成同步變化。數(shù)據(jù)同時顯示：2013年上半年，衡陽市商品房市場供應(yīng)量較之2012年上半年下降了34％；其中商品住宅市場供應(yīng)量較之2012年下降了36％。受商品房市場價格上漲的利好因素影響，衡陽市近年商品房供應(yīng)量表現(xiàn)為逐年增加，但2013年衡陽房地產(chǎn)市場由于房價上漲過快、銀行對房貸利率上升使得銷售變得有些艱難，造成開發(fā)商放慢上市的步伐，等待我國新一代領(lǐng)導班子上臺后對房地產(chǎn)市場態(tài)度的明確。B．衡陽市商品房銷售調(diào)查分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010、2011、2012三年，衡陽市商品房銷售高位回落態(tài)勢明顯；其中商品住宅銷售面積年均下降9．79％。數(shù)據(jù)顯示：2013年上半年，受到國內(nèi)一線城市房價連續(xù)上漲的影響，衡陽市商品房銷售面積較之2012年上半年增加了14．3％；其中商品住宅市場供應(yīng)量較之2012年上半年增加了12．76％。從數(shù)據(jù)中還可以發(fā)現(xiàn)：商品房銷售量減少的幅度不大，商品房供應(yīng)量增加穩(wěn)定。從消費者調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，衡陽市的商品住宅消費絕大部分都是自住型和改善型消費，投資型消費相對較少，這也說明衡陽市商品住宅的剛性需求很大，潛在的市場消費空間非常充足。

4．衡陽市商品房銷售價格調(diào)查分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：從2007年衡陽市商品住宅均價1787元／平方米，到2013年商品住宅均價3774／平方米，經(jīng)過5年多時間上漲2．11倍，平均每年上漲38．4％，漲幅驚人。關(guān)于房價這一重要問題，我們在本次調(diào)查中還分析如下兩個方面的問題：其一，衡陽房價上漲的原因是什么？造成衡陽房價上漲的因素主要有以下幾個方面：一是成本的提高導致了房價的上漲。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2007年到現(xiàn)在，土地價格每畝上漲5．56倍；商品房每平方米人工工資增加了2倍多；鋼材、水泥、建筑用磚三大件的平均價格基本都上漲了一倍；地價及人防等報建費基本也增加了一倍，這是被動提高的成本。除此之外還有商家主動提高的成本即商品房的品質(zhì)成本。近年來，衡陽商品房的品質(zhì)不斷提高，由此不可避免地增加了譬如園林、設(shè)計、服務(wù)等方面的成本。二是需求的增加導致了房價的上漲。因為土地的原因，房地產(chǎn)也是稀缺資源，需求大很容易造成供不應(yīng)求，市場杠桿的作用很容易顯現(xiàn)。在衡陽，綜合品質(zhì)很好的房子直到目前都是“搶手貨”，在大家的爭相購買中，價格自然水漲船高。衡陽房價上漲還有一個原因就是市民“買漲不買跌”的消費心理和在通貨膨脹影響下看漲的心理預期。在房價上漲時期，老百姓普遍認為房價還會上漲，現(xiàn)在不買以后價格會更高，這種追漲的心理付諸行為，很大程度上推動了房價的上漲。而至于在一二線大城市非常普遍的“炒房”推高房價現(xiàn)象，在衡陽則很少存在。其二，衡陽當前房價是否合理？從房價與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平是否相適應(yīng)看，2007年衡陽城市居民的人均可支配收入達到了10680元，而一二線城市的居民人均可支配收入在這個水平時，房價都已達到了每平方米4000元左右。從全國看同類城市對比來看，2012年全國商品房價格數(shù)據(jù)顯示：一類城市（指北京、上海、廣州、深圳等一線城市和沿海發(fā)達城市）建成控制區(qū)的商品房平均銷售價格為每平方米25980元；二類城市（指省會城市等）建成控制區(qū)的商品房平均銷售價格為每平方米9565元；三類城市（指地市級城市）建成控制區(qū)的商品房平均銷售價格為每平方米5055元；四類城市（指縣級城市）建成控制區(qū)的商品房平均銷售價格為每平方米3650元。衡陽屬于三類城市，其2012年主城區(qū)商品房平均銷售價格，據(jù)官方的數(shù)據(jù)為每平方米3490元，顯然明顯低于全國同類城市的平均水平，甚至比全國四類城市的平均水平還要低。從全省同類城市對比來看，同樣是武廣高鐵沿線的株洲、湘潭、岳陽、郴州等地級市2012年的商品房均價分別為6768元／平方米、5946元／平方米、4615元／平方米、5869元／平方米，均高于我市的3490元／平方米的水平。按衡陽市的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿碇v，衡陽市目前的房價還是正處于一個“價值洼地”的程度。從二手房的出租價格與新建商品房銷售價格的關(guān)系來看，以杭州作比，該市在一手新建商品房均價為每平方米7000元～8000元的時候，同地段的二手房租賃價格為1500元～2000元；衡陽當前一些較好地段的二手房租賃價格已達1200元以上，但這些地段的一手新建商品房價格卻只有3500元～4500元。此外，從商品房成本上漲方面來看，近幾年衡陽商品房價格上漲的幅度遠遠低于成本上漲的幅度。經(jīng)分析認為，當前衡陽房價是合理健康的，不虛高，沒有什么泡沫成分。而從趨勢來看，目前衡陽的經(jīng)濟正處于向上發(fā)展的大好時期，房價即使因國家政策調(diào)控會產(chǎn)生一些小幅波動，但沒有大幅下跌的可能。

