本站小編為你精心準備了房地產開發市場定位思索參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

0引言

近年來，W市的房地產開發在規模上獲得了迅速發展，但同時也隱藏著一些問題，如住房供給結構不合理，中低價位住房供給不足；地方政府出于利益驅動，對房地產開發用地索要過高的價格，直接拉動房價走高，加大了房市風險；住房價格受人為因素影響很大等，從而加大了房地產市場開發的風險。在此背景下，為了增加W市中低價位住房供給，調節房地產市場結構及價格，W市佳輝置業有限公司提出了天域園房地產開發項目。該項目的建設不僅符合當地政府規劃及市場需要，而且也是W市佳輝置業有限公司自身發展的需要。因此，該項目的建設是十分必要的。本文將SWOT分析方法與W市天域園房地產開發項目實際相結合，在對該項目的優勢、劣勢、機會及威脅進行深入分析的基礎上，研究了該項目的經營機會及市場定位，以為項目決策及建成后的經營管理提供科學的依據。

1項目概況

本項目選址位于W市魯巷廣場商務區，連接光谷廣場和雄楚大道的民院路中間。項目地理位置優越，自然環境良好，公用設施配套齊全，交通便捷，水、電、氣、暖供應及電信、排污等基礎設施完善，適宜于項目建設。本項目地塊可分為A、B兩個地塊，其中，A地塊占地面積為13畝，土地現狀為已完成拆遷征用的待建空地，中間按開發區城市總體規劃擬建設一條規劃道路，將A塊土地一分為二，為A1地塊和A2地塊；B地塊面積為20畝，土地現狀為待拆遷征用的當地村民民居。A、B兩個地塊在A地塊的東北角與B地塊的西南角相接。現狀小區級支路按開發區城市總體規劃將保留并進行拓寬改造。

2項目SWOT分析

SWOT分析方法是一種根據企業或項目自身的既定內在條件其優勢、劣勢及核心競爭力之所在的分析方法[1]。其中，S代表Strength（優勢）；W代表Weakness（弱勢）；O代表Opportunity（機會）；T代表Threat（威脅）。S、W是內部因素，O、T是外部因素[2]。房地產開發經營機會是市場與環境諸條件綜合作用的結果，是這些條件與企業優勢的結合，是區域市場個性、開發企業個性與項目地塊個性的結合[3]。基于SWOT分析方法，本項目的優勢、劣勢、機會與威脅具體分析如下[4]：

2．1優勢（s）

2．1．1處于魯巷廣場繁華商業中心形成期，繁華度迅速提高，房價加速攀升；

2．1．2所處地段輻射范圍廣，客戶源充足；

2．1．3高收入群聚居區；

2．1．4商業配套、教育配套、生活配套設施、基礎設施配套完善；

2．1．5高層可視自然景觀，城市景觀優美；

2．1．6項目周邊717所、龍安公司、W市經管大學、輸氣管道公司等大單位多，職工收入高，就近購房客戶源充足。

2．2劣勢（w）

2．2．1地塊分割A1、A2、B三塊后，難以形成完整小區，景觀形象、道路通達條件劣化；

2．2．2高層住宅認知度尚待培育；

2．2．3地段處于目前魯廣商務中心的邊緣帶。2．3機會（O）

2．3．1延續當代智慧城產品品牌效應，同時，以老客戶帶來新客戶；

2．3．2房價上升期，“品質－價格”有機組合形成競爭力；

2．3．3在產品普遍同質化市場中，開發特色產品。

2．4威脅（T）

2．4．1地塊分割，小區總體品質收影響；

2．4．2競爭物業量大，競爭壓力大；

2．4．3臨民院路建筑噪聲、灰塵污染。

3項目經營機會分析

3．1項目開發時間與市場周期相聯系的經營機會房地產市場具有顯著的周期性特點，且與宏觀經濟運行密切相關。未來2～3年內，W市房地產市場整體處于穩步上升階段，入市時機非常有利。

3．2項目開發經營空間上的經營機會本項目開發經營期正處于魯巷廣場地段房地產市場快速繁榮上升時期，借勢走市。

3．3項目競爭中的機會點項目供需圈內各類樓盤供應量相當大，同質化嚴重，缺乏產品特色、性價比較高的物業供給。

3．4政府政策扶持的機會點隨著W市政府對光谷片區的產業重視，基礎設施投入加大，這里會成為W市新的經濟增長帶。

3．5企業發展提升的機會點在市場機會明晰的情況下，企業可充分利用項目開發為開端，開發超值、特色、性價比高的物業，打造良好的企業品牌。

4項目市場定位分析第一，項目產品定位本項目產品定位于中檔、高品味、高層物業，相對于在建、在售的魯巷商務中心，是中檔物業；相對于魯巷廣場其他物業是“高品位”物業。A區適應魯巷廣場商貿中心發展的需求，開發建設商業、辦公、居住多功能的物業。B區開發建設純居住宅。商業物業功能定位為文化專業市場。第二，項目目標客戶群定位

4．1客戶群社會階層本項目的主要客戶包括教師、科研人員、公司職員、經營管理者等。

4．2目標客戶群分布

4．2．1項目地塊周邊717所，W市經管大學、龍安集團公司職工、西氣東輸管道公司；

4．2．2W市工程大學教職工及其他幾所高校將轉到校本部工作的教職工；

4．2．3開發區公司職工；

4．2．4周邊就近上班方便的市民。

4．3目標客戶群年齡階段第一段：50歲左右，自己已有住房，多為子女置業；第二段：40～45歲左右，二次置業，或擬將在他地（縣城、農村、遠邊省份）的老人遷居W市共同生活而購房；第三段：35歲左右，首次置業。光谷區域有投資能力的居民比例相當大，大約20％的家庭擬安排二套住房———方便上班一套，周末休閑一套。

4.4目標客戶群資金支付能力在購房資金來源方面，一般首付款靠銀行存款提現，按揭貸款月供款靠月工資及其他收入。相當一部分年輕人成家購房首付款由父母負擔，月供款自己負責。購房支付能力據調查，大體分為兩類：總價在40萬以內或30萬元以內。第三，項目價格定位綜合考慮本項目所在地段、物業定位、形象定位、客戶定位以及小區規劃、戶型設計等自身素質條件以及銷售條件及速度要求后，本文將本項目的產品檔次定位為：A地塊：住宅3200元/平方米；商業物業：7000元/平方米；B地塊：住宅3000元/平方米。

5結語

由于房地產開發項目具有投資大、周期長、風險大等特點，因此，在項目投資決策前期，房地產開發商必須要綜合考察該項目的優勢、劣勢、機會及威脅，研究項目的經營發展機遇，制定科學合理的市場定位，以及時抓住市場機遇，提高經濟效益[5]。本文研究能夠為W市天域園房地產開發項目的投資決策及經營管理提供科學的指導，從而有助于減少風險損失，提高項目經濟效益。但本文的研究也存在諸多不足之處，如在項目市場定位上還有待于更加細化等，這些將是本人今后繼續研究的方向[6]。