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事例：北京工人體育館附近新開了一個樓盤，各方面條件都不錯，訂房的人也很多，趙女士就是其中的一個，而且一訂就是三套房子，每套都交了2萬元定金。

在簽訂正式合同的前兩天，該樓盤的發展商突然向已經交過定金的客戶聲明，該樓盤的公攤面積計算有誤，經過重新測算，每套房屋都增加了5-7平方米的公攤面積，正式合同要按新的面積來簽訂。

客戶當然不干了。以趙女士為代表的客戶們認為，交了定金，說明合同基本內容確定，發展商必須按原來的面積數簽訂正式合同。發展商也不含糊，聲稱寧肯雙倍返還定金，也不會按照舊的面積數簽約。碰到這樣問題應當怎么辦呢？

律師提醒：實質上，這是一個對主合同簽訂前定金的法律性質的理解及應用問題，實踐中這樣的問題非常多。

在商品房屋銷售中，最常見的是如下情形：在客戶交納定金后主合同簽訂前，由于種種原因客戶反悔而不愿簽訂購房合同；或者發展商收取定金后，對售房條件等作出改變，客戶難以接受而不能簽訂正式合同；還有就是定金給付后，客戶由于在主合同、補充協議條款等方面與發展商出現分歧，雙方都不讓步又難以調和，致使主合同難以訂立等。

這些都涉及到對定金的處理問題。過去，由于擔保法對定金的規定不夠詳細，缺乏可操作性，使得不同的當事人對定金的理解差別很大。

從發展商角度考慮，認為定金是一種擔保，客戶交納定金卻不簽主合同顯然構成違約，因此應當不返還客戶的定金。而從客戶的角度理解，定金是主合同的擔保，但是主合同還沒有訂立，因此也就無從談起什么擔保，不能按照擔保法的條款來適用定金罰則，應該退還客戶已經交納的定金。

這個問題的爭議非常大，但是由于沒有明確的法律法規，所以爭來爭去，最終還是糊涂賬，誰也說服不了誰。

2000年9月9日，最高人民法院通過《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》。該司法解釋已經自2000年12月13日起施行。其中對定金問題作出了詳細、明確的規定。該解釋第一百—十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。”

根據此規定，顯然是接受定金的發展商如拒絕簽訂主合同，那么他應該雙倍返還定金給趙女士。但是發展商在愿意雙倍返還定金的前提下，是有權利不按照原來的方案繼續簽訂合同的。趙女士希望發展商能夠按照原來的公攤面積數簽訂主合同的要求，恐怕難以得到法律上的支持。

此外在實際生活中，客戶在交定金時，一般都要簽訂一份認購之類的文書，內稱如果幾日內客戶不來簽訂購房合同，則發展商有權扣留定金云云。這個約定就是該司解釋所談到“以交付定金作為訂立主合同的擔保的”約定。

由于現在房屋買賣標準合同文本比較粗陋或者有很多需要協商之處，所以很多客戶要與發展商洽談補充協議。如果客戶由于補充協議或者主合同的若干條款與發展商談不攏，就不愿意簽訂主合同。但是這樣一來，發展商就完全有理由依據前述規定，不返還客戶交納的定金，客戶就處于比較不利的境地。

為了避免這種尷尬的局面，提醒廣大消費者要在交納定金時作出特別的書面說明，對雙方沒有談妥主合同條款或補充合同條款如何處理定金作出約定，以有效地保護自己的利益。

實踐中還出現這樣的情況，有些購房人士交納定金時，沒有書面協議，而在發展商開具的收據上卻標明“訂金”、“押金”、“保證金”等。對于這種情況，該司法解釋第一百一十八條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”

提醒廣大消費者，如果確定所交付的款項是定金性質，那么應當明確“定金”二字，并明確說明在何種情況下不返還或雙倍返還等，以免因約定不明而出現糾紛。新晨

《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題解釋》從12月13日開始施行，但具有溯及既往的法律效力。該司法解釋第一百三十三條規定：“擔保法施行以前發生的擔保行為，適用擔保行為發生時的法律、法規和有關司法解釋。擔保法施行以后因擔保行為發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。擔保法施行以后因擔保行為發生的糾紛案件，在本解釋公布施行后尚在一審或二審階段的，適用擔保法和本解釋。”

這樣，自1995年10月1日起，凡是涉及到定金問題的糾紛、可能出現的糾紛等，只要不是已經終審的案件，就要適用該司法解釋的規定。