二、當前衡陽房地產(chǎn)市場分析判斷

1．多方原因造成衡陽房地產(chǎn)市場火熱與降溫一是由于全國房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的影響，即一二線城市樓市持續(xù)上揚，強烈刺激了衡陽的消費者，加上各大媒體的炒作，衡陽消費者出于對通貨膨脹的預期對市場房價的上漲心理預期明顯，因此有能力買房的消費者大都入市購房，這是衡陽市場火爆的主因。二是國家住房民生保障政策的影響，最主要的是過去一段時間國家出臺了許多保障性住房方面的政策，市民在觀望地方政府在這方面的執(zhí)行力度。但現(xiàn)實中保障性住房供給情況無論是數(shù)量和位置等都難以滿足要求，消費者只能再次轉(zhuǎn)向市場購買商品房。三是國家金融機構(gòu)房產(chǎn)按揭貸款對第二套、第三套房的條件提高、利率上調(diào)和房地產(chǎn)稅開征傳聞與預期使一部分消費力受到抑制，在某種程度上，這一點是造成衡陽樓市住宅銷售逐漸回落的很重要原因。四是衡陽房地產(chǎn)市場在過去幾年較為快速發(fā)展的過程中，消耗了現(xiàn)有大量的購買力，再加上衡陽房價高企也抑制了部分剛需入市。原來隱現(xiàn)的各方面的問題，如開發(fā)商的誠信問題和住房的品質(zhì)、結(jié)構(gòu)不合理造成個性化的品質(zhì)產(chǎn)品以及適合城市中低收入家庭的產(chǎn)品嚴重不足等等逐漸顯現(xiàn)，是住房消費市場走向平靜的內(nèi)部深層次原因。

2．當前衡陽房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷一直以來衡陽樓市并無太大波動，都是呈平穩(wěn)和健康有序發(fā)展的態(tài)勢。即使是在2010年衡陽商品房在國家調(diào)控政策出臺的背景下，銷售量仍然保持了較大幅度上升，這從總體來說是由于衡陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度不快，目前還處于自給自足的階段，受國家宏觀調(diào)控政策的影響較小。衡陽整個基本經(jīng)濟面向好、城建效果日新月異、房價與衡陽經(jīng)濟發(fā)展水平及市民承受能力較相適應(yīng)等使得整個房地產(chǎn)市場基本是穩(wěn)定的。供給、需求也基本平衡，當前衡陽房地產(chǎn)市場形勢還是合理和健康的。

三、未來衡陽市商品房市場走勢基本判斷

1．衡陽的房地產(chǎn)業(yè)將在盤整中發(fā)展，市場潛力很大，因此上升的空間也很大我們要客觀地認識國家以市場為主導的宏觀新政策對衡陽房地產(chǎn)市場的影響。由于衡陽市場以剛性需求為主，從長遠來看，新政影響是積極的。在長期看好、短期有困難的形勢下，短期的盤整、震蕩在所難免。衡陽樓市目前處在市場發(fā)展的上升期的盤整時段，隨著盤整的結(jié)束，在今后較長一段時間內(nèi)衡陽樓市都將保持這種上升的趨勢。

2．衡陽房價下降的空間是不存在的，也就是說衡陽房價接下來沒有大幅下跌的可能從商品房的成本角度看，今后包括建筑成本和品質(zhì)成本肯定還會提高，特別是土地成本大幅上漲的前提下，房價因此絕無大幅下跌的可能，只會在波動中上漲。從衡陽經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展的基本面來看，衡陽房價也應(yīng)該會上漲。但另一方面，衡陽房價大幅爆漲也會很艱難，因為我們還是要清醒認識到國家加強供應(yīng)、市場調(diào)整方面宏觀政策調(diào)整對于衡陽房價接下來走勢有不可忽視的影響。當前基本穩(wěn)定的衡陽房價態(tài)勢應(yīng)該還會持續(xù)一段時期。今后，衡陽房價會保持一種小的幅度“溫和”上漲。

3．衡陽商品房結(jié)構(gòu)將會進一步完善，市場將會進一步成熟。一些不遵守市場游戲規(guī)則和沒有實力的企業(yè)將會逐漸被淘汰隨著衡陽市房地產(chǎn)市場的規(guī)范、有序的發(fā)展，前期只要能拿下一塊地，把房子建起來，就能賣出去賺錢的房地產(chǎn)“草莽英雄”時代很快就會結(jié)束。只有那些能深刻理解消費者需求，提供符合市場要求房產(chǎn)商品的企業(yè)才能在成熟的市場中發(fā)展壯大，而那些既沒有雄厚資金實力又缺乏誠信經(jīng)營理念的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會逐步被市場所拋棄。

作者：屈瑜君單位：衡陽師范學院經(jīng)濟與管理系